略论市政工程对房地产开发的影响与以厦门市会展片区为例,本文是关于对房地产相关论文范文素材和市政工程和会展和房地产相关硕士论文开题报告范文.
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【摘 要】本文以厦门市会展片区市政设施提升改造为例,分析其市政设施提升改造情况及效果, 认为市政工程在房地产开发中起积极促进作用,同时也存在潜在的经济风险.基于市政工程的潜在风险,提出市政工程与房地产开发协同发展对策,以期促进区域经济可持续发展.
【关键词】市政工程；房地产开发；影响分析；对策研究
2017 年,金砖国家领导人厦门会晤在会展片区（本文指以国际会议中心和会展中心为核心的区域,面积约300 公顷, 东至海岸线,西至环岛干道,南至广播山, 北至奥网城）举行,厦门以高颜值的生态花园之城惊艳世界,这既是其国际知名度和城市魅力进一步提升的标志,也是厦门市政工程配套促进城市房地产开发的积极尝试.
1、会展片区市政工程提升改造背景及成效
1.1 会展片区市政工程提升改造背景
经多年快速发展,会展片区成为以国际会议中心和会展中心为主体,集商务办公、总部经济、金融服务、会展旅游和高档住宅为一体的城市副中心；但早期建设的城市道路、城市家具和地下管线等已无法满足片区日新月异发展需求,制约其可持续发展.为此,根据市委市政府统一部署,按照金砖会晤主会场整体要求,对片区市政基础设施提升改造,以期统一城市面貌,优化城市承载力,提升外部交流“窗口”效应,促进区域经济可持续发展.
1.2 会展片区市政工程提升改造效果
原会展片区市政道路建成使用年限较长,已出现沉陷、龟裂、补丁等现象,人行道板材规格、颜色迥异、残缺不全,交通标示标牌不规范,广告店招设置随意,路灯夜景照明老化,景观绿化缺株裸露,地下管线容量不足等问题.既有碍市容观瞻,又影响区域经济社会可持续发展,因此亟待提升城市基础设施水平,适时融入先进理念和功能,在市政设施提升改造过程中努力做到“四结合,四提升”.
1.2.1 结合市民出行需求多样性,提升城市慢行系统
随着该片区经济社会的发展,其交通流量也与日俱增；在健康意识驱使下,市民出行需求多样化矛盾日益突出.道路使用功能应与时俱进,不断予以优化改造.因此,在会展路、会展北路、会展南路等断面改造过程中,结合慢行系统新增了自行车道6.5 公里,划设了共享单车停车位15 处,改造了港湾式公交站台6 座,既满足了市民短途步行,又方便公交车停靠,还减少了道路拥堵,可谓一举多得.
1.2.2 结合海绵城市战略实施,提升都市生态网络
海绵城市是新一代城市雨洪管理概念,是指城市在适应环境变化和应对雨水带来的自然灾害等方面具有良好的弹性,也称作水弹性城市.为此,在提升过程中,更新补种乔灌木10 万株、扩展公园绿地11 万平方米,进一步强化了该区域的透水通气功能,既吸蓄了雨水,又消除了路面积水,形成了较科学的生态网络.
1.2.3 结合国际城市定位布局,提升双语标示标牌
国际会议中心和会展中心既是金砖厦门会晤的主会场,也是历年9.8 国际投洽会、海峡论坛等高端盛会的核心场馆,是厦门国际化窗口的缩影.然而早期建成的道路交通标示标牌仅有中文标示,既不便于指引外籍人员车辆通行,也给国外游客出行造成诸多不便.结合该片区改造,重点改造了中航紫金广场、建发国际大厦、国际金融中心等现代化高端商务楼群周边道路,包括展鸿路等11 条道路,共17 块中英文交通标示标牌,增强了该区域的国际化元素.
1.2.4 结合高端会议场馆设置,提升地下管线承载力
地下管线是重要的城市基础设施, 长期以来普遍存在“重地上、轻地下,重建设、轻维护”等现象,其承载能力和安全等方面问题也越来越突出[ ].因此,结合国际会议中心周边道路市政设施提升改造,对场馆及周边道路地下管线进行全面升级改造,共新建扩容通信管线2.6 公里、燃气管道4.3 公里、自来水管道3.7 公里等,既确保了厦门会晤的顺利召开,也为片区经济增长再上新台阶提供了有力保障.
