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关于传统类毕业论文提纲范文 和创意园区办公:颠覆传统CBD?方面专升本毕业论文范文

主题:传统论文写作 时间:2024-02-17

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文/本刊记者 胡晓会

“花园式办公”悄悄来临

“这里没有写字楼的压抑感,容易来灵感.”

何先生是一家文化企业的老板,正在寻找新的理想办公室.与以往不同的是,相较于传统CBD写字楼,他更青睐于选择产业园或文创园.

近年来,在北京、上海、广州、深圳这样的超级大都市,包括已经强势兴趣的文化创意产业园在内,各种产业园项目正如雨后春笋般涌现.据高力国际统计,深圳目前市场上知名的商务园区出租率均在80%以上.

有业内人士指出,CBD写字楼基于其核心的地段和高标准的产品,符合金融业和高端服务业的办公需求,而“花园式办公”的舒适环境和创意氛围更能匹配互联网、创意、设计类等企业的需求,各自有自身适应的客群.

广州市社会科学院公布的《广州文化创意产业发展报告(2016)》显示,广州注册的文化产业法人单位超过3万家,文化产业的整体实力和市场竞争力正日益提高.与此同时,随着互联网应用的深入发展,广州孵化器和众创空间数量持续增长,大多以互联网科技、文化创意产业为主题.

在新兴领域快速崛起的背景下,把办公室搬到“花园”里的办公集群正在成为企业办公新潮流.

旧瓶新酒的蜕变

优美的低密度环境,充满时尚设计感的生活和办公场景,再加上企业孵化、资源共享、金融服务和人才协作等服务优势,让不少在CBD办公的企业会选择外移到创意园区.

广州是创意产业最集中和最发达的地区之一,作为创意产业载体的创意产业园也发展得非常迅速.GRID数据显示,在广州111个代表性园区中,文化创意类产业园有28个,以海珠区和荔湾区居多.从空间布局来看,创意园区向广州中心城区、珠江新城附近的集聚趋势明显,部分创意产业园沿着珠江沿岸的工业旧厂房、旧建筑集聚.

有业内人士指出,遍地开花的创意产业园,是“退二进三”大时代背景下的产物.

2008年,广州发布了《关于推进市属国有企业市区内产业“退二进三”工作实施意见》,当时,政府层面正大力推进广州的“退二进三”工作:将第二产业转移到郊区或关闭,市区原有的工厂空间腾退出来发展第三产业.由此,广州大量旧厂房被改建为创意产业园,如:改革开放后建成的工厂改造而成的(如白云区的时代单位)、综合类办公为主的(如TIT)和相对而言以消费为主题的(如红专厂、珠江琶醍).有数据显示,广州创意类产业园数目超过100多个.

位于广州市海珠区的TIT创意园,前身是建于1956年的广州纺织机械厂,2007年全面停产,2008年TIT正式开园.广东拥有实力雄厚的服装鞋业和优秀的设计师,改造后的广州TIT创意园发挥原有的产业优势和区位优势,进行整合资源,打造一个以服装、服饰为主题,产业多元化整合,集时尚、文化、艺术、创意、设计、研发、发布、展示功能为一体的创意产业平台和服装产业资源整合平台.

创意园区在改造过程中保留了纺织机械厂的生态原貌和纺织工业元素.由于景色优美,环境良好,商业功能配套完善,吸引了微信团队、贝塔咖啡馆等大量文化、创意类企业聚集,涵盖服装、建筑工程、广告策划、互联网、科技类企业.

改造得好的创意园有何共同点?有业内人士指出,口碑良好的创意园通常都是统一招商、统一管理,并且具备一定审美格调.以广州TIT产业园为例,舒适优美的环境和历史沉淀让园区成为众多文青“朝圣地”,公寓、商业、餐饮配套、综合公共服务和产业链资源整合更是对文化、创意类企业产生巨大“磁吸效应”.

然而,在“微改造”创意园掀起“花园式办公”热潮中,新开发运营的商务办公园区同样值得关注.

新建与改造之间

伴随着房地产行业进入下半场,产业地产布局也是众多房企转型的方向之一,传统开发商逐渐参与到商务园的开发与运营中来.

