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三四线楼市的冬天正在来临论文参考文献：
三四线城市的销售繁荣正在接近尾声.近期国开行的棚改政策调整和三四线城市过高等因素,均预示着后期三四线城市的需求还将持续回落.
黄志龙
最近,深耕三四线城市的“房企一哥”碧桂园,要求各项目不惜牺牲规模和利润,快速回款；另一房地产巨头绿城也在坚决执行“早销、多销、快销”的回款策略,准备过冬的意味渐浓.
深入探究,近期一系列新的政策动向和供需两端的微妙变化,预示着三四线城市的房地产市场要凉了乞
三四线楼市繁荣已近尾声
在—二线城市严厉调控、三四线城市大规模棚改和货币化安置推动下,三四线城市完成了阶段性去库存目标,去库存政策正在发生变化.
从数据上看,三四线城市需求端也渐显疲态.在此,我们以全国商品住宅销售面积减去40个大中城市商品住宅销售面积,大致可以推算出三四线城市商品住宅销售面积.今年1-5月,三四线城市商品住宅销售面积增速已下行至5.2%,告别了持续两年的高速增长势头.从趋势上看,三四线城市的销售繁荣正在接近尾声.暂且不讨论三四线城市与—二线城市的人口净流入、产业竞争力等长期因素,只看近期国开行的棚改政策调整和三四线城市过高等因素,均预示着后期三四线城市的需求还将持续回落.
一方面是圉开行的棚改政策调整.从媒体《中国经济周刊》发文“去库存目标已实现棚改货币化无保留必要”,到近期国家开发银行棚改政策调整一一棚改项目的审批权先上收总行,新项目基本暂停审批,都预示着2014年以来全国范围内的大规模棚改将告一段落.
另一方面是三四线城市的优势正在减弱.长期以来,三四线城市一直是被投资者遗忘的角落,其房价上涨也远远低于—二线城市.然而,2017年9月,三四线城市房价涨幅在历史上首次超过—二线城市,并持续至今.其原因主要有三点：一是．二线核心城市史无前例的严厉调控政策；二是棚改过程中货币化安置不断提高,新增的住房需动了“库存下降、房价上涨”趋势；三是三四线城市房价长期滞涨,使得这些城市相对核心城市房价来说性价比更高,—二线城市流动人口返乡购房意愿增强.
然而,中国房地产业协会的数据显示,5月份二手房价过万元的城市个数已经上升到69个,其中新增房价超万元城市全部来自三四线城市.国家统计局发布的全国40个大中城市房价数据也显示,今年5月三线城市住房均价首次破万,达到10109元／平米.全国100个大中城市中,三线城市与—二线城市房价之比分别达到0.202和0.657,均创下了2016年以来新高.由此可见,三四线城市房价洼地的优势正在减弱.
住房库存将重回上升通道
三四线城市房地产景气将回落,不仅表现在需求端上,更表现在供给侧.
经过本轮去库存政策,三四线城市库存量已降至新低,但是一大批新增库存正在接踵而至,这从以下两方面数据能得到验证.
首先,三四线城市新增土地持续高增.2017年下半年和2018年上半年,全国100个大中城市中,三线城市土地成交面积1.29亿平米,按一年计算,创下近四年来新高.而上一轮三四线城市土地成交高峰期是在2010年至2013年,也正是这四年的土地大规模出让,使得2015年末全国住房库存达到历史高点,国家出台史无前例的去库存政策.因此,2017年下半年以来的大规模新增土地,意味着三四线城市将经历新一轮补库存周期.
其次,三四线住房新开工和施工面积都在稳步攀升.今年1—5月,全国住宅新开工面积增速已回升到13.2%,而包含主要核心城市的40个大中城市新开工面积增速则为5.7%．这说明其他三四线城市的新开工面积增速明显高于13.2%,经测算大约为17.3%.同样,40个核心城市房屋施工面积增速为0.9%,而40个城市以外的三四线城市施工面积增速为3.6%．远远高于全国房屋施工面积增速(2.5%).这或许预示着下半年或明年,伴随着需求端持续回落趋势,三四线城市住房库存将重回上升通道中.
三四线的房产还能不能买？
综合来看,去库存目标完成、棚改政策调整,预示着三四线城市房价的政策预期正在发生改变,加上房地产融资环境的收紧,或许只有身在一线的碧桂园、绿地等房企巨头才能提前感知到三四线楼市的阵阵寒意.
最后需要指出的是,三四线城市与_二线核心城市最大的区别,不仅在于需求层面的人口流入、收入水平和产业竞争力的差异,更体现在_二线城市土地供应约束和缺口较大,而三四线城市的土地可以接近无上限供应.
这或许意味着,三四线城市的不动产永远是以居住功能为主、投资属性为辅.如何抉择,相信看懂此文的投资者心中已经有了答案.
作者系苏宁金融研究院宏观经济研究中心主任
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