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7月初,房东突然通知王言,租期到了之后要涨价.起初他也没在意,反正物价都在涨,房租随大流波动个几百元也正常.
王言两年前毕业后来到北京工作,和两个同学一起合租.他对*平台有一种天然的不信任,觉得他们不仅会提价还收取*费,所以一般会在社交平台寻找房东直租的房源.他们幸运地找到了一处三室一厅,最后和房东谈下来的是每月8400元,没有*费.
但这次涨价并不像王言想的那样简单,而是有了“他者”的介入.房东说租房平台自如的管家来找他进行了商谈,给出了每月12000元的,如果王言他们想要续租的话,就要给一个差不多的价位.
突然要涨3600元,三人没一个愿意接受,最终只好选择了不再续约.趁着房子还有几个月才到期,王言又开始寻找房东直租的房源.不过这次就没有那么幸运了,寻觅一段时间后,他发现私人房源“难找极了”.
王言的遭遇,不过是这波房租上涨潮里的不少“北漂”的一个缩影.在房源稀缺、需求刚性以及资本介入的合力作用下,房租上涨似乎正在成为一个难以扭转的事实.
抢房大战
8月1日,网友“xianpian”在水木论坛发了一篇帖子称“自家房子要出租,在天通苑,120平方米三居,心理预期是7500元很不错了,来了自如和蛋壳两,自如报价8500元,租11个月,蛋壳给加价到9000元,自如报价提高到9500元,蛋壳急了,说总比自如高300,最后几轮过后蛋壳给到10800元每月,租11个月……”.
据《华夏时报》报道,发帖的网友陈先生（化名）早年的时候也租房,觉得年轻人很不容易,所以选择把这件事出来.
刘浩是武汉的一名房东,他想把自己名下的一套三居室出租出去,于是就在网上发布了租房信息.不少*给他打来电话,其中就包括自如和蛋壳.这两家都想把这套房子拿下,装修后再进行转租.
很快,自如的管家就带着做好的精美PPT和收益表上门了,神采奕奕地跟刘浩讲具体的操作规划、房子的前景,具体条款等,这时距离陈浩把信息发布在网上才过去了几个小时.虽然自如给出的并不让他心动,但刘浩还是感叹了一句真专业.
自如管家随后便拉着刘浩去了一处已经建成的公寓实地观看,并自豪地讲述着公司的实力业绩还有自己的员工福利.刘浩仔细观察了下,觉得他好像是发自内心的骄傲.
之后蛋壳的工作人员也找来了,并许诺可以在小区均价的基础上涨15%~20%.刘浩说因为在武汉蛋壳的规模还是比自如小不少,无法给自如足够的压力.所以蛋壳会以更高的补贴来拿房,而自如的议价空间就比较小,更多的会突出品牌的优势,并以最快的速度与房东接洽.
二者虽然有竞争,但在一些规则方面却“不约而同”.刘浩说无论蛋壳还是自如,都要“N+1”,即收回来会要在客厅隔出一间房,并且一年必须留出一个月的空置期,实际上只能收到11个月的租金.
最让他头疼的是协议的时长,两家都是要长租,一般要签五年.期间承租方如有违约,房东能收到的补偿只是两个月租金,而房东违约的话,赔偿就会非常复杂,远超过收益,所以他仍在犹豫中.
《财经天下》周刊以房东的身份与自如一名管家交谈,对方说具体收房的要看房子的装修情况.如果质量本身就好的话就可以给高价,因为35天就可以重装出租,而如果不好的话则需要60天.每年的确要空置一个月,因为可能有租不出去的空窗期.
一名地产*对《财经天下》周刊说,高价抢夺房源很普遍,这样才能获得更高的市场占有率.有点像搞补贴战的美团和滴滴,但是不同的是在租房市场抢客不会倒贴,最后会以更高的租出去,平台还是保持盈利的.
拿陈先生帖子中提及的天通苑作为例子,一套120平方米左右的三居室,到了自如或者蛋壳手中会变成4居室出租.在自如平台寻找一套面积差不多的房子,四个房间的加起来超过1万2千元.算上每月10%的服务费,每月自如至少能回笼1万3千元.所以即使以10800元的收房,也并不会亏本.
在舆论的不断发酵下,自如17日发布了《关于天通苑租金事件的说明》进行回应,称水木论坛中发帖事件为不实传闻,自如房源库中从未收录过天通苑西二区120平方米三居室的户型.此外,自如认为长租公寓不具备影响操作整个租赁市场的能力.
