房地产企业的营运资金管理探析,该文是房地产企业方面有关论文如何怎么撰写与资金管理和房地产企业和营运有关硕士毕业论文范文.
房地产企业论文参考文献：
房地产企业的营运资金管理探析
徐 弘 铜陵有色股份铜冠铜材有限公司
摘 要：本文围绕房地产企业进行探究,分析了营运资金管理在房地产企业发展中的重要性,并结合实际着重探讨了房地产企业营运资金管理的若干重要方面.
关键词：房地产企业；营运资金管理
中图分类号：F293.3?文献识别码：A?文章编号：1001-828X(2018)001-0-02
一、营运资金管理是房地产企业发展的关键所在
房地产企业,就是在城市、县镇的建设过程中,以土地、建筑物和其他地上附着物为对象,进行开发建设和经营管理的,以营利为目的经济组织.房地产行业的周期性非常明显,且负债率高.从2017年上半年房屋新开工面积、土地供应成交、项目投资累计完成额等统计数据来看,我国房地产行业仍处于上升阶段.目前的土地供应市场以二三线城市为主,土地扩张供应,成交飚升.增长迅速的销售业绩,整体宽松的货币环境为开发商们提供了扩张发展的好时机,快速的发展造成资金的需求量也在不断的上升,大多数的房地产企业对于高负债的现状都保持高容忍的态度,这在一定程度上使得企业的负债率进一步的提高.从2017年前两个季度已上市的房地产企业总体来看,我国房地产企业的资产负债率超过69%,相对于2016年比较上升了2.56%.其中大约有20家企业平均负债率甚至超过了75%.房地产企业高负债的现状对营运资金管理也提出了高要求.
营运资金是企业发展过程所需资金中最具有流动性、最具有活力的重要组成部分,为了让企业能够长久的运行和发展,必须做好资金的预算和统筹安排.相对于其他的行业,房地产行业受国家宏观经济调控政策影响大,资金需求密集,尤其前期投入资金量庞大,投资周期相对较长.另外,房地产行业还受到城市经济发展速度、银行利率的调整、物业地理位置等诸多不确定因素的制约,这些都会影响资金的回笼速度.若管理不当,将难以保持资金的不断注入,甚至造成项目资金链断裂.因此,营运资金管理是房地产企业发展的关键所在.
二、关于房地产企业营运资金管理的若干思考
房地产行业资金运行的特点主要为,一是购置土地成本费用高,需要大量自有资金的投入；二是开发资金来源受限而且比较单一,往往需要从银行或者其他国有金融机构贷款以支持其发展和正常运行；三是预售资金使用受到限制,它必须存入监管账户,实施政府监管,主要根据工程进度按比例提取,且使用于本项目建设.因此,房地产企业营运资金管理是一个系统性工程,既要站在全局的高度统筹资金,又要狠抓细节,把资金管理落实到工程的各个环节.
1.加强营运资金的预算,降低房地产资金成本
房地产企业对于营运资金的管理应首先从房地产投资的决策入手.这是房地产营运资金管理的起点.做为一项投资金额大,建设周期长,涉及面广泛的综合经济活动,若想达到预期的经济效果,必须符合国家发展规划,必须满足重大经济技术原则,必须落实资金筹集计划,才能使投资决策最终建立在科学基础上.
由于受国家金融政策影响,房地产企业的资金来源有很多已经由贷款转向了信托资金、私募资金等渠道,而这在有形无形中都提高了房地产企业的资金成本.资金的外部需求越大,成本相应就越高.所以在对房地产资本性支出的编制与实施阶段,必须做好监督控制工作,将所涉及的前期投资与后期运营资金均纳入考虑范围,精准计算,从而降低后期资金风险.
税收是房地产成本的重要组成部分.目前我国房地产企业的税收征收范围较广,税目繁多,从取得土地使用权时的转让契税,预售款的增值税,到竣工后的土地增值税清算,还有土地使用税、印花税等等,贯穿于整个项目周期,需要大量营运资金的支持.有效的税收筹划不但可以减轻企业资金压力,降低开发成本,争取最大经济效益,还有利于提高国家税收管理水平和宏观经济调控.税收筹划,就是在国家法律允许的范围之内,对现有税收环境进行分析,充分利用税收规则,把税负降低到最低.这项工作,开始于房地产企业项目的早期战略规划中,可以为房地产企业提供科学的战略目标和规划,最终保证其合理性和规范性.
2.积极拓宽融资渠道,确保营运资金安全
由于原本的融资渠道基本都为银行贷款,导致企业一旦周转不灵,就有可能偿还不起银行的本息,使企业陷入巨大的财务危机,甚至破产.所以,对于房地产企业来讲,积极地拓宽融资渠道十分重要.要充分利用多元化的房地产融资市场,提升企业融资效率.结合多渠道融资,通过创新的组合形式来改善企业的资本结构,分散风险,降低成本,提高企业的经营绩效.
对于那些具有较大规模的房地产企业,可以在市场上打造知名品牌来拓宽融资渠道.在传统信贷基础上,可以借助IPO上市、借壳上市、合作开发、发行债券、信托、房地产基金、海外资金等多种方式,或者是融合多种方式优点的组合形式,有效解决融资渠道单一化问题,将融资风险最小化.对于那些中小型的房地产企业则可以采用信托、夹层融资、联合开发等融资的形式,通过与外界的经济交流与合作,扩大融资渠道,实现融资多元化.
