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关于风险方面毕业论文题目范文 和房租暴涨、长租公寓爆仓背后,金融杠杆风险正在袭来相关电大毕业论文范文

主题:风险论文写作 时间:2024-01-04

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今年暑期,很多人们见面,重点不再是讨论房价上涨了多少,而是讨论房租上涨了多少:

而近期房租的暴涨,除了供求关系使然,一个重要背景是金融杠杆在房产租赁市场的大规模使用,尤其是长租公寓模式中,普遍闪转腾挪着金融杠杆活跃的身影.

金融杠杆,这个词汇大家不会陌生o千股涨停,千股跌停,千股停牌,千股复牌,然后再千股跌停…一2015年夏天的股灾,给人们最深的记忆之一,就是金融杠杆,只是今年夏天,金融杠杆终于又掀起了房屋租赁市场的风风雨雨.

而其中也不乏血雨腥风:8月下旬,杭州房产*公司鼎家破产´成为全国首例采用长租公寓模式运营的房产*破产案例.而这背后,4000多租户缴纳的房租并未给到房东手里!如今大量租户或者重新交房租,或者不得不搬出房子,大量无辜者利益受损.

一时间,鼎家破产有如平地惊雷,激起了人们关于‘‘金融+长租公寓”模式的警觉,在租房这个高度关乎百姓最基本民生的领域,原本就不应大量使用容易带来剧烈波动的金融杠杆工具,房产租赁市场“去杠杆”化很陕将会迫在眉睫.同时,也留下了诸多亟待匣清的问题….-

带着以上思考,《中外管理》邀请易居研究院智库中心研究总监严跃进,对—系列既关乎民众生活,又关乎商业模式创新和风险防范等重要议题,做出全面解读.

长租公寓爆仓,房东其实更“惨”!

《中外管理>如何看待鼎家爆仓事件?这种爆仓是否有普遍性?长租公寓模式出现问题后,给相关各方会带来什么后果?

严跃进杭州这次长租公寓爆雷事件正好撞上了一个“口”.因为此前北京几家房屋*公司已经被提长租公寓“爆仓”的隐患了,鼎家可谓出现的一个典型案例.不只鼎家,目前市场上.些长租公寓机构,比如:自如、蛋壳、鼎寓等也都在和第三方金融机构合作,普遍采用为租客发放租房贷款(简称“租金贷”)的模式.鼎家爆仓事件发生后,首当其冲的,对投资者而言,是很难再对“租金贷”模式产生信任.

而对承租者(租客)而-爆仓不仅意味着不能继续租住房子,还要照常向金融公司还贷.最糟的是,租客在被*套用信用后,还会波及今后的征信记录.与其这样,承租者还不如用普通的方式去租房子,最多就是违约与合约,不会引发任何金融风险.

但是,租赁市场的权益保护,—直秉持“无论房子交付与否,都要优先保障承租者租赁权”的原则.当发生鼎家这类金融风险后,即便房东不愿继续出租,租客只要不违约,理论上依然可以继续住下去.房东强行撵客,也是任何一家正规*公司所不愿看到的.但在实施操作中,也看长租公寓运营商是否负责任.目前看,此类纠纷诉诸法律的并不多,多是承租者与*公司私下协商解决.

对房东(业主)而言,高价出租房源自然是开心的,但如果这种高价房源本身就是不合规的,或*公司高价抢房源不能带来后续租金收益率的保障,—旦运营商资金链断裂房东后续的租金也是拿不到的.

但是相比租客,房东受到的权益保障其实更小.因为对于租客来说,此类金融风险损失国家会启动相应补助措施,而房东是没有的.所以提醒广大房产业主务必保持警惕,千万不要认为*高价抢房源,自己就有利可图,进而盲目参与到类似“租金贷”的金融游戏中去,让自己陷入被动的维权纠纷中.

怎样识别长租公寓中暗藏的危险?

<中外管理》如何判断长租公寓运营商是否存在‘爆仓风险?业主和房客如何规避这种风险?

严跃进这个很容易从表面做出判断.就是看这个长租公寓运营商有没有*门店.像链家、中原这种传统房地产*,对金融服务的依赖性不是很高,业主选择这样的机构,后续承担的风险要相对低得多.

市面上的那些爆仓’的长租公寓项目,运营商多来自科技、金融、互联网的创新型企业,并非传统房地产*或房地产开发商.它们发展长租公寓更多是对于流的补充.例如:‘‘鼎家模式”更像是—种金融业务模式,是在借助新的商业模式为自己吸纳资金.

承租者在签合同时也要辨别,和自己签合同的到底是有*门店的运营商,还是那些作为*商的创新型互联网企业.还要留个心眼看看合同里是否有‘租金贷”这类与金融捆绑的服务条款.相信租客如果能在租房前把这些工作做仔细,租房后压力会小很多,风险基本趋向为零.

《中外管理>目前不仅长租公寓运营商鱼龙混杂,产品也是花样翻新,您怎样评价长租公寓的现状和未来趋势?

严跃进现在的“长租公寓”更像—种精装修公寓,与个人房源一样,都要一年一签约的.目前没有体现“长租”的概念,无法满足租客长期租住的需求.

现在大家对长租公寓市场过于乐观了´未来这个行业还是应该进一步突破.因为从大的趋势看,市场仍会以买房为导向,而不是以租房为导向,所以建议政策导向上今后在租住同权的基础上,提供一些迁入户口、创业支持,以及租房者子女教育等各种优厚条件o这样即便不体现?长租”属性,消费者也是愿意尝试的.

另外,现在的‘长租公寓更像一种噱头,商家各说各话,看不出各家的特色和创新点在哪里.建议住房管理部门对住房市场的产品分类尽快做出标准化定义.长租公寓是“换了马甲的P2P”?

