共有产权住房在我国可行吗？,本文是我国类专科毕业论文范文跟产权住房和国可行和共有方面学士学位论文范文.
我国论文参考文献：
陈淑云 曾 龙
摘 要：一项新政策的顺利实施,必然是建立在对政策充分认知的基础上所进行的拓展,因此清晰地理解共有产权住房的“共有”显得尤为重要.在此基础上,若要推进共有产权住房的发展,需要厘清共有产权住房的共有主体.共有产权住房是我国住房保障制度的创新,也是解决我国当前中低收入人群住房问题的重要探索,尽管目前共有产权住房在实践过程中备受争议,但这些争议却不断地推动我国共有产权住房制度的发展并逐渐完善.当前来看,不仅需要对共有产权住房的重新认识,还要思考阻碍我国共有产权住房发展的本质问题,从理论上凝结、升华并期望能反哺或纠正实践过程.要依据住房产权所带来的利益,明确共有产权住房的基本内涵、范畴及权能,利用第三方机构规避共有主体的风险,并完善我国共有产权住房制度设计,以此激活其本身所具备的生命力.
关键词：住房制度设计；共有产权住房；商品房性质；权益定价机制
中图分类号：F293 文献标识码：Ａ
文章编号：１００３－８５４Ｘ（２０16）01－0036－07
本文系2012年度国家社会科学基金项目“公共租赁住房后期管理研究”（12BGL101）、教育部新世纪优秀人才支持计划项目“我国住房保障体系优化与运行机制创新研究”（NCET—13—0814）的研究成果.
自上世纪70年代末开始,为解决城市居民住房问题,我国各级政府对住房制度进行多次探索式改革,这些探索式改革为解决我国住房问题积累了一定的经济基础与制度环境.但在不同的经济社会发展阶段,住房问题的本质也有所不同.改革开放初期,我国住房问题的核心集中于住房供给不足引发的住房消费问题.2002年之后,我国住房问题的核心主要是由于住房快速上涨引发的住房支付能力不足的问题.2009年之后,各地政府加大对保障性住房,特别是公租房的建设,可以说住房消费层面的问题已不再是当前我国住房问题的核心.当前,我国住房问题的核心已转化为是否拥有住房产权进而带来的住房财富分配层面的问题.特别是对城市中低收入家庭而言,拥有住房产权意味着搭上了财富增长的快车.因此,拥有住房产权对于我国城市中低收入家庭,不仅可以避免跌入“贫困陷阱”,实现家庭财富的保值增值,还有利于实现传统观念中“家”的认同,形成归属感,促进社会和谐与稳定.
在此背景下,共有产权住房在我国从理论层面的探讨走向实践.2014年,北京、上海、深圳、成都、黄石、淮安6个城市成为共有产权住房发展的试点城市.但经过一年多以来的实践,6个试点城市在实践中出现了分化,大部分试点城市的共有产权住房制度都结合本地情况进行不同的创新,如黄石市把共有产权住房与棚户区改造对接“黄石模式”,淮安充分利用市场中空置商品房探索政府货币补贴的共有产权模式.同时,部分试点城市中如深圳出现了政府暂缓推行共有产权住房的现象.应该说,共有产权住房在试点城市的实践从某种意义上契合了我国当前经济社会改革的要求,若能得到有效的“落地”,其重要意义不可估量.但从试点城市的实践中可见推行共有产权住房还面临很多困扰,部分试点城市的改革经验也没有得到总结与推广,甚至在实践中引发有无必要在我国发展共有产权住房的争议.基于此,有必要厘清几个问题：为何部分试点城市暂缓发展共有产权住房或者在推进共有过程中举步维艰？共有产权住房在试点过程中是否达到了预期的效果？我国是否应该继续推行共有产权住房？全面回答这些问题为时尚早,但根据试点城市的情况以及在实践中对共有产权住房的解读所引起的争论为我们研究此问题提供了契机,本文将基于理论与试点城市的实践探索对这一问题展
开讨论,并提出改革难题的相关建议.
