当前房地产市场几个缩影的背后,本文是房地产市场方面有关毕业论文开题报告范文与缩影和房地产和市场相关在职研究生论文范文.
房地产市场论文参考文献：
销售和拿地很性感,但流更骨感.这是笔者在2017 年末的专栏里所提到的,而今越发被证实.
2017 年中国房地产市场销售额再创历史新高,也很可能在未来都是历史最高,地产商千亿元俱乐部成员再度扩容.地产界正形成一个共识,目前房企的土地储备排名,就是后续几年房地产销售额的排名,于是高价拿地从未冷却.
但就在这一片大好形势下,也有“地主”开始坐不住了,其实这是更大的形势来决定的,是由“房住不炒”这个最新的房地产定位所决定的.最近市场上有几个案例很有意思,颇具代表性,也堪称当前房地产市场的缩影.
第一个案例是碧桂园的高周转的风波.4 月中旬,碧桂园的员工外泄了加速高周转的内部文件、会议纪要,引发外界极大关注.
其实在房地产行业中,碧桂园的存货周转及总资产周转已经是最高的了,现在还要加速？真要做成快消品？
4 年前笔者曾看到一份碧桂园某区域项目总结报告,追求高周转是项目的首要目标,因而一些项目的净利润只有2% 左右,这在外界看来简直是不可思议的.
但现在碧桂园一连三次内部发文要进高周转,说明巨头们也“焦虑”了.碧桂园近3 年年报显示,其资产负债率从2015 年至今节节攀升,截至2017 年年底其资产负债率高达88.89%.
在金融去杠杆、调控不断加码的情况下,房地产商的资金成本不断抬高,地主集中拿地的背后,是流的捉襟见肘以及负债率高企.盖房子的原料很重要,维持运转的流更重要,通过高周转实现业绩高增长则是更更重要.
连周转率在行业最领先的碧桂园都强调加速周转了,那么其他地产商呢？
第二个案例的主角还是巨头,万科在北京推出一个自持租赁住房项目,这个万科翡翠书院月租金最低1.5万、10 年租金180 万元起一次性付,而且这个租赁项目还是在远离CBD 的北五环.
一时间,舆论哗然,粗略算来,如果按照最低租70 年就得1260 万元,这样一笔费用完全够买一套豪宅了.
如果这是一个营销策略,那么万科此举可得80 分,毕竟不花广告费就搞得人尽皆知.但从产品方案上看,设计出这个租赁方案的人可谓拙劣,而愿意做客户的人,笔者也只能说豪得掉了脑袋.
万科这个设计背后其实有苦衷的,因为在该项目中沉淀近150 亿元的资金,巨大的资金压力让万科设计出这个脑残的租赁产品方案.因为70年的自持年限,万科只能以成本反推算租金水平,但这显然完全偏离了市场实际.
为什么要走到脑残这一步呢？乃是因为抢“ 地王” 惹的祸.2016 年“9·30”之后,北京为了控制房价,便在土地市场上标本兼治,于是开始执行“限房价竞地价”政策.拿地程序设置了诸多竞争门槛,包括总地价上限、自持上限、建筑标准等.
万科拿的这块地一样设定了很多竞买规则,但惟独没有设定持有年限,在激烈的拼抢下,万科合计109 亿元竞得目前翡翠书院所在的两地块.万万没想到的是,最后的政策竟然是自持70 年,这意味着这块地的租赁房性质有生之年不可能转成可销售的商品房.
这简直就是个赢家的诅咒,北京的房地产市场上,还有地产商敢再这么拼抢的吗？
第三个案例就是一线城市等7个城市,正在推行摇号购房.摇号购房的背后其实也折射出一些开发商的资金压力.
摇号购房的效应有很多,譬如可以杜绝之前的茶水费乱象,除非在公证处环节有人敢顶风作案.对于买方而言,摇号靠的是运气,但在一个卖方主导的市场上,无疑较以往大为公平了.摇号买房一出,各路人马都想薅羊毛,刚需拼命想要摇号上车,也肯定存在一些*借机欺诈的行为.
在摇号的背后,其实是这些城市严控房地产市场,预售备案价基本回到了一两年前,笔者知道某个巨头开发商2017 年四季度以来两次递交备案开盘申请,均因定价超出指导价而被驳回,据内部人透露,这家开发商一度赌气在三四线城市加速去库存,而要在一线城市挺住.
但仔细想想看着2 月初暴跌的股价,以及账面流的压力,这家开发商还是不得不接受了政府指导价进行开盘,既然开盘了那就索性追求快速回笼,于是打破传统的分期开盘模式,一股脑儿地推出来卖.1000 多套房源啊,这种方式连带着周边开发商不得不跟随应对.
从几个城市的新房摇号项目来看,房价基本低于同区域二手房价15% 左右.随着更多的限价摇号盘的出炉,这些城市的一二手房倒挂将更为明显.而这将*房价这张多米诺骨牌.
上面这三个案例,只是当前市场的缩影,再结合2017 年以来的限购、限贷、限价等措施,以及当前的摇号,无不折射出当前开发商的困境,深度理解“房住不炒”不应成为形式.
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