10月15日,时代E-PARK(番禺)正式开放招商中心,特斯拉超级充电站正式落成,未来预计将建成为广州南最大的特斯拉超级充电站之一.时代E-PARK系列是由时代商业倾力打造的创意综合体,今年亮相的有天河和番禺项目,打造涵盖办公、商业配套、休闲娱乐、生活社交等多功能于一体的生态办公空间

时代地产集团深耕行业18年,旗下时代商业目前管理面积近150万平方米,成功开发且成熟运营时国际单位、TIT广场、远景大韩项目都属于旧厂改建,时代商业通过洞察盘活闲置旧工业区/工厂,赋予旧物全新的定位和活力,利用资本与设计的力量,让其释放更大的社会价值,助力区域产业转型升级.

值得注意的是,时代商业有关负责人强调,与广州目前创意园“旧村改建”模式不同, “时代E-PARK系列产品(含天河和番禺)则是全新设计及建造的园区,迎合片区产业需求,硬件配套的打造也相应有所升级”.

事实上,以时代E-PARK为代表的新建创意综合体项目出现,凸显了广州创意园“旧厂改建”模式所遭遇的困境.长期以来,大量广州创意园背负着“违建”的质疑声.今年6月,广州市印发了《广州市人民政府关于提升城市更新水平促进节约集约用地的实施意见》,“工改新产业”给予5年过渡期,是其中的一大亮点.但是,有业内人士指出,相关政策的具体实施细则仍然亟待落地.

除此之外,从长期运营的角度而言,旧厂房20年使用权租赁期满后的续租,仍然是影响企业对园区持续开发和投入的不稳定因素.特别是广州大量的村镇级产业园,产权复杂,使用权续期尤为艰难.

有业内人士认为,对于有实力的开发运营商,尽管前期投入更多,开发新建创意园项目仍然是可实施的现实路径.与此同时,政府鼓励,传统房企、园区运营商等多元主体的积极参与下,创意园的开发运营将愈发考验开发商的市场运营能力.

告别“地产”模式

“不仅仅是租金的问题”,在何先生看来,选择创意园区办公,除了相对城市CBD写字楼优惠的租金外,舒适的办公环境和企业成长空间氛围同样的重要.

有业内人士指出,园区办公市场目前最大的难题应该是运营上较多仍处于粗放的“二房东”模式,以提供场地租赁为主,缺乏企业服务与交流,能做到有产业特色乃至产业链集聚的更是少之又少,没有充分发挥创意园区自身的价值特色.

随着行业迅速发展,包括文化创意园类的园区项目开发运营门槛正在提高.仲量联行发布的《2017年广东省工业白皮书》显示,预计广州未来2-3年将有大量新增供应上市.在逐渐激烈的市场竞争中,产业园区如何摆脱地产的单一运作模式,通过产品开发、运营模式创新、园区服务创新形成差异化竞争优势,成为地产开发商需要考量的重要问题.

“运营方在项目启动之初就要有清晰的思考,更紧密结合区域产业定位去明确项目发展的战略方向.”时代商业负责人认为,在项目运营过程中,真正以运营者而不是出租者的角色去服务企业,为企业搭建平台,导入资源,形成共生互赢的关系.这既可以增强企业粘性,也可以借此加深对企业的了解,从而实现对园区产业集聚的不断优化.

以国际单位为例,时代商业在运营过程中推动“双轮”模式.一方面通过旧厂房的设计改造创新办公环境,打造城市印记公园注入公共人文精神内涵;另一方面进行产业整合,先后运营和引入了国家级孵化器(至德科技企业孵化器)、广州青年创业就业孵化基地,在整个园区形成了“创业苗圃-孵化器-加速器”的企业孵化全链条,集聚企业约650家,带动整个白云黄石片区形成了以国际单位为核心的白云创意产业集聚区,国际单位将原旧厂房改造升级为华南地区最具活力创意园.

而时代E-PARK(天河)则依托天河智慧城产业基础,主要引进政府引导的新一代信息技术、人工智能和生物医药的有一定规模的企业,目前已确定了广东省中药研究所、We+酷窝华南区域总部等企业进驻;而时代E-PARK(番禺)则将打造为华南板块独具一格的新一代城市商务花园及高端休闲特色餐饮街区.

总之,相较于传统CBD写字楼,时代商业负责人认为,创意园综合体项目除了能满足不同企业的办公需求,为企业间的交流提供更多丰富的选择,更重要的是能够配合增值服务.

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