一、对共有产权住房的“再认识”
1. 产权意味着什么
一般认为,产权是主体对客体的权利以及利益关系,其中主体是人,客体表现为现实生活中的财
产,产权本身是若干权力的集合.可以说产权是一种社会强制性的制度安排,且本质上是一种排他性权利,以保护不同主体的经济关系与社会秩序①.也有学者认为产权并非人与物之间的关系,而是由资产的存在与使用表现为人与人之间相互认可的关系②.
共有产权是在产权定义及性质的基础上所进行的延伸,很多学者对共有产权这一概念有所描述,但没有明确提出,如阿尔钦和德姆塞茨也提出了产权具备一定的混合性,其发生的原因在于资源本身的产权束本身具有可分性.以共有产权为研究基础的典型代表是Ostrom和Williamson所提出的公共池塘资源的概念,即认为公共池塘资源可以由不同主体共同治理,从而实现有效的治理制度安排③.共有产权是由单个主体的排他性演化为具备两个或两个以上的权力主体,按照主体之间对产权所占有的比例大小所享受的相应排他性的利益与义务④.在我国社会主义公有制的大环境背景下,共有产权制度是一个重要组成部分,尤其是公共服务领域所遵循的普惠分配原则,一个社会人作为某地的常住居民,必然要求具备基本的“平等权”以获得公共品的权力,即便是处于收入或财富的底层,若忽略了此原则,就很有可能导致社会的不和谐与城市的各种乱象⑤.因此,在住房领域中,共有产权住房是政府为解决中低收入家庭在高房价情况下难以购买商品房而产生住房问题的解决方式,区别于社会保障方式,这种产权式保障是让这些家庭从没有住房产权到拥有产权,通过政府的帮扶使其脱离被保障群体以实现住房自立与财富积累,并实现其住房权力与权益的过程而进行的探索.
基于此,在忽略非完整性产权的前提下,配置住房产权最终意味着：（1）给予“人”住房的权力与保值增值收益,以激励当事人的投资或发展,实现产出水平的最大化与有效率的治理,甚至实现社会的公平与正义；（2）产权本身具备的法律作用使得产权具备了稳定性与安全保障性,消除了不稳定所带来的风险,让所有者能从精神和行为上得以满足.
2. 共有产权住房与谁共有
一项新政策的顺利实施,必然是建立在对政策充分认知的基础上所进行的拓展,因此清晰地理解共有产权住房的“共有”显得尤为重要.在此基础上,若要推进共有产权住房的发展,需要厘清共有产权住房共有主体的范围.具体而言,包括两个方面：一方面共有产权住房的共有对象须是中低收入人群,不包括最低收入人群.当前我国住房供应结构的特征表现为“高端有市场、中端有支撑、低端有保障”,对于支付能力较强的高收入和中高收入人群而言,其住房的需求只需要通过市场的交易即可满足.由于共有产权住房有资金支付门槛,需要缴纳部分资金获取部分产权,最终目的是通过拥有住房产权,实现住房资产的积累.将最低收入群体排除在外是因为人们只有在满足基本的吃穿等生存需要的前提下,才会考虑资产和财富的储蓄与积累.如果将此人群作为共有对象,让其从拮据的收入中再转入长期的负担住房资产的困境中,显然是不合适的.另一方面,作为共有产权住房的另一共有主体,政府扮演何种角色？政府是名义上产权的保护者,对于产权所实现的经济利益问题并无异议,但若同时具备保护者和参与者的身份,则会造成公权力的模糊化和边缘化,从而造成产权的冲突等问题.尽管对政府参与共有产权住房存在异议,但必须认识到发挥政府力量的有效性并非完全是让其直接参与,而更多的是表现为对中低收入人群的间接帮扶.事实上,政府提出的指导住房发展新思路只是未来住房发展的大方向,从属于坚持“市场在资源配置中起决定性作用”和“厘清政府和市场边界”这一经济体制改革的核心框架,即使是对于未来住房发展也是属于长期和渐进的指导.因此,我国共有产权住房制度顺利推行的关键在于其与政府所提出的以公租房为主的住房保障管理新思路,以及与市场化配置住房资源的方向是否存在冲突,因而也需要由政府“托底”来引导并促进共有产权住房制度的落实以及住房资源的有效利用.
