基于生命周期视角的不动产增值税会计处理,本文是生命周期相关毕业论文开题报告范文与生命周期视角和会计处理和不动产相关毕业论文开题报告范文.
生命周期论文参考文献：
【摘 要】随着财会[2016]22号文的出台以及“营改增”的逐步贯彻落实,不动产已经从营业税完全转入到增值税链条中来,本文基于生命周期视角将不动产划分为取得阶段、持有期间、处置三阶段,通过对不动产三阶段的业务进行分析,试图为企业不动产增值税的会计处理提供参考.
【关键词】营改增；不动产；会计处理
根据全面推开营业税改征增值税试点的相关通知(财税[2016]36号),不动产也被纳入增值税征税范围,根据文件实施的时间,以2016年5月1日为节点,不动产被划分为新老项目,由于老项目取得时没有抵扣过进项税,所以对老项目给予了优待,计收增值税时可以选择5%的征收率,而新项目需按11%的税率.本文基于生命周期视角根据不同阶段资产价值随寿命的变化而将不动产的寿命周期分为三阶段,即取得阶段、持有期间及处置阶段,如图1所示,并根据营改增后的税法规定分别举例分析不动产增值税的会计核算.
一、生命周期阶段一：取得阶段
在取得阶段,若不考虑后续可能的公允价值变动,资产的账面价值得到最大化,如果是外购,则资产价值购入之后达到最大；如果是自建,则建造完工时资产价值达到最大.
（一）外购
根据《增值税会计处理规定》,取得时间在2016年5月1日之后的不动产,本文中称为“新不动产”(下同),无论是登记为固定资产还是在建工程,进项税额由之前的不能抵扣改为可以抵扣,但是不能一次性扣除,而是分摊在2年之内,第一年、第二年分摊的比例分别为60%、40%.由于销售不动产在营改增前交的是营业税,不属于增值税纳税链条,不能抵扣购买时的进项税,如今销售不动产要交增值税销项税,为了平衡税负,匹配增值税进销项,所以可以抵扣购买不动产的进项税,考虑到政策改革需要过渡期,但若时间太长,无疑会弱化政策效果,兼顾各方面因素,政策规定了2年的抵扣时限.
案例1：浙江杭州W公司,增值税一般纳税人(下同),2016年11月购入一幢办公大楼,购买价款为5000万元,增值税额为550万元,以银行存款支付.
W公司2016年11月会计处理：(单位：万元,下同)
借：固定资产 5000
应交税费—应交增值税(进项税额)330(550×0.6)
应交税费—应交增值税(待抵扣进项税) 220(550×0.4)
贷：银行存款 5550
W公司2017年11月,即取得增值税专用的第13个月会计处理：
借：应交税费—应交增值税(进项税额) 220
贷：应交税费—应交增值税(待抵扣进项税额)220
根据《增值税会计处理规定》,取得不动产包含多种方式,除了自建和外购,还有受赠所得,投资方投资,抵债所得,这几项的处理方式参照外购.
（二）自建
国税局[2016]15号对不动产进项税的抵扣做了详细规定,如果为了新建不动产,购入的货物、设计服务和建筑服务,或者为了对不动产进行改扩建等而购入的货物类,且使不动产的原值增加大于50%的,进项税分2年抵扣.这里要分两种情况,如果是新建不动产,应将购进货物等进项税的百分之六十在当月抵扣,第十三个月抵扣剩余百分之四十；如果是改扩建的,不动产原值的增加比例低于二分之一,进项税可于当期一次性扣除.
案例2：2016年11月,浙江杭州WH公司购入工程材料用于自建厂房,购买价款为500万元,增值税额为85万元,以银行存款支付.
2016年11月会计处理：
借：工程物资 500
应交税费—应交增值税(进项税额)51(85×60%)
应交税费—应交增值税(待抵扣进项税额)34(85×40%)
贷：银行存款 585
借：在建工程 500
贷：工程物资 500
2017年11月会计处理：
借：应交税费—应交增值税(进项税额) 34
贷：应交税费—应交增值税(待抵扣进项税额)34
如果购入的工程物资用于改扩建
办公大楼,此处当办公大楼的账面原值小于等于1000万元时,其会计处理同上；如果大于1000万元,则购入当月账务处理为：
借：工程物资 500
应交税费—应交增值税(进项税额)85
贷：银行存款 585
借：在建工程 500
贷：工程物资 500
案例3：H公司2016年11月为自建厂房领用本企业自产库存商品一批,成本10万元,税务机关核定的价款12万元,会计处理：
借：在建工程 10
贷：库存商品 10
对于不动产的视同销售现在还没有具体规定,营改增之前建不动产领用本企业自产商品要视同销售,是因为当时销售不动产不交销项税,而自产商品销售是有销项税的,此处若不视同销售,则企业会因领用自产产品建不动产而少交增值税,为了平衡进销项,保障税收,故而作视同销售.营改增后,不动产已经被归入增值税链条中来,比者认为,此处不用再视同销售,会计处理同自建动产领用库存商品.同理,如果此处领用的是外购原材料,进项税额也不用再转出.
