商品住宅影响因素分析,本文是关于因素分析相关论文范文跟商品住宅和因素分析和价格方面在职研究生论文范文.
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摘 要文章根据商品住宅相关内容及影响因素,为当局政府宏观调控供应依据,为房产商项目运作提供参考,提供信息给消费者,使消费者对房屋的需求更趋理性化.
关键词商品住宅；商品住宅；影响因素
中图分类号：F293.3
文献标识码：C
文章编号：2095-1205(2018)05-44-01
1 研究背景
随着城市经济迅速发展,我国居民对于住宅用房的消费在自身的可支配收入中占据很大比例,政府和房地产商也大量投资于此行业,为改善居民居住条件提供了环境.但伴随着商品住宅取得阶段性进展,存在了一些急需解决的问题.
2 商品住宅及基本影响因素
2.1商品住宅的内涵
商品住宅指由房地产开发商为了获取高额利润,向广大购房者提供的各个档次住房,它包括普通住宅、高级公寓和别墅等.商品住宅是完全的市场行为,是房地产开发商以赢利为目的的市场行为,面向社会所有人.经济的发展,城镇化的建设加快,商品住宅将会成为城市主要的房屋供给形式.
2.2商品住宅的基本影响因素
商品住宅是在商品市场中产生的,住房的供求关系因素是决定商品住宅的主要因素.而直接或间接影响住宅市场供需和因素有政策因素、经济因素、社会因素、自然因素、心理因素等.
2.2.1政策因素：土地政策
商品住宅的形成,与土地的紧密相连.土地政策是通过控制土地和土地供应量,从源头来控制房价.土地采用招标、拍卖等方式,由土地政策来制定土地出让的规则和当出让高时,与之对应的住宅相对较高.
2.2.2经济因素
(1) GDP.GDP即国内生产总值,是反映国民经济发展状况的总体指标.若某一地区的国民经济增长速度快、国民生产总值大、居民人均收入水平高,贝¨其用于投资、消费部分的国民产值也会加大,那么对于房地产方面的生产、投资和消费支出也会增力口,从而带动房价上涨,促进住宅产业的繁荣.(2)物价水平.当物价总值上涨,通货膨胀率高时,与住宅相关材料、运输费以及工人薪酬都会有所增加,同时由于房地产行业具有保值性导致住宅的投资性需求增加,进而使商品住宅上涨.(3)贷款利率.由于消费或投资一般都会借助银行贷款购买住房,因此当贷款利率提高时会增加购房成本,必然会导致一部分人推迟购买,进而会减少房屋需求,导致住宅下跌；相反,利率提高时会促使住宅上涨.
2.2.3社会因素
(1)基础设施.基础设施包括供电、供水、供气、污水处理等设备,基础设施完善的区域能够给居民的日常行为带来了方便,该地区住宅就会高于其他基础设施不够完善的地区.(2)配套设施.在政策、经济、自然等因素相同的条件下,医院、学校、邮局、银行等配套设施较为齐全的区域住宅会高于其他区域的,尤其是以教育设施为主的配套设施.因此,配套设施齐全的区域,住宅一般较高.
2.2.4自然因素
自然环境主要指的是所在地区的水和空气质量以及噪音污染程度.若一个住宅小区的空气质量好,各方面指标都适宜居民居住,则该地区的房价将会偏高,相反在噪音较大,空气质量一般等恶劣环境的地区居住,房价将会偏低.由此可见,住宅受到环境因素制约.
3 稳定商品住宅的建议
3.1加快旧城改造进度
加快旧城改造,就是由政府推动,改变房屋类型为经济适用房来供人们居住,这样不仅降低了房屋的空置率,而且利用了开发商未卖出的房屋,使得房地产库存量减少.
3.2加快交通和基础设施的建设
基础设施的建设集中于繁荣地段,因此分布不均匀,这在一定程度上会影响到萧条地段的房价,若能够加强基础建设,并分布于整个城市,那么整个城区的房价都会均匀,从而能够缓解购房压力.为此政府应该规划城市,着力建设基础设施,使得城市向着健康均衡的方向发展,这将会推动产业结构的形成.
3.3明确购房者的目的
在房价波动中,购房者对房屋的需求,是要满足住房需求,投资需求还是投机需求,对于消费者不同的购房需求,应当做出相应的政策,完善购房结构和体系.对于满足住房要求的购房者,房价的波动对该类人的影响就会较少,而对于投资和投机需求的购房者来说,房价的波动将会很大程度的影响他们的消费行为,就需要制定复杂的政策来规范该类购房者的购房行为.
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