3. 共有产权住房边界及如何共有
目前试点城市对共有产权住房并没有一个明确定义,有学者试图将共有产权住房的共有模式定义为所有出资人,通常为住户和住房协会或其他私营机构、私人业主等合作出资购买或新建住房并按照各自出资份额共同拥有产权⑥.共有产权住房实质上是比例产权,是中等收入的住房群体购房时可按个人与政府的出资比例共同拥有房屋产权,政府在提供土地时折让地价.由此,笔者在对产权与住房的共有主体进行梳理的基础上,试图对共有产权住房的边界与共有方式进行重新界定：共有产权住房是政府提供政策优惠,限定供应对象、限定保障面积、按公平市场供应的购房人（住房保障对象）与其他主体按照出资比例持有相应比例产权的住房,其产权应实行谁投资、谁拥有的政策.共有产权住房是带有保障性质的商品房,可以在完善当前住房供应结构层次、住房供应体系以及消费模式上成为打通住房保障与住房市场边界的重要桥梁.在共有产权期间,中低收入家庭可以逐渐购买其他主体所有的住房产权,直至该家庭获得完全产权的商品住房,实现从不完全产权到完全产权的权力拓展.在此过程中需要注意的是：（1）重点关注存在大量住房需求的中低收入人群的城市,通过共有产权的方式,使得部分中低收入者自己支付一部分钱解决住房问题以及改善自身的居住环境与生活水平.（2）确定共有产权住房的共有主体或采取某种方式规避共有的风险,利用市场化规范、遏制并合理配置购置型住房的牟利空间并规避寻租行为,也在一定程度上抑制高房价.
二、推行共有产权住房制度改革的关键问题及其争论
总体来看,对于推行共有产权住房的争论主要集中于两方面：一是对我国实行共有产权住房的理论探讨；二是我国共有产权住房在推行过程中遇到的实际问题与理论的“脱节”而表现出的冲突与阻碍.
1. 能不能推行共有产权住房的争论
针对我国的保障房实行共有产权制度的探讨,理论界多数学者支持推行共有产权住房,认为实施共有产权住房能借鉴国外的成功经验、改良原经济适用房所造成的弊端、满足产权需求并促进低收入家庭的财富积累等.
首先,西方部分国家大规模推行了共有产权住房并取得成功,我国学者对其有着广泛的讨论与借鉴,尤其是集中对英国的研究.通过对英国、美国与澳大利亚等国家的共有产权发展模式的总结,提出了对我国发展共有产权住房的相关经验借鉴与启示⑦.也有学者专门针对英国共有产权住房实施的各个方面包括运作方式、购买对象、购买程序、发展历程等进行了研究,强调对我国发展共有产权住房具有重要借鉴意义⑧.
其次,基于经济适用房改革的思考,部分学者建议通过共有产权住房改良原有的经济适用制度,满足城市居民家庭对住房产权的需求.在解释共有产权住房存在的合理性中提到我国经济适用房存在一定的政策偏差,从长期来看,公租房也难以成为我国住房保障的主要方式,应该发展共有产权住房予以解决住房问题⑨.共有产权住房是传统经济适用房制度的升级版,能有效地填补经适房设计的漏洞,让保障房资源更多地惠及低收入家庭.此外,针对共有产权经济适用房与现有住房保障体系的关系,有三种共有产权经济适用房的供给模式,目前应采用政府集中兴建为主,对运行过程中存在的产权比例计算问题以及管理权、处分权归属等问题予以解决,同时提出了共有产权住房存在的优势与局限性,认为应该明确定位共有产权住房政策,探索合理的运行模式,提出了发展共有产权住房的必要性与可行性⑩.也有专门针对共有产权住房的定价问题进行探讨,提出了共有产权住房两阶段定价理论框架和基于建设成本与居民支付能力的定价机制,以此实现共有产权住房的可持续性,并从法理上论证了共有产权住房制度所具备的正当性与广泛的实践基础.