二、生命周期阶段二：持有期间
在持有时间,若不考虑资产的公允价值变动,则其账面价值随着使用而逐渐减少.
（一）使用权属改变,自用改为出租
国税局[2016]16号规定,出租不动产适用的税率,根据不动产的取得时间而有所不同.对于“老不动产”,可以选择适用一般（税率11%）或简易（征收率5%）计税方法,而“新不动产”没有选择空间,只能用一般计税方法.
案例4：H公司2017年4月10日将其2014年4月10日购入的办公大楼由自用改为出租,每月含税租金22.2万元,后续计量方法用成本模式,2017年4月10日,其账面原值为2000万元,使用寿命为20年,平均年限法提折旧,没有计提减值准备.
2017年4月10日,原本自用的办公楼,转为投资性房地产：
借：投资性房地产 2000
累计折旧 300(2000/20×3)
贷：固定资产 2000
投资性房地产累计折旧 300
由于该办公楼是2014年4月10日购入的,属于“老不动产”,H公司在税法适用上具有选择权,假如选择一般方法,转换当月确认的租金收入为：
借：银行存款 22.2
贷： 其他业务收入 2 0 ( 2 2 . 2 /(1+11%))
应交税费—应交增值税(销项税额)2.2(22.2/(1+11%)×11%)
借：其他业务成本
8.33(2000/20/12)
贷：投资性房地产累计折旧 8.33若假如选择简易计税方法,转换当月确认租金收入：
借：银行存款 22.2
贷：其他业务收入 21.14(22.2/(1+5%))
应交税费—应交增值税(销项税额)1.06(22.2/(1+5%)×5%)
借：其他业务成本
8.33(2000/20/12)
贷：投资性房地产累计折旧 8.33
（二）仍自用,但用途改变
根据国税局[2016]15号的规定,如果不动产发生非正常损失,或改变用途用于免税项目、简易计税项目、个人消费、集体福利,已抵扣过进项税的,需按相关公式计算出之后不得抵扣的进项税并转出.
案例5：WH公司经营的项目既有增值税应税项目亦有免税项目,2016年10月15日购入一栋厂房用于生产应税项目,购买价款2000万元,增值税为220万元,无残值,折旧方法为年限平均法,使用时间20年.2017年4月,因战略调整,WH公司将该厂房用途转换,用于生产免税项目.
2016年10月会计处理：
借：固定资产 2000
应交税费—应交增值税(进项税额)132
应交税费—应交增值税(待抵扣进项税额)88
贷：银行存款 2220
2017年4月改变用途后：不动产净值率 等于 ( 2 0 0 0 -2000/20/12×6)/2000 等于 0.975(万元)
不得抵扣的进项税额等于220×0.975等于 214.5(万元)这里要进行比较,由于214.5 >
132,即进项税的不得抵扣部分> 已抵扣部分,首先要冲减已抵扣部分,差额冲减待抵扣部分,会计处理为：
借：固定资产 214.5
贷：应交税费—应交增值税(进项税额转出)132
应交税费—应交增值税(待抵扣进项税额) 82.5(214.5-132)
2017年10月会计处理：
借：应交税费—应交增值税(进项税额) 5.5(88-82.5)
贷：应交税费—应交增值税(待抵扣进项税额)5.5
同理,如果不动产之前没有抵扣进项税,后来用途变换,用于允许扣税的项目,于改变用途的下月,可以根据其净值率计算可抵扣部分.这项规定,考虑到了不动产的特点即使用期限较长,用途易发生改变,存在进项税的转入、转出问题.
三、生命周期阶段三：处置阶段
处置完成后,该项资产的账面价值将减记为零.
根据财会[2016]22号,不动产处置的适用税率与出租有类似之处,出售不动产适用的税率根据不动产的取得时间而有所不同,对于“老不动产”,可以选择适用一般（税率11%）或简易（征收率5%）计税方法,而“新不动产”没有选择空间,只能用一般计税方法.对于外购所得的不动产计算销售额时,要减掉购入成本.