声明最后,自如也表示未来会在政府政策指导下,推出市场稳定措施,维护租期稳定,进一步压缩公司资产收益率、让利租客、抑制房价不合理上涨,加大优质房源供给、满足不断增长的市场需求,从各个维度抵制不当竞争,塑造良好的租赁市场秩序.
资本竞逐
陈先生在网上发帖时称,“资本进入租房市场,垄断大量房源,最终通过提高房租,吸干年轻人的血.”这句颇具挑动性的话,也让一直隐藏在背后的资本被推至前台.
自如和蛋壳在长租公寓业务上的运作模式基本相同,先把业主的房屋租赁过来,进行装修改造,配齐家电和家具后,再以更高的出租,也就是通俗意义上的二房东.装修时一般会打隔断,即做成“N+1”个房间,这样能提高整套房的租金.
不少用户抱怨长租公寓的客厅面积狭小.自如一名收房管家告诉《财经天下》周刊,打不打隔断要看客厅的面积而不是房子的整体面积,如果客厅大的话是会再隔出一个房间的.这意味着自如客基本上就告别大客厅了.
平台和房东签约的时长一般在3~5年,如果市场整体房租上升,平台也能获得收益,相当于一种短期投资.房东刘浩告诉《财经天下》周刊,自如承诺每年3%的涨幅,而蛋壳第三年开始3%.这种模式就是锁定了一开始的成本,未来上涨就会是平台的利润空间.
此外,自如等平台并不像传统租赁模式一样收取*费,而是每月按照房租的10%收取服务费.平台提供的服务包括每月的家政清洁,宽带的费用,一些电器的维修等.自如早在2011年便已诞生,原本只是链家的内部创业平台,业务整合了房地产租赁、保洁、维修、搬家等行业.初始的业务只在北京,酝酿几年后在2015年相继进入上海和深圳.依靠链家的品牌依托,自如开始了从居间服务到资产管理服务转变的尝试,并加入了诸如搬家、保洁等服务内容.
在自如发展的同时,链家还投资了另外一个叫丁丁的互联网房屋租赁公司.2015年丁丁成立事业部,大手笔进行广告宣传.刚进入市场时,丁丁以不收租户佣金、签约后向房东收取数天房租作为*费作为卖点,吸引了大量关注.这就如同依靠补贴来争夺市场的滴滴,即使亏损也要靠速度来占领市场.
丁丁和自如是链家做租赁转型的两个方向,前者是将传统租赁分拆出来,独立运营,走的是轻资产模式,而后者则是做资产管理业务,属于传统重模式.但丁丁占领的市场份额并未达到链家的预期,租赁效率也难以和自如相比,渐渐失势.
自如的CEO熊林出身IBM战略咨询,擅长从产品的角度去做规划,并且注重效率.据网易房产报道,自如要求新房间家电、家具入场相隔时间不得超过半小时,这种苛刻式的精细化管理一度令自如的家电供应商苏宁多有抱怨,但房屋上架速率却能得到提升.自如从拿到房源到上架,需要重新粉刷的毛坯房也仅需数周,条件好的精装房甚至只要三四天时间.
自如和丁丁的命运很快就有了分晓.2016年,自如从链家剥离,全面独立运营.而丁丁租房App停止更新、停止运营、全部业务并入链家.
到了2017年,政策层面开始鼓励租房,“租售同权”也成为热词.同年8月,自如的租客已经累计突破100万,累计房源40万间.
2018年1月,自如宣布获得40亿元人民币A轮融资,这是中国长租公寓行业规模最大的一笔融资.领投方为华平投资、红杉资本中国基金和腾讯3家机构.此轮融资后,自如的估值超过200亿元人民币,而自如背后的大佬链家估值为500亿元.
为了抢夺这个风口,投资方的姿态都放得比较软.华兴新经济基金合伙人杜永波用“四最”描述这笔投资：“追”的时间最长的一个案子、“追”得最辛苦的一个案子、从业以来接触到的A轮融资额最高的项目、投资方抢夺最厉害的项目.
一个多月后,蛋壳公寓也正式宣布完成1亿美元的B轮融资,由华人文化产业投资基金、高榕资本联合领投.6月6日,蛋壳又对外公布完成7000万美元的B+轮融资,由老虎环球基金领投,B轮的6家投资方全部跟投.
蛋壳公寓诞生于2015年1月,最初也是深耕北京市场,继而布局部分一二线城市.成立3年的蛋壳公寓目前已经运营房源近12万间,但这个规模还是比自如小很多.