第三,基于住房支付能力与社会财富分配的视角进行探讨.有的学者从共有产权的理论起源出发,在系统分析与论述共有产权模式存在的必要性及效率与福利的前提下,提出从顶层设计上解决住房困难问题,并根据居民住房支付能力的差异性给予不同程度的住房保障支持,其中包括运用共有产权的方式实现此目标.此外,以住房为财富积累渠道的普惠性福利理论作为支撑,家庭财富积累对探讨构建我国共有产权住房、改革原有产权式住房保障制度具有重要意义,因为财产积累并非仅仅来源于收入,也包括城市居民对住房所带来的资产拥有与城市化所带来红利分享的强烈诉求.总的来看,住房资产能带来各种重要的社会、经济与心理效应,包括促进家庭的稳定和增强个人效能,以资产增加收入也是承担风险的基础,由此也使得家庭资产具有金融流动和储存性以便于调整其福祉和生活的目标.发展共有产权住房能满足低收入家庭对拥有住房产权的诉求,这其中包含了对住房区域权利（医疗、教育等）与个人主观福利（自尊、习惯）等,在一定程度上对中等收入家庭具有更大的激励作用.
也有部分学者对发展共有产权住房持谨慎态度,认为从保障房管理的创新原则出发,共有产权住房的实施是政府工作的越位,政府提供保障性住房是为了解决低收入家庭的住房问题,其职责在于提供基本的住房而没有为其财富的积累义务.实行共有产权住房会存在寅吃卯粮的现象,造成政府对控制保障房产权的流失,导致最后政府无房可用来实施住房保障.在我国西部地区的廉租房分配中运用共有产权模式严重损害了低收入人群的利益,并加重了政府监管的负担.若低收入家庭购买住房的全部产权,如果通过入市进行获利,从某种意义上也就意味着存在较大的寻租空间,也制约了共有产权住房的发展.
2. 共有产权住房试点推行中的关键问题
国内外学者对共有产权住房的研究成果为本文的研究奠定了坚实的基础,但是仍有一些值得深化与完善的方面,尤其是理论与实践的冲突所造成的矛盾亟需解决.尽管目前理论界普遍认为发展共有产权住房是我国解决当前住房问题的重要手段与有意义的探索,让更多的中低收入家庭摆脱了进入住房市场的约束条件并以此受惠,共有产权住房建设得到初步开展,但是共有产权住房的地方实践却批评之声不断,共有产权住房制度推行缓慢,并未取得实质性进展.例如在我国试点城市的实践中,深圳市尽管率先提出拓宽共有产权共有主体,将企业引入后形成企业与个人共有的方式,但具体政策至今仍未出台.黄石市也采取企业与个人共有,但是该企业是由政府部门成立的保障房建设管理公司,实质上仍然是采取传统意义上的政府与个人共有,共有途径尚未完全展开.笔者通过对试点城市住房主管部门对共有产权住房的实践工作调查可知,目前6个试点城市推行共有产权住房的困境或阻碍,主要源自于对共有产权住房的定位差异所引致的试点城市主管部门工作人员或者公众对共有产权住房的模糊性理解、对共有产权住房本身的制度意义存在质疑、政府共有过程的风险以及现有制度的设计不清晰等诸多问题,若不能妥善解决这些问题,将会引发一系列社会矛盾.
第一,试点城市住房主管部门对“共有产权”的总体认知模糊,过分强调体制缺陷而未能给共有产权住房的推行提供良好的制度框架.当前地方政府所执行的共有产权住房只是将其当作工作任务,认为的目的只是筹建共有产权住房,导致聚焦的问题反而不是改善居民生活与增加社会福利,也成为间接导致共有产权住房推行缓慢的重要原因.目前缺少对共有产权住房的顶层设计与指导性的文件或具体措施,也使得住房主管部门对共有产权住房的理解出现模糊不清,包括产权比例划分、增购与回购问题以及运营管理问题等.共有产权住房的试点在一定程度上将地方政府与民众置于不确定性环境之中,从而导致推行阻力加大以致部分城市的推行流于形式.在现实中,由于当前的保障性住房名目繁杂,包括公共租赁住房、廉租房、限价商品房、经济适用房、棚户区改造住房、安居商品房等,住房主管部门认为若再增加新的保障性住房名称,将加大政府的工作负担,打乱了住房主管部门工作安排的协调性,且认为共有产权住房制度本身具有非必要性,这些疑虑也增加了共有产权住房推行的难度.