3.加强存货管理,提升营运资金效率
根据房地产上市公司的资金营运结构与经营绩效的统计研究结果,可以发现企业的流动资金与经营绩效明显呈正比：流动资产比( 流动资产/ 长期资产) 高的情况下,企业的业绩也会有所提升.房地产企业中的流动资产,主要是由存货、应收账款等部分组成.其中,存货数额大,占比重,其周转速度的快慢决定着流动资产的利用效果,很大程度上影响到项目的经济效益.所以加强存货的管理,是房地产企业经营管理中极为重要的一部分.
如果存货管理的过程中没有按照规范进行,对整个房地产的运行以及资金的控制将会产生极大的影响与威胁.房地产企业应结合自身的现状,加强工程物资采购管理,建立完善的内控制度,充分利用信息化网络平台,制定出切实可行的存货管理方法,从而达到降低存货成本的目的.
对于房地产行业而言,存货也是需要不断去探索和开发的项目.若工期延误,不能按时预售,影响资金回笼,就无法保证后续工程顺利进行；若不能按时交房,就会产生违约金,对企业的信誉和经济效益产生较大的影响.因此,房地产企业必须一方面按期保质施工,一方面积极推动不动产预售工作.随着去库存政策的不断深入,房地产业企业应该采取相应的措施,提升消费者对产品的认可,增加销量、防止囤积,同时鼓励客户在消费中提高初始金投入比例,并鼓励贷款的消费者积极还款,增加流动资金量.可开展相应的优惠活动,或一次付清享受折扣等促销方式,使应收账款的周期缩短,降低坏账率,从而保障资金的安全.这对于加快企业资金回笼、降低高负债率等问题有着积极的意义,在保证资金链有效运作的同时也提升了房地产的资金管理效益.
4.抓住政府调新一轮调控机遇,盘活营运资金
目前,我国房地产市场发展呈不均衡状态.一、二线城市享有经济发展的先机,获得了更多的政策支持,拥有更充足的资金,吸引了大量劳动力人口,房价涨势迅猛,却供不应求.三、四线城市却面临困局.一方面,大量低收入人群需要住房,却没有商品房消费能力；另一方面,地方存量房数量日渐高企,国家又出台了硬性保障房和棚户区改造要求,这使得部分开发商一度面临因库存消化不良而资金链断裂的风险.
在这种情况下,政府采取了一系列措施,旨在解决市场供需平衡,满足不同的收入群体对于房子不同的需求.措施一,政府拿出财政拔款回购商品房,去库存的同时实现保障房的建设目标；措施二,大力推进棚户区改造,采取货币化安置,或者由政府购买安置住房进行安置；措施三,对于棚户区改造项目,推进国开行的直接贷款,可享受国家、省保障性安居工程有关资金补助及配建房源税费减免政策等.
首先,这些措施有助于低收入群体解决住房难问题.让收入较低的人群,可以去选择廉租房；让选择公租房的人,通过后期的努力也可以买房；让有一定经济能力,符合条件的人选择购买经济适用房.其次,在解决低收入群体住房问题的同时,这些措施也给房地产企业消化库存、盘活资金提供了机遇.
房地产企业应该抓住机遇,认真研究国家政策,重点关注与此相关的信息：政府财政拔款能收购的存量房型；作为安置房的商品房项目能享受的税费减免；商品房项目力争能达到国开行支持的条件等等.由此顺应商品房市场按照市场经济的运行规律运行,合理定价,争取资金支持,在竞争中站稳脚跟.
三、结语
综上所述,营运资金是房地产企业发展所需要的支撑.只有科学地将运营资金进行有效的管理和使用,才能保证企业在市场具有良好的竞争能力和生存能力,从而实现自身的价值[6].
参考文献：
[1]刘岗.房地产企业的运营资金管理探析[J].知识经济,2017(9):145-145.
[2]吴艳.房地产开发企业营运资金管理策略探析[J].时代经贸,2011(20):126-127.
[3]涂悦.基于渠道视角的WK地产营运资金管理探析[D].江西财经大学,2016.
[4]张萍.房地产企业营运资金管理效率研究[D].西安建筑科技大学,2014.
[5]安青菊.基于渠道理论的房地产开发企业营运资金管理研究[D].中国海洋大学,2009.
[6]杨雪琪.房地产业上市公司营运资金管理绩效分析——以绵世股份和运盛实业为例[J].会计师,2010,No.116(5):7-9.
作者简介：徐 弘(1972-),女,汉族,安徽铜陵人,会计师,铜陵有色股份铜冠铜材有限公司.
言而总之,本文是关于经典房地产企业专业范文可作为资金管理和房地产企业和营运方面的大学硕士与本科毕业论文房地产企业论文开题报告范文和职称论文论文写作参考文献.
房地产企业成本管理中的问题和
【摘要】自改革开放以来,在国家相关部门的大力扶持之下房地产企业依托于国内外良好的发展环境取到了令人瞩目的成就,成为促进国民经济发展中的中坚力量 作为房地产企业生产经营活动中的重要内容,工程成本管理是一.
我国房地产企业经营模式和探析
徐媛媛（复旦大学管理学院,上海200433）摘 要随着我国房地产市场的不断发展,房地产企业通过“X地产”经营模式的创新,将公司自身经营目标和地方政府政治目标相结合,建立了企业.
房地产企业土地增值税筹划思路探析
张穆(深圳市中金康发房地产开发有限公司,广东深圳518000)摘要房地产企业的发展是社会发展的主要因素之一,房地产企业的业务流程主要包括房地产开发和房产建筑与销售两个重要途径,房地产业务涉及的企业所得.
房地产企业财务风险管理以保利地产为例
俞兰平,李素珍（杭州电子科技大学,浙江杭州310018）摘要近年来,随着我国经济的增长,房地产行业也发展迅猛,房价更是增长明显 然而,房地产业的固有特性使其本身承担了一定程度的财务风险 与此同时,上涨.