营改增对房地产企业的影响,该文是对房地产方面有关论文范文资料跟房地产和房地产企业和影响研究类论文范文文献.
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摘 要：2016年5月1日,房地产行业正式纳入“营改增”范围.对于房地产开发商而言,“营改增”政策就像一把双刃剑,可能会使企业增加税负,也有可能减轻税负.分析房地产行业改革之后税率和企业生存环境变化,比较实施这项政策前后房地产企业资金运营情况,探讨政策实施对房地产企业带来的影响.
关键词：“营改增”；房地产；税率
文章编号：1004-7026（2018）21-0101-01中国图书分类号：F812.42；F293.33文献标志码：A
2016年5月1日,房地产行业正式纳入“营改增”范围.对于房地产开发商来说,“营改增”政策就像一把双刃剑,可能会使企业增加税负,也有可能减轻税负.“营改增”前后,纳税区别主要在于计算税率方法、计税依据的差异.
1“营改增”政策的正面影响
1.1减税效益
营业税是在交易金额上按百分比计算得出的一种纳税项,计算的税金直接通过交易金额为证明.改革后以增值税为基础,增值税不仅以交易额为证明纳税,交易金额将转入替换免税收入并计算要付的增值税.这些分层的收税方式,使现在的房地产没有了多次征、退税以及不可抵消扣税等现象.
1.2合理竞争
在实施营业税时,公司遵循税率规定,计算方法较为简单.改为增值税后,为适应进项税减免的税收方法,房地产企业为减税等原因重新规划企业的业务结构,改掉原来的松散管理模式,换成集中管理模式.新政后企业部门结构重组,形成了新的竞争局面.
2“营改增”政策的负面影响
2.1调整税率的影响
在实施新政策后,房地产行业支付的营业税率为5％,“营改增”后税率为11％.其中一些项目是在新政之前完成的,但在新政之后没有完全出售,房地产企业不能扣除进项税,不能直接改变房屋的售价,导致企业潜在问题更加严重.
2.2进项税抵扣的问题
考虑到“营改增”政策后的税率远远高于营业税期间的5％,一些房地产公司因上级供应商产业链规模小,而且没有增值税开票权利；在开发过程中征地补偿项目,难以被允许抵扣进项税额,使进项税不能完全减免,在进项税上大大提高了房地产企业的税负[1].
2.3房地产资金问题
房地产投资项目开发周期比较长,楼栋预售阶段需要纳税.政策改革后,对房地产企业资金保障提出了更高的要求.如果企业在短时间内无法克服税收政策带来的税收压力,可能导致进行中的企业管理项目无法维持,导致项目中断等更严重的问题.
2.4税带来的负担
“营改增”税负从建筑业涌向房地产业.建筑公司的投入问题以及供应商和其他环节造成的11％的税收,将加大建筑业的运营压力.作为合作人,房地产公司受到建筑业合作方的税收规则影响.一旦建筑公司将税收负担转嫁给房地产公司,可能会导致商品房的进一步上涨.
营业税变更后,应纳税额变为0,企业应支付相应的增值税费用.在计算增值税时,分别计算进项税和产出税,企业应付税额的大小取决于增值税税率和免税额的大小,税率越大,扣除额越小,应付税额也较大.城建税和教育税,附加税额等于增值税加上消费税加上营业税的额度乘以10%.营业税和增值税的变化,影响增值、消费税,城市建设税和教育附加税的总税费由“营改增”后营业税和增值税的数额决定.
企业收入基于免税收入以及其他税收,税收程序变了,公司的税收也会有变化.其中,改革政策之前,公司的收入应为：收入减去企业所得的各种费用,以及营业、土地增值、教育附加、城市建设税等.在改革之后,公司的收入应为：包含税的公司收入中扣除大大小小的成本费用,及城市建设、教育、土地增值税等.新的规则改变了计算方法,因此企业所得总额也在变化.
2.5干扰财务报告统计
改革后,“F.A”“应付税款”“累计折旧”报表为主要影响.F.A从VAT、进项税中扣除,消去11％的税率后,账面价值将低于营业、应征税.这导致F.A净值下降,直接影响资负率的上升,该指标会影响该公司的竞争能力,是企业管理层非常看重的指标之一.
3结束语
我国“营改增”旨在减税,客观上能给企业减掉一些企业税负.但改革不可避免地给房地产企业带来了税收负担,对经济总量、商业模式产生重大影响.改革后,房地产企业在减税时,面临着诸多风险,可能会增加税负,进一步威胁企业的良性发展.
参考文献：
[1]赵艺飞.“营改增”背景下房地产企业的税收筹划探讨[J].纳税,2018(8):5-6.
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