第二,在推行共有产权住房的过程中,政府部门难以确定自身职责,对于共有产权的定位存在疑虑.当前政府作为产权拥有者与管理者,其更担心的是在实施过程中可能与民众产生的冲突.一方面,共有产权住房的性质究竟是保障或者市场？如果是保障,是政府保障还是社会保障？若是市场,政府如何定位自己？在当前的制度框架下并未对其进行清晰的界定与解答.另一方面,政府部门在参与共有的过程中存在利益受损的风险.在共有产权住房的开发和流转过程中,各利益主体的经济收益来源和比例存在差异.由于房屋收益必须通过市场交易来获得,而交易则需获得房屋产权所有者,包括政府及个人购房者的一致同意才能进行,因此,当个人购房者不愿意出售自身所有产权部分时,政府也无法获得增值收益.这就意味着虽然房屋产权可以分割,但由于房屋交易的不可分割性,政府的收益难以得到保证.当个人与政府共有时,公众会主观认定共有产权住房是政府的社会保障而不单纯是其提供的福利,在共有产权住房后期缴纳租金时,容易形成拖欠与拒绝缴纳甚至发生向政府索取福利的情况.
第三,共有产权住房制度顶层设计不清晰,对于共有产权住房的进入（申请门槛、产权定价等）与退出（如何增购和回购产权比例等）、后期管理问题都缺乏产权的逻辑性考虑,可能存在“类经适房”风险.具体表现为：（1）共有产权住房的共有模式与供给途径存在模糊性.共有产权住房的主体与被纳入共有产权范围的住房供应本身存在多样性.在6个试点城市中,目前基本采取个人与政府的共有模式,企业的参与尚处在探索过程之中.而对于共有产权住房的供给方面,淮安市在国内率先推行了共有产权住房保障模式,其房源供给采取“政府集中建设、分散配建、市场收购”的途径,供给主体仍以政府为主.黄石则试图用共有产权模式化解棚户区改造的问题,从而解决“政府想改贴不起、百姓盼改买不起”的难题等.在此过程中,各试点城市对于统筹共有产权住房的供应等方面并不明朗,企业参与动力不足,在共有产权住房制度设计初级阶段存在探索和完善的空间.（2）申购门槛各试点城市存在差异.当前各试点城市进入门槛不一,淮安市设定有户籍、收入和人均住房面积的限制；深圳市设立有户籍和收入限制,上海设立收入、人均住房面积的限制等.根据前文对于共有产权住房的概念认知,共有产权住房并非保障性住房,因此对于其进入门槛是否要进行严格的限制,是否要考虑户籍、个人收入等问题,都有待详细规定.（3）权益定价机制不明晰.从目前试点城市看,共有产权住房存在两种定价机制,即市场比较法和政府定价.例如北京市自住型商品房,其指导的一种做法为低于周边房价的30%,另一种做法为减免地价,之后购房者获得房屋的完全产权,而实际上土地出让金的并不一定恰好占市场价的三成,其定价机制仍然较为模糊.对于其他试点城市,上海的共有产权住房限定套型面积和建造标准,实行政府定价；淮安共有产权住房的售价低于同期普通商品住房销售的5—10%；成都采取基准价定价法.由于共有产权住房具备一定的保障性质,完全参考市场定价,售价可能将开发商的利润包含在内,不足以体现其保障作用.而如果政府指导定价,这种缺乏市场博弈的定价机制也难以有效反映房产的市场价值变化,因此共有产权住房定价机制成为了发展共有产权制度的重要阻碍因素.（4）个人增购与政府回购中的风险控制难题.在个人增购方面,淮安、上海等都有所规定.如淮安规定在共有产权期间,个人可以分期购买企业和政府的产权,在五年内购买的,可享受原共有产权住房的；五年到八年以内购买的,按原供应加第六年起的银行同期贷款利息（市场价低于原价或此价时取低价）购买；八年以后购买的,按届时市场评估购买.在共有产权住房增购的过程中,对于多久作为年限允许购房者进行一次回购,增购时的以及是否考虑利息问题,都需要进行详细考虑.在政府回购定价及计息方面,当个人想要将共有产权住房上市时,政府有权优先进行回购,不回购时才可以进入楼市交易,交易后政府按约定比例分摊收益.按上述内容,若政府不再回购产权,只分享利益不分担风险的做法显然不合适；当未来楼市下跌时,如果以财政资金原价回购共有产权住房并支付定期存息,相当于政府对购房者有只涨不跌的担保风险,且此风险较大.