《中外管理》有分析称,今年各个房产*之所以大幅抬价抢房源,是因为这是个“无本套利”的买卖,“长租公寓”模式类似于P2P,房产*在用“租金贷”挪用租客的贷款来发展自身.这种行为,是否称得-上是‘‘换了马甲的P2P”?

严跃进长租公寓模式中,出现了利用房租贷挪用资金、砸钱抢房源这些现象,这些都属于近两年互联网时代的乱象.包括曾经的共享单车,背后都有一个类似逻辑一资本希望通过砸钱或投资来扩大市场占有率,进而实现对市场的垄断.

但这样做风险极大,看起来源源不断的新客户或新房源在进入租赁市场,产业链很稳健,但这个产业链本质上要以租金收益率为保障的.如果租金收益率无法保障,那“租金贷”就是“换了_一种模式的P2P”,很难维持下去.并且,政策和市场需求随时都会调整,本来就存在变数.

《中外管理》希望通过砸钱实现对市场的垄断,而非靠实质性创新创造价值,在这背后,整个行业出了什么问题?

严跃进现在租赁市场出现了两种抱怨:租客抱怨房租上涨,长租公寓运营方抱怨做租赁不赚钱.这充分说明,长租公寓行业一直没有形成一个好的盈利机制.这是他们抢房源的原因一一缺少清晰的盈利模型,而规模竞争似乎成了唯—可找到的“解药”.

无法盈利说明这个行业是高度依赖租金的对租金这种至关重要的收入来源,运营商首先会考虑资金的一次性回笼.这类似于ABS(房地产金融证券化)模式.但规模小的长租公寓企业,是没有能力发展这种模式的,只能另寻他法.甚至不惜拿租客信用做担保来换取资金的回笼.

这种将风险转嫁租客的行为,是非常自私且不道德的,必将引发各种问题,让整个行业乱象丛生.

《中外管理》长租公寓行业要想走得长远,应遵循什么发展思路?

严跃进每个企业都会有这样的惯性思维:必须做大规模,否则在市场上将没有发言权.但规模扩大的前提是手段合规,尤其不能动用一些杠杆性资金去运作市场、做大规模.

并且,租赁行业完全不同于通讯、互联网行业,不会像微信、支付宝那样,在占有很大市场份额后就会拥有定价权,这是由租赁行业的特殊性决定的:长租公寓有不动产属性.举个例子’你在郊区开发了很多长租公寓项目,但对广大租客而言,宁可选择在工作所在地的周边租房子’哪怕是找那些个人房源.

这意味着,并不是长租公寓运营商的规模扩张了’市场就会认可你.必须结合本地域情况提供与客群相匹配的租赁产品.此时,即使你的规模并不大,但依然是有利可图的.长租公寓不能单纯以规模扩张作为长久的竞争力.

爆仓并非坏事,行业反思刻不容缓!

《中外管理》长租公寓爆仓让租赁行业乱象充分暴露,当前国家对“租金贷”的监管态度是怎样的?

严跃进宏观看,国家对于整个租赁市场的金融服务,即利用社会资本支持租赁市场的发展是鼓励的,只是目前在微观操作中出现了一些问题.

况且个别地方的做法也没有问题,比如:深圳通过建设银行开展房屋租赁贷款,就没有风险.后来出现的“租金贷”所引发的—系列风险,主要因为贷款方不是主流金融机构所致.

对这类非正规金融机构提供金融产品的风险把控,各类政策已经开始有所防范.比如:北京市就规定禁止银行资金进入“租金贷”领域;西安则提出“租金贷”在租赁市场贷款中依然可用,前提是要符合银监会的贷款政策.

长租公寓引入“租金贷”等业务后,建议各地金融管理部门和互联网管理部门都要积极介入、加强监管;同时,针对“爆仓”事件的后续处理,也可探讨一些处理标准,比如:租客权益应该是第一位的,各类纠纷都不应影响正常的租赁业务.

同时,长租公寓运营商在使用“租金贷”时’还可与自身的信用挂钩.国家对信用欠佳的企业要征收一定比例的保证金,来防范其资金链断裂引发的风险.后续可用这部分保证金对利益受损的投资者和租客进行赔付.

《中外管理》很多行业引入金融工具,带来的是一种行业的进步,但是在长租公寓领域,房产*公司如何理性选择这类金融产品呢?

严跃进各种*机构都有自己所长,有部分机构擅长金融创新,有部分机构擅长房源信息发布和营销.如果想用金融工具进行长租公寓创新先要对金融服务进行台规检查,同时要让金融工具真正服务于整个租赁业氖如果基础性工作都做不到位,那与金融工具的捆绑就会放大风险.

再有,在后续经营中,运营商切不要让金融工具成为一个卖点,让它发挥服务人口作用即可,比如:提供贷款服务.并且可由建行这种国有金融机构作为贷款方,这样能大大增加租客的信任感.

《中外管理>除了“租金贷”,还有没有其他金融产品可供长租公寓运营商选择呢?

严跃进现在“租会贷”多是以租客信用为背书去申请贷款的,其实长租公寓运营商完全可凭借自己的经营资源,比如:门店、房源、后续租金收益的测算等等作为背书,去向银行申请贷款,——定会比鼎家这种金融绑定方法风险要小很多.

至于其他金融产品,比如:国家层面的REITs(房地产信托投资基金)、ABS(房地产金融证券化产品)都可以去做.后续还可以考虑与支付宝这样的互联网信用支付平台结合,利用租金去抵扣支付宝消费的款项等.

责任编辑:李靖

总而言之:此文为一篇适合公寓爆仓和金融杠杆风险和房租论文写作的大学硕士及关于风险本科毕业论文,相关风险开题报告范文和学术职称论文参考文献.

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