案例6：2017年5月H公司将2010年外购建筑物一栋出售给M公司,购买原价300万元,已计提折旧100万元,出售时价税合计金额为1410万元.会计处理如下：
将出售建筑物转入清理：
借：固定资产清理 200
累计折旧 100
贷：固定资产 300
由于出售的是“老不动产”,假如选择一般计税方法,收到出售价款时：
借：银行存款 1410
贷：固定资产清理 1300(1410-110)
应交税费—应交增值税(销项税额)
110((1410-300)/(1+11%)×11%)
结转处置净损益：
借：固定资产清理 1100
贷：营业外收入 1100
假如选择简易计税方法,收到出售价款时：
借：银行存款 1410
贷：固定资产清理1357.14(1410-52.86)
应交税费—应交增值税(销项税额)
52.86((1410-300)/(1+5%)×5%)
结转处置净损益：
借：固定资产清理 1157.14
贷：营业外收入 1157.14
由上述案例可见,简易计税方法与一般方法的结果并不相同,简易方法可以多获得收益57.14万元(1157.14-1100),而这部分多得的收益转嫁自M公司可以抵扣的进项税额.
案例7：H公司2017年5月出售2010年自建建筑物一栋,账面原价300万元,已计提折旧100万元,出售取得价税合计1410万元.会计处理如下：
将出售建筑物转入清理：
借：固定资产清理 200
累计折旧 100
贷：固定资产 300
由于出售的是自建“ 老不动产”,如果选择适用一般计税方法,收到出售价款时：
借：银行存款 1410
贷：固定资产清理 1270.27(1410-139.73)
应交税费—应交增值税(销项税额)
139.73(1410/(1+11%)×11%)
结转处置净损益：
借：固定资产清理
1070.27(1270.27-200)
贷：营业外收入1070.27
如果选择适用一般计税方法,收到出售价款时：
借：银行存款 1410
贷：固定资产清理1342.86(1410-67.14)
应交税费—应交增值税(销项税额)67.14(1410/(1+5%)×5%)
结转处置净损益：
借：固定资产清理
1142.86(1342.86-200)
贷：营业外收入1142.86
（ 浙江金融职业学院, 浙江 杭州310018）
参考文献：
[1] 财政部、国家税务总局：关于全面推开营业税改征增值税试点的通知,财税[2016]36号.
[2]财政部：增值税会计处理规定,财会[2016]22号.
[3].国家税务总局：纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理办法.国税局[2016]16号.
[4]国家税务总局：不动产进项税额分期抵扣暂行办法,国税局[2016]15号.
[5]王利娜.张伟. 全面营改增下购买不动产进项税额问题解析[J]. 财务与会计,2016,15.
基金项目：浙江省哲学社会科学规划课题(17NDJC338YBM)；浙江省金融教育基金会课题（2016Y16）,浙江金融职业学院省级优势专业（会计专业）建设成果.
作者简介：桑滨（1987-）,女,山东德州,讲师,注册会计师,研究方向为会计、金融.
该文结束语，这是关于对写作生命周期视角和会计处理和不动产论文范文与课题研究的大学硕士、生命周期本科毕业论文生命周期论文开题报告范文和相关文献综述及职称论文参考文献资料有帮助.
需求层次理论和生命周期理论视角下不同收入与不同职业群体个人理财偏好调查
摘要文章是在需求层次理论和生命周期理论的指导下,对不同收入和不同职业群体的投资理财心理和投资理财选择进行考察 以调查问卷的大量数据为基础,结合所研究和学习的理论知识,利用科学的方法进行分析,针对投资人.
新媒介语境下网络剧生命周期：嬗变、传播、消亡
近年来,随着我国互联网文化产业的快速发展,“网络剧”这一新兴事物备受关注,俨然已成为信息化时代典型的文化传播样本 然而关于“网络剧”还缺乏一个严谨、科学.
生命教育视角下老年人临终关怀
老年最为生命中重要的一个阶段,从生命教育的视角出发,研究老年阶段的临终关怀问题,具有重要的理论和现实指导价值 本文设计生命教育视角下临终关怀调查问卷,对宁波市1332名市民进行临终关怀调查 本次调查随.
基于生命周期视角下的企业战略人力资源管理
在现代企业中,人力资源管理工作受到人们的广泛关注,人力资源管理工作的开展情况,关系着企业的生存和发展 人才在企业发展的过程中具有至关重要的地位,这是因为,在企业中无论执行何种政策和措施,都是由人来进行.