房产经纪公司*销售项目财务管理控制建议,本文是管理控制方面论文范文文献与财务管理和*销售和几点建议相关论文写作资料范文.
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摘 要：房地经纪公司在房地产销售市场起到不可忽视的作用,要进行经济宏观调控、改善经济管理、防范风险,必须不断完善相关财税制度,规范会计核算,引导企业建立内部管控监督体制,加强外部监督力度,保证行业的健康发展；公司建立内部管控监督体制,分别从财务规范核算,统筹业务初始期间的运作、项目进行中加强收入成本控制、及时取得对应流、提高项目盈利水平中加强监管.
关键词：核算规范化；统筹业务运作；收入成本控制；加强监管
房地产企业在销售房产时,为了节约成本,体现专业的人员办专业的事情,多采用将开发的商品房委托给有专业资质的房产经纪公司进行*销售.为规范房地产开发企业自销,代销及包销等多种房产销售行为,税务部门出台了一系列的规则制度,如为规范*费用在企业所得税前扣除,出台了《国家税务总局关于企业手续费及佣金支出税前扣除政策的通知》( 财税[2009]29 号)；为规范核算房地产销售收入,出台了《关于房地产开发业务征收企业所得税问题》( 国税发[2009]31号) 等文件,通过这些文件,房产经纪*公司可确定自身的核算方法,但在实际经营管理过程中,经营决策层总感觉财务人员提供的数据、财务分析资料不能为经营提供有效服务,这主要是财务核算不规范财务数据失真,项目运营统筹规范性差、财务对项目前期参与度低,运营中对项目监督控制不到位造成的.本文从实际工作出发,对项目财务管理控制中财务规范核算,统筹业务初始期间的运作、项目进行中加强收入成本控制、及时取得对应流、提高项目盈利水平,提出以下几点建议.
一、造成公司决策偏离轨道的主要原因分析
( 一) 房产经纪公司多为民营企业,而民营企业普遍存在家族企业性质,依靠血缘关系,乡邻关系所产生的凝聚力可在很短的时间内迅速成长壮大.但其在经营过程,或迫于生存压力,或法制意识薄弱,在决策时有减少各项税收负担的考虑,在采购、生产、销售环节未取得合法凭证或取得凭证不实,这必然会通过财务核算反映出来,而失实的财务数据是无法为经营决策提供依据的.
( 二) 由于实际工作中的一些不确定因素,需要财务人员进行估计、判断与推理,而不同素养的财务人员得出的结果各有不同.同时,也存在财务人员滥用会计制度选择权的情况.这样就使得财务数据脱离实际情况,造成会计信息不实,最终可能导致,经营决策对财务数据、财务分析的弃用.
( 三) 工作程序不畅,受业务承办人员自身能力素养,工作习惯的限制,运营工作与财务工作脱节,导致工作质量不高,业务指标预测偏离大,最终项目业绩差,这种情况下,财务人员根本无法及时有效的提供经营决策所需的资料.二、为解决上述问题,提高项目盈利水平,建议业务和财务采取以下规范化合理化措施
( 一) 加强财务制度建设,减少具体业务中会计核算方法与程序的选择,合理运用税收筹划,保证会计信息真实有效
公司财务制度的建立必须从实际出发,协调好各部门,减少或尽量消除相关人员相关部门对制度的抵触或抵制,制定、执行、监督要做到相互制衡.实际工作应减少财务人员对财务核算程序和方法的选择范围,保证会计信息真实.合理运用税务筹划,让经营者充分享受税收优惠,主动拒绝偷漏税款带来的经营风险.
( 二) 从项目拓展开始进行统筹规范,是财务规范核算、有效监督管控、经营决策层做出准确决策的基础
项目前期拓盘调查工作普遍存在流程不规范随意性大,导致工作质量不高,业务指标预测值与实际经营成果偏离大,最终项目业绩差,这种情况下,财务人员根本无法及时有效的提供经营决策所需的资料,若项目运行过程中退场则损失更大.因此,建议项目前期规范运营工作分两步走.