2、市政工程对房地产开发市场的影响分析市政工程建设是把双刃剑,一方面对房地产开发前期、楼宇经济发展、房地产保值增值等具有促进效应；另一方面又给房地产带来交付使用、项目策划、环境改变等潜在风险.
2.1 正面影响分析
2.1.1 为片区房地产开发创造了前期必备条件
房地产开发前期必备条件之一——“七通一平”,即通给水、通排水、通电、通讯、通路、通燃气、通热力以及场地平整.会展片区所在的会展北区上世纪70 年代系盐场生产地,2000 年首先建成时片区交通极为不便,整个地块属于待开发的偏僻范畴,至2006 年海峡国际社区项目启动,有关各方启动片区市政工程配套建设,按设计等级要求实施了道路、交通、管线、绿化和照明等市政配套建设,为后期建发国际大厦、中航紫金广场等房地产项目建设节省了成本,缩短了工期,降低了污染,获得很好的经济和社会效益.
2.1.2 为片区楼宇经济发展营造了良好商机
近年来,随着该片区基础设施建设投入的加大,道路沉陷开裂、人行道破损、店招随意设置、城市家具残缺、地下市政管线老损等问题得到极大改善,城市面貌井井有条,为企业发展和招商引资营造了良好商业氛围.目前,片区聚集了国际金融中心、建发国际、中航紫金、特房大厦等高端5A 写字楼,国际会议中心、国际会展酒店、领事馆区等商务配套；此外国际奥网中心、闽南大戏院、JFC 品尚中心等文体配套设施,海峡国际社区、建发爱琴海、联发滨海名居等高档住宅也位于此.片区内逐渐形成了市政基础设施与区域楼宇经济良性互动发展态势.
2.1.3 为片区房地产升值注入了新的动力
会展片区市政基础设施完善对房地产等相关性影响愈加明显.一是促进了土地增值.根据市国有土地使用权招拍挂出让结果公示,2010 年1 月底,特房大厦地块每平方米均价约为1.1 万元；2015 年7 月底,国际金融中心大厦地块每平方米均价约为6 万元.短短5 年半时间,同一区域同一用途地价上涨了4 倍多.这一定程度上与大环境有关,更主要是受益于片区的日趋成熟.二是增加了住房需求.实证研究表明[ ],城市基础设施建设不仅引起土地上涨,也增加了城市人口数量和居民收入,从而增加了城市居民对住房的需求.据核实,2010 年会展北区房地产初步开发,南区开发刚完成,片区内常住人口不到1 千人；至2017 年,片区内常住人口增至约1.2 万人,商务楼群约20 栋.三是改变了土地区位.该片区原属偏远郊区,又是填海造地而来,城市基础设施从零开始,经20 年发展成为富裕区、两岸金融中心核心区、真正的CBD,尤其是3 个重点区域：何厝、岭兜、前埔即将实施旧村改造,必然助推会展片区经济社会发展再上新台阶.
2.2 负面影响分析
当前房地产开发日趋活跃,呈现蓬勃发展、赢利丰厚景象,但由市政工程建设引发的三点潜在风险也不得不防.
2.2.1 带来了交付使用风险
市政工程规划、选址、实施、超前和滞后都可能影响房地产交付使用,或增加交通隐性事故发生概率,给附近楼盘购房者埋下遗憾与失望.比如市政道路建设中资金不到位、出现安全质量事故、规划设计调整、征拆遇阻等,易因施工搁浅沦为断头路.据统计,思明区范围的后滨东路、汇文西路等13 条断头路,都一定程度上影响了其片区内的房地产楼盘.再比如蔡岭路环岛干道下穿通道建设项目,原规划设计下穿该通道,由于拆迁遇阻,至今10 年过去仍无法动工,致使居民和学生来往需绕行吕岭路或会展北路,既阻碍地下市政雨污管道施工,也影响附近楼房排水,更影响居民生活、学生学习.
