房地产40年历程,本文是发展历程方面有关专升本毕业论文范文与发展历程和房地产类专升本毕业论文范文.
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《安家》杂志根据房地产从概念提出的萌芽状态,到起步发展,以及成长过程中向成熟过渡的发展历程,分为不同的发展阶段,每个阶段又有不同的特点.
我国房地产市场相较于欧美、日本等发达国家起步较晚,但发展却很迅速.如果从1978年改革开放算起,房地产40年可以说经历了迅猛的起步和成长并逐步成熟.严格意义上,真正的房地产市场也就20年.
房地产发展过程中就如同年轻人成长中必然经历的青春期一样,难免有躁动,有教训,但更有成长.
《安家》杂志根据房地产从概念提出的萌芽状态,到起步发展,以及成长过程中向成熟过渡的发展历程,分为不同的发展阶段,每个阶段又有不同的特点.《安家》认为,房地产40年可以分为以下6个不同阶段.
第一个阶段（1978-1979）：房地产概念萌芽,开始居民全价售房试点1978年之前,在高度集中的计划经济体制下,房地产在中国并未成为一个产业.国家经济发展的若干个“五年”计划中也从未出现“房地产”的发展规划与计划.
彼时,城市住房由国家统一建设,建好后按照不同标准对城市居民进行实物分配,住房是工作单位的员工福利之一,并没有形成房地产市场.在农村,由于中国实行包括土地制度、户籍制度、福利制度在内的城乡二元管理结构,农村的农民住房是以集体土地所有制的宅基地自建房为主.
19 7 8年的中国老百姓还没有听说过“房地产”这个词语,他们只晓得自己家住的房子太挤、太小.在此前的将近3 0年里,涌动于大江南北的中国人,被西方新闻界形容成“蚂蚁”.这群蚂蚁人穿着邋遢,颜色、式样几乎相通的衣服,住在低矮、拥挤、破旧的房子里.
可以明确的一点是,中国在1978年以前没有房地产业,直到上世纪80年代初,才出现房地产行业的萌芽.1978年,在召开的城市住宅建设会议上就提示“解决住房问题能不能路子再宽些？”.第二年,中国开始实行向居民全价售房试点.
随后一两年,领导发表《关于建筑业和住宅问题的谈话》文章,文中包括“房子是可以卖的”等内容.当时,《红旗》杂志发表文章,也论证住宅属于商品,私人购房与社会主义公有制并不矛盾.从那时候起,“房产”概念逐渐萌芽生根.
第二个阶段（1980-1987）：房地产诞生,房地产业初登历史舞台
进入1980年,再次为城镇居民购房发声,明确表态支持居民购买房屋、盖房.甚至提出“可以一次付款,也可以分期付款,十年、十五年付清.”随后发布“准许私人建房、买房,准许私人拥有自己的住房”的通知,拉开了中国房改序幕.
1980年被称为中国房地产的元年,这一年领导把房子定义为商品.房改和土改同时被推动,中国房地产正式成为了一个产业.
1981年,中国才开始有房价数据这一说法.根据《中国34年房价变迁史》一文中提到,1981年浙江温州瑞安商品房卖出了68.85元/平的,算下来一套2600元.这个单价相当于一位普通工人的月均工资.
1984年,城乡建设环境保护部组织考察团到深圳进行考察,之后在广东佛山召开会议.中国房地产产业概念正式被提出,房地产业从此登上历史舞台.
历史终于要发展到关键节点了.在人们无数次审视中国房地产行业发展的脉络后,把中国楼市起点的坐标定位到了1987年那场并不起眼的土地拍卖会上.就在中国南海边陲,新成立的深圳为筹钱发展特区卖出了新中国第一幅土地时,也正式拉开了中国房地产行业发展的序幕.
1987年,深圳进行了首次公开土地拍卖,催化全国房地产加速发展.所以,1987年中国地产才开始真正进入商品化.
刘晓光回忆说：“从1987 年以后,中国就有些房地产开发的概念了,但还不是正式的进入房地产大开发年代.那个时候最早是一些商业网点,后来开始有些住宅.我最大的感觉就是居住改变了中国,居住给人民群众提供了一个可以传宗接代的财产权.”
第三个阶段（1988-1997）：房地产第一个疯狂飞跃的十年
1988年,房改正式全面试点,土地禁锢也终于完全放开.2月,国务院批准印发了“房改领导小组”的《关于在全国城镇分期分批推行住房制度改革的实施方案》,并提出住房制度改革的目标是：实行住房商品化,将实物分配逐步改变为货币分配,使住房这个大宗商品进入消费市场.
该《实施方案》的出台,标志着我国住房制度改革进入全面试点阶段,也掀起了国内第一轮的房改热潮,城市综合开发迎来了历史性机遇.