融资之后,蛋壳公寓计划加快布局速度,2018年底目标管理30万间公寓.这意味着蛋壳公寓要在半年时间内再拿下18万间公寓.对于刚拿到巨资的蛋壳来说,短时间内要完成这样的目标,在租赁市场上大规模扫货就成了首选.
多位受访者表示,蛋壳在争夺房源时会给出优势,而自如更多地展现品牌优势.
不止是租房平台,房企巨头也瞄上了租赁业务.万科在2017年推出“万村计划”进入深圳的城中村,在的表述中,这是一个“城中村综合整治运营项目”.
以往房地产商进入城中村,一般是拆除旧的房子,在地基上建造新房,然后对旧房东做出补偿.但万村计划并未选择这样拆迁的方式,而是与自建房的房东签约,进行内部和外部的改造装修,作为自己品牌的公寓进行出租.这听起来和自如、蛋壳的模式几乎如出一辙.
但这个计划也受到了质疑.2018年6月,富士康员工在厂区张贴公开信,要求公司提高福利,缴纳更高的公积金,矛头直指万科在清湖老村的改造项目,认为改造后房租要翻两三倍.虽然装修改造后的环境更好,但有些低收入者却失去了选择的权利.
据统计,排名前五十的国内房企中,已有超过20家相继开展长租公寓业务.大牌房企的身影随处可见,比如万科泊寓、碧桂园BIG+碧家国际社区、龙湖“冠寓”等.
开发商、创业公司、*巨头、酒店、投资机构的资金都在不断涌入,租房市场成为资本追逐的又一个目标.2017年,中国租房市场总规模在1.38万亿元,据机构预测,到2025年,中国租赁市场规模将增长到2.9万亿元.
易居房地产研究院总裁严跃进告诉《财经天下》周刊,资本密集进入此类租赁市场,也是看中了租赁市场的优惠政策和各类扶持内容.总体上说,租赁市场的发展具有较为积极的意义.但是一窝蜂进入以后,反而导致了租金上涨,和租赁市场的改革内容相违背.所以租赁市场未来也是要加大成本和的管控的.
房租上涨
北京的房租的确在上涨.
陆同住在朝阳区房东直租的一套两室一厅里,每个月房租6300元.不久前房东告诉他如果续约的话之后每个月要涨价700元.他起初觉得难以接受,但是找了周围相似的房源后,他发现差不多都比去年至少上涨了10%,再想到搬家的艰辛,也就选择接受了.
这个涨幅和一些第三方平台的统计吻合.根据中国房地产协会网站上的统计数据,北京平均租金同比上涨21.89%.而涨幅最明显的区比如通州区、昌平区和大兴区,同比上涨超过30%,其他区的同比涨幅基本也都超过10%.
我爱我家集团研究院的统计数据显示,今年7月,北京住房租赁月租金均价为4902 元/套,环比6月份上涨2.9%.链家的一名*告诉《财经天下》周刊,最近房租的的确很高.这其中有毕业季需求增多等传统因素,但今年以来房源都比较少也是一个重要的原因.“过了这段时间房租可能会有所回落,但是也不会降太多.”
中原地产首席分析师张大伟对《财经天下》周刊表示,这些数据有些夸张,但在资本推动下,以北京为代表的租金快速上涨的确明显出现了.租赁市场的供需结构本身就很紧张,特别是郊区部分房源在过去一年多的严格监管下显得更为突出.此外租售比太低、房主有租金上涨的心理预期,所以这从根本上来讲不是*的错.
张大伟认为,*不能生产恐慌,只能放大恐慌,利用恐慌多赚钱.租赁市场如果按传统模式,即*牵头、买家卖家双方签订合同,对房租的影响不大.但现在*已经普遍性地在做投资业务赚差价,即*先跟房东签,然后再作为房东跟租客签.而跟房东签约一般都锁定3~5 年的租期,这种情况下,未来租金上涨都是*的利润.此外,中低端房源被*整合包装成中高端房源,也明显提高了租金.
8月17日,我爱我家研究院院长胡景晖在电话会议中对媒体表示,除了季节、供给、需求外,资本大举进入长租公寓市场也是房租上涨的原因.他认为自如和蛋壳等以超过市场租金20%~40%的拼命收房,完全破坏了正常的房屋租赁市场.
但当天晚间,我爱我家发布声明,称媒体所节选的胡景晖个人对房屋租赁市场的看法,仅代表其个人态度,并不代表我爱我家公司的观点.8月18日又出现了戏剧性的一幕：在我爱我家工作18年的胡景晖突然在朋友圈发布辞职信,宣布辞去副总裁的职务.