第一步,规范前期项目拓盘工作.业务拓展人员根据项目拓展进度细分两类：可立即实施项目、储备项目.同时,按项目将开发商名称、开发商规模( 大型/中型/ 小型)、企业性质( 民营/ 国营/ 外资)、项目名称、项目地址、项目阶段、所属地块( 含周边配套设施和规划)、总体可销售量、可销售套数、销售金额、*方式( 包销/ 基价保底/)、*费率、*费总额,如项目分期销售应预测出当年当期销售面积、销售金额、阶段性*费率以及对应的*费,开发商付款周期以及是否存在拖欠款行为( 即付款及时性调查),项目资料尽可能详细,并造表归档,以便后期相关部门调阅.
该项工作类似尽职调查,但该项工作质量决定公司在该项目业绩以及业内口碑.
第二步,彻底理顺案场自销、渠道分销、老带新客户工作流程,制定合理的渠道分销款和自销佣金分配政策,将成交佣金按预定的比例分配,禁止随意变动.为收入成本控制做好基础工作.
通常房产经纪公司在销售现场自行配备销售人员( 即置业顾问),同时,会联络各家经纪公司共同销售,以及由有良好合作关系的购房者推荐他人购房,形成巨大的销售网络.实际工作中这些销售渠道存在重复性,在计算相应佣金归属和制定佣金分配政策时,应把握全局观,保证客源量及成交量,分销商佣金和置业顾问佣金要体现侧重点,减少重复奖励,该项工作应由业务部门和财务部门共同完成,只有这项工作到位,才能为项目收入成本控制打好基础,并保证项目盈利水平和盈利质量.
( 三) 建立各类控制表单及销售现场辅助台账,强化项目收入成本配比率,提高项目盈利水平和对应流的获取1. 收入管控.在项目运行过程中,客户签订合同的房款结算大致分一次性付款、按揭付款、分期付款三种情况,因此工作中就存在实际销售款与结佣销售款进度不一致,开票上账金额会更滞后的情况.应对这种现象,现场销售人员应根据销售情况实时更新销售台账,财务人员根据销售节点,计算出实际销售额,结佣销售额,开票销售额,并计算出相应的收入成本费用,控制好结佣节点、开票节点与实际销售节点的时间差距,督促业务人员缩小回款节点与结佣点、开票点的时间差距,保证实际回款额与应结佣金额、开票金额无差额.一般可建立：项目收入进程表、应收账款回款表、账龄分析表- 未开票( 已开票上账应收款账龄分析可使用通用表单)等控制类表单.详见表1、表2、表3.
2. 成本管控.项目成本主要是分销及销售人员佣金、销售现场费用支出构成,这个环节重点注意付款节点.把握收入成本配比原则,按购房客户结算房款和房产开发商的结佣进度,保证销售客源的同时,充分考虑分销商经纪资质,控制分销商分销结佣进度,一般分销商结佣进度与房产开发商结佣同时或略微滞后较合适.销售人员的佣金应晚于分销佣金结算,结算佣金比率略低于分销结佣比率.这种结算方式既能被市场接收,又能保证售后服务.
3. 费用管控.严控销售现场成本费用支出.销售现场成本费用大多由办公费用、水电费、租赁费、现场奖励,展板费、广告费、印刷费用等,该部分应严格按预算指标进行管理.
三、监管建议
( 一) 加强房地产经纪公司资质监管.房地产经纪公司设立条件：具备一定人数的房产经纪人,固定的经营场所,规定的注册资本,机构的日常管理、档案管理、财务管理等各项管理制度健全.建议监管部门加强房产经纪人资质审查,禁止一证多用,防止行业乱象.
( 二) 财政税务部门应严格要求房产经纪公司的章程、日常管理的各项制度建立及备案.管理方面：房地产*服务收入应注明项目名称,经纪*合同应由签订双方分别备案.从而建立内部自我约束和外部有效监督相结合的机制.
总之,要进行经济宏观调控、改善经济管理、防范风险,不可忽视房产经纪在房地产市场销售环节中起到的作用.必须不断完善相关财税制度,规范会计核算,引导企业建立内部管控监督体制,加强外部监督力度,保证行业的健康发展.财( 作者单位：海南透明置业有限公司)
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