地产大佬撤离：楼市黄金时代落幕前奏？,该文是有关黄金专升本毕业论文范文与黄金时代和楼市和大佬类论文例文.
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近期,万达、融创、富力三方的637亿元收购项目震动业界.而SOHO中国的潘石屹则悄无声息地在此前四年内卖楼套现340亿.再联想到之前李嘉诚卖出在大陆开发的楼盘物业,不能不让人疑惑：这些地产大佬们为何纷纷逃离？楼市的黄金时代是否真的一去不返？
万达王健林卖掉八成国内产业
7月中旬,万达、融创、富力三家公司联合发布公告称,融创同意收购万达旗下位于中国的13个文化旅游项目公司91%的权益,合计交易对价为438.44亿元：而此前双方在框架协议中所提及的万达旗下76家（正式签约时增加为77家）酒店资产包,则由富力地产以199.06亿元接手.
两项交易总金额637.5亿元,创造了中国房地产史上最大规模交易纪录.
生意场上有买有卖,本不稀奇.但这次王健林的逻辑,确实让很多人看不懂——要知道,就在交易发生前10天,也就是6月30日,他才刚刚为哈尔滨万达城的开业站了台.6月份,万达也分别在昆明、济南拿了大宗地块,用于文旅项目的建设.
过去一段时间,万达城几乎是王健林的另一张名片,时刻挂在嘴边.酒店项目更是王健林的“招牌菜”：“我有一个梦想,要把中国酒店品牌打到全世界”.言犹在耳,这些心头好怎么就突然卖给了别人？
数据上看,酒店板块早就是万达的“后腿”.从融创的收购公告中也可看出,这次收购的76家酒店组成的酒店项目,2016年ROE（净资产收益率）仅为2.61%：万达酒店发展2016年年报也显示,该公司年度营业额锐减82%.
更重要的是,广泛“铺摊”带来的负债高企,也成为万达实实在在的压力.一旦国家加强对房地产行业金融信贷政策的调控,万达就可能面临较大资金压力和财务成本压力.换句话说,万达已经到了不得不“去杠杆”的阶段.
王健林明确说了,这次回收资金,全部用于还贷；万达计划今年内清偿绝大部分银行贷款.通过这次资产转让,万达商业负债率将大幅下降.
很多观察都已经点出,现在的万达,一方面在国内卖卖卖,追逐轻资产运营,八成项目已经出售；一面却在国外买买买,加紧布局.王健林曾经表示,万达正在向跨国企业转型.当海外利润达到三分之一左右的时候,这就是万达成为跨国企业的标志.
实际上,自2012年5月收购全美第二大院线AMC以来,仅根据公开信息梳理,万达海外收购及投资就超过2300亿人民币：2016年则成为万达海外并购最多的年份,一共并购了十几家海内海外企业.
如此看来,万达更多地将其雄心壮志投向了海外？ 就拿这次卖掉的文旅项目来说,万达已经在法国巴黎、印度哈里亚纳邦,分别布局了万达城：其中巴黎项目总投资超过30亿欧元,是欧洲最大的旅游投资项目：印度项目也是印度目前的最大投资.不出意料的话,万达今年还会在“一带一路”沿线两个大国再落实两个万达城,投资均有望超过百亿美元.
再说酒店,现在万达已是全球最大的五星级酒店业主,开业了100多家五星级酒店,在建的还有100多家.在伦敦、芝加哥、洛杉矶、悉尼等城市的地标地段,都有万达酒店.只不过,现在万达的招牌要从国内撤下,更多地挂在海外的门面上了. SOHO潘石屹卖楼套现或超340亿
清晨在瓦尔登湖畔跑步,在哥伦比亚大学听李开复讲人工智能,和好友刘春讨论《白鹿原》还顺带评选“当下最*明星”,晒晒自己新书《大槐树下》手稿…… 在微博上,潘石屹频繁地向1838万粉丝展现自己惬意、无争的哈佛游学生活,外界一度忘记他是市值超200亿的SOHO中国董事长.直到他在市场接连抛售物业资产,甚至放言“永远不能销售的只有外滩SO HO和望京SO HO”,外界这才诧异地发现,短短4年内,这位精明的地产商人通过销售京沪两地5个半办公物业,套额或将超过340亿元.
7月7日,站在即将被售出的北京光华路SOH02 -间会议室,依旧西装革履的潘石屹用了超过15分钟,来讲述自己对于巨变时代的思索.
“以前的SO HO中国是一个重资产公司,一个传统的房地产公司,未来的SO HO中国会变得更轻盈,成为一个开放的、共享的平台.”潘石屹口中的“平台”指的是其推出的共享办公空间SOH03Q项目,这也是公司未来两三年后新的经济增长点.
2016年的上海写字楼物业堪称全国最为活跃的投资市场,潘石屹在此刻高点套现无可厚非.现在是否为市场高点？对此,潘石屹并未给出答案,只是称：衡量的标准只有一个,即为租金回报率,美国特别好的项目租金回报率能达到5%,而中国仅为美国一半,而且中国利率比美国高太多,而租金回报率越低,房子售价越高.SOHO中国总裁阎岩则没做掩饰,“现在的资产还是相当高企的,所以我们会处置一些资产”.