蛋壳公寓方面对《财经天下》周刊表示,创立以来不存在高价争夺房源的行为,此次的声音起源是不实消息,蛋壳公寓已诉诸法律程序.
自如CEO熊林也在8月19日发表公开声明称,经过6年发展,租赁机构化占比也不足3%,自如在北京占比也不过8%.长租公寓行业本质应该是靠规模化、精细化、低成本运营驱动的低毛利行业,如果只有一个管理指标,就是出租率.30万间存量情况下,出租率降低一个点,月收入减少1500万元；而提高出租率最管用的方法就是抑制出房价,所以六年来自如客户端的涨幅远低于市场整体涨幅.
链家集团董事长左晖曾在“原子智库”发表观点,他从人口、收入以及市场需求、国内外对比等多个维度,描述出了未来租赁市场的一个完整图谱.他认为,未来北京会有1000 万人租房,按人均20 平方米左右计算,北京需要的租房面积将达两亿平米.解决如此庞大的租赁需求,C端（业主端）供应将是主要的依靠力量,未来CtoBtoC即房屋的机构化率占比会越来越高,而从业主端直接租给房客的比例会越来越低.
左晖指出,租赁市场是少数城市的市场,在很多三线城市其实没有租赁市场这回事儿,因为物业太冗余了.至于房租是否会随着租赁市场的火热而上涨,他认为,只要一个城市的人均收入水平在持续上涨,房租上涨便是大概率事件.谁主沉浮？
8月17日,北京市住建委选择出手,约谈了自如、相寓、蛋壳等主要房屋租赁企业负责人,明确不得以高于市场水平的租金或哄抬租金抢占房源,以及不得恶性竞争抢占房源等.业内有声音指出,类似自如、蛋壳公寓等长租公寓品牌所掌握的房源有限.就北京来说,所占全部租赁房源比例其实不大,并不存在拥有定价权一说.
张大伟认为,定义长租类公寓,其实就是看能不能和房主签约.按照这个定义,市场上赚差价的房源已经占到40%.一个有几十万套房的庞然大物,他是有定价权的,不仅仅是二手房买卖,租赁也一样.从房地产调控角度,租金的上涨比房价上涨影响更大,所以调控房价的同时,必须要调控租金.
一名地产*也告诉《财经天下》周刊,即便有些房源未被*收纳,但房东租房时都会在网上查找数据作对比.一旦小区内有些房源在网上挂出比较高的,其实就会带动整个小区域的上涨.
严跃进认为,租赁市场未来也和购房市场一样,需要积极做管控.其实住建部以及一些城市实际上都强调了对租金的管控,但是具体操作体系还没有建立.所以说从房住不炒的逻辑看,后续房地产市场的管控中,租金管控也是一个很重要的内容.
8月19日,北京市房地产*协会召开座谈会,自如、相寓、蛋壳公寓等10家主要住房租赁企业负责人参加,共同承诺落实“三不”：不利用银行贷款等融资渠道获取的资金恶性竞争抢占房源；不以高于市场水平的租金或哄抬租金抢占房源；不通过提高租金诱导房东提前解除租赁合同等方式抢占房源.同时,各企业还明确承诺全面加强对业务人员的管理,决不允许哄抬租金抢占房源,对于触碰这条“红线”的业务人员,一经查实从重处理直至开除.
为稳定租房市场,参会企业还明确承诺不涨租金且拿出手中全部存量房源共计125725套（间）投向市场,其中自如8万间、相寓2万套、蛋壳公寓2万间、中天置地1500间、乐乎公寓1000 套、小家联行1000 间、魔方公寓900 间、美丽屋775套、世杰佳园400间、润邦润家150间.
这一杯水,能浇灭熊熊燃烧的房租上涨之火吗？资本市场给出了它们的回答.
8月18日, 胡景晖在接受AI财经社采访时曾表示,“下周一（8月20日）,看看我爱我家的股票有没有跌停.”但事情并未如他所料,截至8月20日上午收盘,我爱我家（000560.SZ）股票为5.71元/股,涨幅为3.07%.不仅如此,房屋租赁概念股整体表现都比较抢眼,市北高新、三六五网封涨停板,世联行、我爱我家、万科A等有较大涨幅,资本市场对租赁行业继续看好.
8 月22 日,北京市住房城乡建设委员会发布通告称,包括自如在内的23 家*机构,经查实涉嫌存在违法违规问题.
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