2.2.2 增加了项目策划风险
市政工程无论从点到线再到面的提升或建设,都将给周围环境带来巨大改变,势必导致房地产开发商对产品定位、客户定位及项目定位的不准确,可能会对房地产开发产生极大的影响[ ].房地产业鲜明特点是投资大、风险高、产业链长、跨度大、关联紧密,每一个环节都关系到最终产品.在看到城市超高层建筑的高大上同时,也要正视其巨大潜在风险.如我国目前第一高楼--上海环球金融中心,1997 年初开工后受亚洲金融危机影响,工程曾一度停工,搁浅时间长达5年,直至2008 年8 月才竣工；类似命运的还有厦门第一高楼-- 厦门国际中心也因种种原因一拖再拖工期,烂尾了10 来年.显然,这种房地产项目策划带来的风险,往往大到业主单位难以承受,甚至引发破产.
2.2.3 构成了环境改变风险
随着城市居民生活水平提高,对人居环境质量也提出越来越高要求,买房看环境,已成为购房新理念.国内外一些大城市已经出现因交通噪声污染严重,造成开发的居住小区销售困难或不得不降价销售的现象[ ].因此,应高度重视市政工程造成的三类污染风险.一是废水污染,在市政项目施工过程因混凝土养护、机械废料废油混入及后期路面污水等,对地表水和地下水造成不同程度的污染.二是废气污染,施工现场因黄土裸露、材料装卸、路面破除等引起的扬尘,工机械运转释放的有害气体,沥青倾倒、摊铺产生烟气,还有车辆排放CO、NO2 这些都直接污染周边居住小区环境.三是噪音污染,市政施工期的打桩机、搅拌机工作噪音,建材打磨切割噪音,道路运营期车流增加,产生的交通噪音,都给附近居民日常生活带来极大困扰.
3、防范市政工程风险的对策
在发挥市政工程积极效用同时,如何有效规避其潜在风险,进而协同发展市政建设与房地产开发,促进区域经济可持续发展.笔者建议从以下三方面着手：
3.1 强化行政效率,突破征拆难点,打通断头路
市政工程建设不同于其它建筑项目,它事关城市的民生福祉、发展目标和方向,应注重行政工作效率,把打通断头路摆上重要议事日程,列入年度政府为民办实事项目,明确职责、专项督察、监察介入,建立健全绩效考评和问责机制.同时创新征拆补偿工作体制机制,学习借鉴京沪深等一线城市征拆补偿经验做法,推动征拆补偿工作实施进度,创建经济、社会和自然和谐共进,科学发展的良好局面.
3.2 强化环保理念,提升城市面貌,降低污染源
优美的城市环境可以吸引更多的潜在投资者,环保理念下的市政工程建设,能够为投资者呈现出更健康、更有活力的城市面貌[ ].由市政工程引发的空气污染、噪音污染、固体废弃物污染、水污染等绝不能轻视,政府和相关单位要高度重视,积极协同治理.要切实落实文明施工措施,抓好防尘降污等治理.如裸露黄土、建材采用防尘网覆盖,工地四周使用喷淋和雾雹降尘,施工机械车辆净车上路,施工污水集中收储截流,减少噪音扰民,在敏感点路段设置禁鸣和限速标志.要引进新材料新设备和新技术,努力实现节能减排标准.加大项目环保投资,对有利于降低噪音、减少污染、节约能源的施工材料、设备和工艺要积极引进加以更新,将环保理念融入市政建设.要树立环境发展观,加强环保执法力度.建设和环保部门要加强施工现场环保检查,严厉处罚各种环保违规现象,发动媒体和居民参与监督.
3.3 强化信息对称,研判市场需求,把好策划关
房地产业属资金密集型产业,影响因素多、行业相关性大,尤其与市政建设关系紧密.因此,房地产企业在项目策划前期,应主动与市政、规划等部门充分了解项目所在城市或区域中长期发展规划,做好扎实的预判研究.同时科学判断市场供求,深入调研未来市场需求,全面把握客户心理,重点理清楚“为谁建、建什么、能否建、怎么建”等问题,切实把好项目策划关.围绕预期目标,真正有效防范项目策划风险.
结论：
新时代城市建设、城市经济发展、宜居水平提高,离不开房地产开发与市政工程建设两大主题.因此,应按照先地下、后地上原则,贯彻绿色环保理念,统筹协调城市/ 片区市政工程建设与房地产开发,并利用市政工程建设正效引导房地产开发投资,促进区域经济和社会协调发展,努力实现设施配套、和谐宜居、环境优美的现代化城市.
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作者简介：
李艺祥,厦门市思明区市政管理中心,福建厦门.
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