若楼市上涨,则可能出现寻租行为,因此对于回购时的定价和计息问题也需要加以斟酌和明确.（5）由于共有产权住房的商品房性质,产权意味着可以获得收益,因此在监管中的寻租行为是否会重现“类经适房”的困境.此外,对于如何监管共有产权住房住户的租金缴纳等行为均未达成共识.在交易管理中的租金方面,当前试点城市中的淮安规定当购房者在收入达到中高水平之前,不对其收取租金,而只有在购房者进入中高收入群体之后,政府不强制其搬出,而是对政府部分产权收取市场租金,政府作为共有产权人,无条件让渡自身产权.原本公租房和廉租房是为住房提供最低保障的设计,共有产权住房带有商品房性质,而一旦政府为共有产权住户提供租金补贴,让其在一定时间内免缴租金,会使得更需要得到保障房的廉租房、公租房住户在对自住房屋缴纳租金,而收入水平较高的共有产权住户却享受政府部分产权带来的免租福利,这显然不利于公平,也违背了政府提供社会福利的主旨.在共有产权住房维修资金方面,在各试点城市对于物业费“谁使用,谁承担”已无异议,然而对于维修基金,到底是由开发商、政府或个人来承担,亦或共同承担,还有待商榷.
三、共有产权住房制度在我国推行的可行性与具体方略
发展共有产权住房是否可行,关键在于共有产权住房制度理论与实践相结合,并且实现与现有制度的协调,相关政策的“落地”将决定共有产权住房制度的改革的成败.共有产权住房制度在我国的试点过程中虽然取得了一定程度的进展,也遇到了较大的阻力.以“共有”和“产权”为核心对低收入家庭进行帮扶的住房政策,虽然在住房主管部门及其制度设计方面存在较多阻力,且问题颇多而饱受诟病,但发展共有产权住房却是解决我国某些城市住房问题上的理想选择.
一是从政府管理的角度来看,一方面,住房作为家庭最重要的资产,是促进家庭稳定和增强承担风险能力的重要实体.通过让中低收入人群拥有住房、住有所居的同时,政府可以通过促使中低收入人群的财富积累以减少贫富差距来维护并推动社会稳定发展,也让其增强消费能力,产生资产的福利效应.另一方面,共有产权住房缓解了政府的财政压力和融资难的问题,也有利于住房的后期管理.保障房的后期管理问题因政府的过度参与而更为复杂与繁琐,发展共有产权住房则更偏向于用市场机制进行调节,利用市场的作用对需要帮扶的群体提供必要的政策支持.由于产权更为明晰和确定,使得购买者愿意投入更多的精力和责任与政府共同管理和维护住房.因此对于保障性住房所出现的后期管理难的情况,通过共有产权的方式能在一定程度上得以规避,对住房市场的管理趋于规范化.此外,当前大量新建的公共租赁住房使得保障性住房的投资进一步沉淀,为盘活资金与提高资本配置效率,实现对低收入家庭的产权住房显得尤为重要.
二是从住户心理的角度来看,低收入家庭若通过银行申请贷款购买住房,在自身支付与还款能力有限而被银行不予贷款的情况下,发展共有产权住房具备较强的吸引力.由于发展共有产权住房是应对当前严峻的住房问题所进行的尝试,在试点的过程中,必须要厘清发展共有产权的动力以及中等收入家庭是否有意愿接受购买共有产权住房.在这种前提下,笔者试图对发展共有产权住房做一个简单的测算：假设房屋100万元,那么购买0.5的产权比例,按照首付的50%计算,首付只需要15万元,进入门槛低于原来的30万元,剩余0.5的产权则需要通过支付租金来进行支付.假设用户并没有去购房,需要完整支付租金1000元,如果购买0.5的产权,则大约需要支付租金500元,比未购买产权少500元,实际上这500元成本的节省源自对产权的持有,在一定程度上相当于15万元所带来的收益,基本等同于15万元存入银行所带来的资本收益.除此收益外,购房者还可以通过资产波动带来收益,当然这种收益并不是绝对性的.这相当于用少量的钱解决居民自身的住房需求问题,同时也解决了资产的收益问题.在其它条件不变的情况下,这其中的差价在一定程度上能促使购房者积累更多的收入,进而进一步购买剩余的产权部分.通过这种简单的计算可知,发展共有产权住房能让购房者受益,并在一定程度上规避风险.同时,由于是以市场为导向,在建设共有产权住房时规避了开发企业不愿意进入的困境,也有利于资金的回笼与周转,解决了融资困难等问题,在一定程度上促进了住房市场的发展.