这一年的前后,冯仑、潘石屹、易小迪、张玉良、胡葆森、黄怒波等,纷纷放弃体制内的铁饭碗,走上了创业的道路.在他们手中诞生了万通、绿地、建业等房地产企业.
1992年,南巡揭开了中国新一轮改革的序幕,彻底改变了这个大国的走向,对于中国每个人,对于中国房地产,影响深远.
1993年,政府陆续颁布实施了住房公积金制度、发放住房债券等,在宏观经济过热的经济环境背景下,直接催生了连续两年的第一轮房地产投资泡沫.此轮泡沫的特点是在带着鲜明时代特征——“特区”的局部市场（海南、北海、广州、深圳）供应过大、消费需求不足,金融体系不完善带来的土地炒作催化泡沫等.在政府强制停止银行贷款、清理土地等行政干预下,刺破了海南、北海、广州、深圳等局部市场的泡沫.
海南90年代的房地产泡沫是中国房地产史上不可忽略的一页,海口市地价从1993年最高的680万元/亩一路狂泻,到1996年年初已经跌至约100万元/亩,跌幅达85%,基本上回落到1991年的水平.海南巨量的房地产库存,一直到1999年才清理完成.海口市的房价,在2010年前后才重新回到1993年上半年的高点.
1996年,提出,住宅建设成为新的经济增长点和消费点,房地产行业迎来了又一个重大转折,从此翻开新篇章.这一年,房企老兵们在积极求变,境外上市、瘦身、关注产品质量,新兵们不畏艰难,强势登场,为行业带来新风气、新希望.1988—1997年,这一时期,中国诞生了以万科为代表的第一批房地产开发企业,数量在2万家左右.但由于自有资金不足、金融政策对民资的限制,这一时期的房地产市场主要由国资企业主导,比如北京华远、上海城开等.
第四个阶段（1998-2003）：福利分房全面终结,住房货币化开始
1998年7月3日,是中国住房制度改革的一个分水岭.很多开发商在1998年上半年熬不下去了,把土地纷纷卖掉退出市场.为了遏制市场进一步下滑的危险,政府决心培育新的经济增长点.政府出台了一系列刺激房地产发展的政策,最具代表的是7月3日,国务院下发了《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》.从这一刻起,原先的福利分房制度被废止,标志房地产开始市场化.
19 9 9年低迷的中国房地产市场在开展个贷、降息、公房允许上市等一系列刺激政策下逐渐升温.这一年,海南成为了处置积压房地产的试点城市,曾经遭遇重创的房地产市场迎来新生.这一年,王石、任志强双双辞职,引起了史上最轰动的一场人事动荡.这一年,创业热潮还在继续,佳兆业、升龙集团、时代地产、电建地产、鸿荣源、北科建、和裕地产、上实城开、阳光100、东原地产等房企相继诞生.更重要的是,这一年,互联网进入了房地产,搜房网的创立揭开了房地产联姻互联网的序幕.
万达在全国首创了商业和地产相结合的“订单地产”.所谓的“订单地产”,就是招商在前,建设在后,万达将与国内、国际一流商家共同选址、共同设计、先租后建.王健林分析称：“不能建好房子再招商,而是要先把大租户的需求搞清楚,按照租户的个性要求量身订做.我要把房子租给商户,就必须先替商户考虑能不能挣到钱.如果挣不到钱,我也就收不到租金.”
2003年6月,央行印发“121号文”,严控银行的房地产开发贷、土地储备贷款、个人住房贷等.并且首次推出了二套房提高首付,利率上浮概念.121号文效果显著,全国房价应声下跌,上涨势头得到遏制,全国地产行业进入冬季.
任志强随后通过媒体炮轰“121号文件”,他认为“121号文件”如果严格执行,将使整个经济形势都受到影响,许多房企将面临资金链断裂,银行也将冒着大量贷款无法回收,造成死账的风险.
全国各地的开发商通过开会、发言、撰文等方式,旗帜鲜明地集体反对“121号文件”,北京的开发商们甚至以建立房地产联席会议制度来“集体救市”.
各地银行因此迟迟未出台调控细则,所有开发商都无法理解,从1998年至2002年为房地产市场发展的升温期,政策大多以“规范、鼓励、支持、优惠”为主,央行此番为何突然祭出如此厉政打击楼市.
然而非典爆发,全国经济影响严重.出于保增长的考虑,住建部发布了“18号文”,将鼓励房地产发展定性为扩大内需,拉动投资增长,保持经济持续增长的重要渠道.于是全国房价止跌反弹,继续上涨.
第五个阶段（2004-2013）：房地产第二个黄金十年发展
2004—2013是中国房地产业发展的黄金十年,也是政府对房地产密集调控的十年.2004年“8.31”大限开始到2013年,国务院及相关部委共计出台70余项重要的宏观调控政策,主要集中在金融、财税、土地、行政四个方面,政策出台之多、密度之高、力度之大前所未有.