从数据来看,潘石屹还有不少存货.2016年财报显示,光华路SOH02、凌空SO HO出售后,SOHO中国仍然拥有21个办公楼项目,持有物业建筑面积降为140余万平方米,同时,上海天…广场SOHO于今年入市启动预租,北京丽泽SOHO和上海古北SO HO也将在2018年底完工.不过,自从2013年拿到北京丽泽项目后,时至今日,潘石屹再未买过任何新项目. 债务压力巨大,地产商要死掉一批？
业内认为,万达一系列动作其实掀开了房地产业冰…一角——众多房企偿债压力越来越大.
目前存量债券规模超过100亿元的房企数量已达36家,合计债券规模8283.8亿元,占地产企业债券总规模的比例达37.9‰万达位居第一,恒大和华夏幸福分列二三位.
今年,房地产企业偿债规模首次突破1000亿关口,达1007.30亿元.其中下半年地产企业债券到期规模521.49亿元.虽然受益于前期市场销售热潮,短期企业偿债压力仍可承受.不过,从2018年开始,其偿债规模将迎来四连涨.
统计显示,2018年房地产债券到期规模将达2069.71亿元,较2017年的1007.30亿元,增幅105.5%.不仅如此,201 9年债券到期规模将进一步攀升至4026.52亿元,较2018年增幅94.5%.数据显示,当前地产企业债券余额规模已达2.185万亿元.而2018年- 2021年期间,地产企业债券到期规模就达1.698万亿元.房企偿债规模攀升同时,筹资渠道依然未有好转.数据显示,今年以来,房企国内发债规模2216.71亿元,较去年同期的7478.61亿元,大幅下滑70.4%.
为了筹措资金,房企发债利率已明显上行.今年以来,地产企业发债利率超过6%(含6%)的债券数量占比超过35%,而去年同期占比不足25%.其他渠道方面,今年以来,地产企业海外债票面利率6%(含6%)以上的债券数量为29只,创历年同期新高.过半地产公司表示当前的融资策略是：在随行就市的情况下,动用各类融资手段,尽早获得更长期、更大规模的资金.
而随着资金偿还高峰逐步临近,地产行业渐入整合阶段.考虑调控加码和融资渠道收紧,中小开发商无论是融资端、拿地端还是销售端均面临压力,中小房企的被动退出及大中型房企的兼并收购,均将带来行业集中度的进一步提升.
民生证券研报分析,在房地产企业融资收紧下,有限的资金流向信用资质更好的大房企.相比小房企,大房企融资渠道更加多元化,融资能力更强,因此能更好应对强监管下的流动性压力.而部分前期加杠杆快、激进拿地的小房企的资金链压力将不断加大,具有潜在信用风险,或被大房企收购重组,房地产行业将迎来新一轮洗牌.
地产大佬套现释放什么信号？
潘石屹在套现,王健林在套现,甚至更早之前李嘉诚也在套现.其实,略微留意就会发现,不只是王健林的万达在改善负债率,也不只是万达在卖卖卖.
恒大通过引进战略投资者,努力降低负债率,截至6月底赎回了全部“永续债”：而过去一直给人以“买买买”印象的复星,最近也在“整体降低负债率”“负债结构得到了很大改善”.事实上,去年12月,复星就以30亿美金出售了美国特种险lronshore100%股权,同时作价53.3亿出售上海外滩置业50%权益.
虽然放弃地产各有各的算盘,但大方向应该是一致的,那就是不看好这个行业的未来盈利.否则,以万达为例,作为久经沙场的精明商人,怎么会把一个盈利前景看好的项目卖掉呢？ 其实,不论是潘石屹套现还是万达的资产甩卖,这都不是一个偶然的信号,我们有理由相信,中国国内地产商中有一大批人也正在做着同样的打算,从企业的风险和未来的发展来看,不少的商业大佬集体套现已经反映了中国经济的趋势.
中国的房地产市场已经到达了顶点,正在历史性地走下坡路.地产市场的整体投资价值已经转变,从上升期转向下降期,尤其是老一代习惯于拿地建房的地产商,如今他们的时代已经开始谢幕,因此有大量的资本在撤出中国房地产市场.这是地产商们对中国经济的一种宏观判断.实际上,李嘉诚在前几年就开始出售内地资产,并且在全球进行重新配置.
除了对中国楼市未来前景的疑虑之外,还有更重要的一个因素则是政策方面的调控.
有业内人士曾经点破,房地产开发商之所以这么赚钱,其实不外呼两招：一是通过关系和寻租修改容积率,本来只允许盖10层的楼盘,通过规划更改,盖到15层,容积率提高了,在地价不变的情况下,利润成倍上升：二就是通过土地抵押到银行贷款,或者通过其他渠道直接融到资金.所谓贷款,其实就是负债,所谓负债,其实就是应用杠杆.用I亿元的本金,做到10亿,甚至上百亿的生意.
这种高负债经营、高杠杆运转的套路,是中国房地产企业的普遍现象.所以很多开发商看表面都是土豪,看里子全是负债.在经济上升时期,在房价上涨时期,在整个社会流动性泛滥时期,这个游戏当然可以一直玩下去.如果负债比率能控制在合理范围内,倒也不会出现大问题.但是现在完全不一样了,除了高负债会给企业带来巨大风险之外,国家也已经意识到,这种重资产的高负债,也会给整个金融系统带来风险.所以,对房地产企业负债的清理整顿,前一两年就开始了.
因此,也就有了近期一系列地产商出售资产,改善负债率的行为.
（摘自《大家文摘报》）
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