综上所述,笔者认为共有产权住房不应该过早地被否定,而是应该基于当前发展共有产权住房的问题,解决共有产权住房的基本认知界定、制度耦合、利益均衡、制度设计等重大问题,切实保障低收入家庭的合法权益,推动整个共有产权住房市场的发展.
1. 加强对共有产权住房的认知,因地制宜地实现住房制度的嵌合
首先,基于产权本身所带来的重要意义以及实现共有产权住房所带来的改革红利与共有产权住房所具备的吸引力,广泛宣传共有产权住房的相关知识,消除民众对共有产权住房的疑虑,对实施共有产权住房的住房主管部门进行培训.其次,注重共有产权住房实施的区域性与适宜性.随着城市发展的变迁,人口规模的变化与居民住房支付能力的此消彼长,发展共有产权住房制度可演变成为一个阶段性与区域性并存的状态.共有产权住房的实施是由于一方面当前的房价过快上涨背景下,大部分中等收入者难以购买住房而享受不到住房市场化改革红利,另一方面也潜在地导致了住房的供过于求、住房市场不景气而难以发挥作用的现象,因此可以说共有产权住房是理顺在当前住房难以有足够购买力的环境下所特有的过渡性住房.对于住房问题突出、人口流入规模较大的一线城市,根据住房结构与人口结构的基本匹配,对于共有产权住房的实施区域定位应当也有所区别对待,也可以理解为共有产权住房制度并非是适用于所有的城市或地区,其发展取决于当地的居民住房支付能力,加上不同类别的城市存在不同的住房制度,因此不同城市是否应该实行共有产权住房也存在差异性.例如对于某类城市,其房地产市场较为健康,低以及存在住房供过于求等现象,在短期内并不需要采用政府新建和配建共有产权住房,其主要在棚户区改造进行安置时多采取共有产权的模式,使得被拆迁安置的住户有能力住上安置房,反之亦然.最后,基于当前共有产权住房供给途径,即包括经济适用房转换、公租房退出转化、棚户区改造安置房、政府集中兴建、空置房和二手房、开发商配建,针对目前共有产权住房处在推广之初,首先积极鼓励经济适用房、公共租赁房及棚户区改造安置房实行共有产权模式,在此基础上,随着经济步入新常态,住房存量的扩大使得人们的对产权住房的需求与选择更为多元化,由此建议采用多种金融手段,通过信用贷款、众筹等多种方式,如政府通过财政资金给予中低收入家庭一定限额的首付款贷款,产权归两者所有,等其有钱后买回所有产权,让中低收入家庭能购买满意的商品房的同时增加了共有产权购买的灵活性.
2. 协调共有主体之间的利益均衡,积极探索第三方机构
如前文所述,针对共有产权住房的实践过程中个人、企业与政府三个主体之间所出现的问题,理论层面并没有考虑到此三者之间的利益均衡.产权之间的比例变化除了受住户的个人心理、个人的实际经济状况以及企业的利益导向性的影响之外,在更大程度上受到政府的影响.政府的参与对于产权稳定性的影响以及本身存在的风险,表现为住户自身对政府的依赖性以及出现“无赖”行为等,也容易出现上文所述的问题,因此需要探寻适宜的共有模式,加强各权力主体的参与积极性,即探索与引入非营利组织.其中需要确定两个前提：第一,在共有产权模式里,企业只参与开发建设而非产权共有者.共有产权住房的产权在政府对开发商的房源进行回购以后,仍然实行政府与个人共有的模式.第二,探索非营利性组织,并形成政府与个人之间的桥梁,利用非营利组织承担部分共有产权住房的运作,如租金的收缴等,如此形成住户—非营利组织,而非传统的住户—政府模式,减少并避免出现上述管理问题.在共有产权推行的后期,非营利性组织可逐步替换政府在共有产权住房制度中的角色.