但由于未触动房地产发展的根本动力,历次调控以失败告终.
2008年,美国爆发金融危机,全球经济衰退,中国为了刺激经济发展推出更为宽松的货币政策,更为直接推动了房地产的上涨.房地产市场反而由于行政对于市场的干涉,一次次地爆发式增长,快速上升.截止2012年,以国际通用衡量房价水平的指标,中国一线城市的房价收入比达到25倍,高于纽约、等国际大城市,二三线城市,大量房屋空置.因此,历次的房地产调控都是舍本逐末,由政府推动形成了一个畸形的房地产市场,给民众留下了房地产发展负面的印象.
此阶段,中国房地产市场的特征是发展不平衡.表现在沿海与内地市场的不平衡,市场主要聚焦于长三角地区（上海、浙江、江苏）、珠三角地区（广州、深圳及周边城市群）、环渤海地区（京津冀辽鲁等）,内地及中西部地区市场占比小；城市与农村的不平衡,房地产主要在城市中发展；客户群体的不平衡,客户主要是先富起来的城市富裕阶层,占绝大多数的城市中低收入者没有获得住房；房地产产品品质的不平衡,普通住宅品质低下,高档住宅奢华.
中国房地产企业在此轮发展周期中,伴随市场规模的增大,企业数量极剧上升,但随着调控也进一步兼并整合,行业集中度快速提高.2005年,房地产前100强仅占11%的市场份额,而截止2012年底,房地产行业前50强占据了21%的市场份额,企业竞争导致的优胜劣汰现象明显.但到了2013年的房地产市场总体特征就是震荡上行.由于各地并未严格执行调控政策,房地产市场出现明显回暖,尤其是一线城市房价出现了连续多月的较快上涨,虽然各地相继收紧调控政策,但也没能将房价束缚住.
第六个阶段（2014-2018）：房地产转型及长效机制探索阶段
经历辉煌而又繁荣的房地产黄金十年后,房地产逐渐走向白银时代.房地产已经成为大房企的游戏,市场集中化程度越来越高,中小房企生存空间越来越小.
据当时数据统计显示,公布2014年销售业绩的企业共37家,其中仅15家完成年度目标,且这些企业大多集中在千亿级别房企中.对此,业内人士表示,房地产黄金十年基本已经宣告结束,未来房企告别单一的房地产销售模式,谋求转型和跨界已经成为发展方向.
在房地产市场整体取得辉煌业绩的同时,安家博达集团董事长刘文斌却给出了另一种解释,房地产正逐步进入寡头时代,销售数据的好坏已经不能直接反映房地产市场的好坏.也就是说,不止是房地产市场有区域分化,房企之间的分化也非常严重,强者恒强弱者恒弱,只有具特色竞争力的公司或者真正的大企业才能生存并且越活越好,更多的中小房企可能被平均了.
也就是在那一年,安家博达集团也站在了历史的风口上,较早的确立了探索转型的目标.刘文斌感慨并判断,“地价飞涨,加上各种税费在内的成本高达70-75%以上,企业生存压力剧增,许多中小房地产企业倒闭潮将起,可能会有大批的中小开发商死去或离场,大批的*机构、广告策划公司倒闭,大量的业内从业人员失业,整个行业收入下降……这就是房地产行业的整体新常态.”
事实证明,这种判断是有前瞻性的.
克而瑞研究中心发布的最新报告显示,2017年,百强(TOP10 0)房企业绩规模大幅增长,集中度进一步提升.其中,TOP10房企集中度达24.1%,TOP30和TOP100房企集中度分别达到了38.4%和55.5%.另外,龙头三强销售额均超5000亿,千亿阵营已达17家.
这项数据在2016年还是这样,行业集中度越来越高并在提速,十强房企销售额占比达到19%,而百强房企占比更是高达49%,与其他13万家房企几乎平分天下.由此可见,房地产市场也将是大企业的市场,大批中小房企或将离场,未来竞争将会更加激烈,形势会更加严峻.当时间的指针指向2016年时,国家层面提出了“房子是用来住的而不是用来炒的”新定位,2017年3月17日新政后,标志着一线城市传统房地产开发模式走向终结,“去商品化”趋势明显.
伴随着国际形势、经济走势的巨变,中国房地产也步入变革的深水区.在房住不炒这个新定位背景下,在长效机制的建立呼之欲出的预期下,史无前例的严厉调控,助推房地产行业发生变革和洗牌,传统的房地产开发模式渐渐走进死胡同,再难适应新时展,新时代房地产万众瞩目.2018年,将是房地产变革的关键年.我们也对新时代的房地产发展充满了期待……
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