3. 完善共有产权住房制度设计,实现各阶段、各主体之间的权益均衡
共有产权住房的“落地”关键是要理清政府与个人所占份额,以及份额如何转化的问题.因此针对完善共有产权住房的政策制度设计上,建议具体从以下方面努力：第一,在申购管理方面,控制供应对象,放宽准入标准.第二,在定价方面,结合英国共有产权模式中的“共享权益”模式和成都基准价定价法,购房家庭通过支付市场购买一定比例的住房产权,和市场接轨.第三,在租金的确定方面,按照“谁出资,谁受益”,租金的确定基本参照市场租金,以同地段住房租金的平均水平为基准,扣除家庭拥有产权的份额比例进行缴纳.在后期居民进行回购时,将租金折算成购房款,维护购房者的资金成本.第四,在合同改签管理方面,遵循商品房房屋管理条例的规定.在共有产权住房模式中,当购房人再次购买房屋部分产权时,需要政府相关部门对此进行明确,在第一次合同备案之后的产权更改属于产权份额调整而非更改合同,从而避免法律问题.第五,在增购与回购方面,实现灵活的产权比例处置.利用年限的约束,对共有产权住房的增购与回购以及完全购买后的再售等情况制定相关政策.第六,在物业管理方面,对于共有产权住房的维修资金予以充分考虑,根据产权比例的变动,实现补交补偿相应比例的维修基金以维护公平.
注释：
① 道格拉斯·诺思：《经济史上的结构和变革》,商务印书馆2010年版,第92页.
② Pejovich, Svetozar, Towards an Economic Theory of the Creation and Pecification of Property Rights, Review of Social Economy, 1972,(30), pp.309-325．
③ 埃莉诺·奥斯特罗姆：《公共事物的治理之道——集体行动制度的演进》,上海译文出版社2000年版,第52—57页.
④ 程保平、苏宁：《论产权与经济效率》,《经济评论》2002年第4期.
⑤ 党国英：《农村产权改革：认知冲突与操作难题》,《学术月刊》2014年第8期.
⑥ 郜浩、吴翔华、聂琦波：《共有产权经济适用房运作体系研究》,《工程管理学报》2011年第4期.
⑦ 莫智、邓小鹏、李启明：《国外住房共有产权制度及对我国的启示》,《城市发展研究》2010年第3期.
⑧ 黄忠华、杜雪军、虞晓芬：《英国共有产权住房的实践、经验与启示》,《中国房地产》2014年第13期.
⑨ 金细簪、虞晓芬：《共有产权存在的合理性释义及未来发展思路》,《中国房地产》2014年第11期.
⑩ 吕萍、修大鹏、李爽：《保障性住房共有产权模式的理论与实践探索》,《城市发展研究》2013年第2期.
申卫星：《经济适用房共有产权论——基本住房保障制度的物权法之维》,《政治与法律》2013年第1期.
张锋：《住房保障的政策目标与制度设计探讨》,《城乡建设》2014年第8期.
袁业飞：《保障房制度创新：不能违背“雪中送炭”原则》,《中华建设》2011年第12期.
李龙江、党存红：《论廉租房共有产权模式的问题及其对策》,《未来与发展》2013年第8期.
作者简介：陈淑云,女,1972年生,山西襄汾人,华中师范大学经济与工商管理学院教授,湖北武汉,430079；曾龙,男,1990年生,湖南株洲人,华中师范大学经济与工商管理学院博士研究生,湖北武汉,430079.
（责任编辑 陈孝兵）
该文结束语,本文是一篇关于产权住房和国可行和共有方面的我国论文题目、论文提纲、我国论文开题报告、文献综述、参考文献的相关大学硕士和本科毕业论文.
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