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房地产市场相关硕士毕业论文范文 与我国房地产市场调控的经济法制度完善刍议以德国住房法律调控为借鉴方面论文参考文献范文

主题:房地产市场论文写作 时间:2020-09-25

我国房地产市场调控的经济法制度完善刍议以德国住房法律调控为借鉴,本文是房地产市场类论文参考文献范文跟经济法和刍议和房地产类论文参考文献范文.

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房地产,是指房产与地产的合称.房地产市场则是以房地产为核心所形成的开发、经营、管理、服务的行业.从房地产经济学角度分析,房地产市场在国民经济中占有重要地位:第一,房地产是城镇经济发展的基础性产业.社会生产、教育、文化等活动都离不开房地产,房地产是社会活动的空间条件.第二,房地产市场是国民经济中的主导性产业.房地产市场具有很强的产业联动效应,可以直接带动建筑业、交通运输业、商业等的发展.第三,房地产市场有利于优化土地资源配置,增加财政收入,加快城市建设.

然而,房地产市场隐含着一定的风险:首先,房地产是“周期之母”,每次经济繁荣多与房地产带动的消费投资有关,而每次经济衰退亦多与房地产去泡沫有关,比如1991年前后的日本以及2008年前后的美国.其次,房地产泡沫往往是金融危机的策源地.房地产市场通常是典型的高杠杆行业,世界上的经济危机主要与房地产有关,“十次危机九次地产”.

有鉴于此,保障房地产市场的正常运行对社会经济发展具有重要意义,因此,国家政府在房地产市场中发挥宏观调控作用不可或缺.但是,过去20年我国房地产市场调控存在诸多问题,值得我们回顾和反思.

一、回顾与反思:我国房地产市场调控二十年

1998年,《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》正式发布,标志着城镇住房商品化制度的建立和房地产市场的正式启动.从1998年至今,20年的房地产市场调控,反复于稳增长和控房价间,先后使用了货币、信贷、土地等各种政策工具,但却越调越高,值得我们反思.

(一)重抑制需求,轻增加供给;重短期调控,轻长效机制

在现有的政策中,重视使用需求端政策,如“调整首付比例”、“调整贷款利率”、“限购”等.需求抑制政策只是暂时性政策,只是将消费者的需求强制性延后,并未有效解决房价增长问题,松动后需求会大幅反弹,虽对炒房和投资者有一定的影响,但也对刚性需求的消费者带来了更多的经济负担.而供给端政策,如人地挂钩、确立城市规划的大都市圈战略、调整土地供给、增加保障性住房、改善租赁市场等才是平衡供需的长期之策.

(二)行政手段频繁,市场、法律机制不完善

从宏观调控理论的角度看,宏观调控的三种主要手段是法律手段、经济手段和行政手段.其中,法律手段和经济手段是宏观调控的主要手段,行政手段是重要补充.具体到房地产市场,亦不外乎三大类手段.从近年来的房地产市场调控情况来看,以强制性的行政指令为主的行政手段成为主要调控手段,如“限购、限售、限价”等政策.但是,房地产市场有其市场经济的运行特性,单纯依靠政府的行政指令,难以避免会有“政府调控失灵”现象产生,以致达不到调控目的.

当前,我国的房地产调控法律存在滞后的问题,长效机制尚未确立,政策代替法律甚至违反法律的现象时有发生,且政策的多变性、不稳定性甚至失灵,往往造成许多人利益受损.在当下“依法治国”背景下,建立完善的房地产市场调控法律制度,是新时代所不可回避的重大民生课题.

二、借鉴:德国住房法律调控模式

(一)德国房地产市场调控背景

在德国社会市场经济模式下,住房市场并非一个完全自由竞争的市场,而是以政府干预为主:在供给方面,德国财政对住房的财政支出比一直很重;在需求方面,面对不同需求主体及其支付能力,德国竭力保障不同收入阶层的住房需求,推动公共住房建设.

(二)德国房地产调控模式的特点

1.房地产调控以满足居民住房需求为导向,并通过法律形式予以确认、保障

德国在房地产调控上,颁布的法律法规数量众多,且法律法规间互相作用、互相补充,形成了良好的法律法规体系群:首先,德国《宪法》明确规定,保障居民住房是政府的首要政策目标之一;其次,以“四大支柱”法律为基础,并辅以各种法律法规,如《城市建设促进法》、《房屋现代化法》、《联邦所得税法》等,促使调控发挥协同效益.通过法律的强制性要求,德国房地产调控的效力性更强,相较于低效力的政策,法律执行更为高效.

2.注重“双向性”调控,既重视供给侧又重视需求侧调整

在“二战”后,德国政府首先关注到供求侧紧张的情况,及时出台了《住房建设法》,通过免息贷款方式鼓励房屋的新建,极大缓解了住房短缺问题,与此同时,德国政府亦协同刺激需求,通过一系列优惠政策提高居民的购买力,充足的住房供给以及消费需求,从而致使供求关系均衡,保障房价相对稳定.

3.重视租赁市场,通过严格规范租赁市场条件,间接削弱居民购房的意愿,达到抑制投资性需求的作用

德国《住房租赁法》为保护租户利益提供了强有力的法律保障,该法律就租房合同的制定、履行、租金水平及涨幅进行了规制.如《住房租赁法》规定租金涨幅不得超过合理租金的20%,否则房东构成违法行为,承租人可起诉;若超过合理租金的50%,就构成犯罪,需承担高额罚金甚至有期徒刑.其中,对于合理租金的界定非常严格,需由当地房屋管理部门与房客协会、*组织沟通协商,定期给出不同类型、不同地段房屋的合理租金水平,此亦是法院判断房租是否合理的重要依据.

此外,德国《住房补助金法》为承租人提供了一定的租金补贴政策,政府会依据家庭人口、收入、房租等因素予以补贴,确保居民有足够的租房支付能力.

因此,租赁市场的规范化,加之租房补贴政策,促使居民倾向选择租房,间接削弱居民购房意愿,达到了抑制投资性需求的作用.

4.严格规范房地产市场中的投资性需求及暴利投资行为

由于强调“以居住为导向”的理念,德国政府出台了许多严厉的调控措施来遏制投资性需求及暴利投资行为,如在住房交易中,《经济犯罪法》规定,若开发商制定的房价超过合理房价的20%,购房者可起诉.若超过50%,将被定性为“获取暴利”,需承担高额罚款甚至最高三年的有期徒刑.

5.在规划城市化发展中注重均衡性

德国政府注重在城市发展规划中各地区发展的均衡,正由于德国合理的城市布局,大多数德国居民分散在许多中小城市中,因此未出现大城市的聚集效应,由此大城市的供需关系不太紧张,有利于房价长期保持在合理区间.

三、展望:我国房地产市场调控经济法制度的完善

(一)“全面推进依法治国”背景下的“依法调控”法治观念建构,处理好政策与法律的关系

2014年十八届四中全会通过的《关于全面推进依法治国若干重大问题的决定》指出“依法治国,是坚持和发展中国特色社会主义的本质要求和重要保障,是实现国家治理体系和治理能力现代化的必然要求.”在全面推进依法治国的背景下,“依法调控”应是现代化政府治理能力的必然要求.建设社会主义法治国家的制度条件之一,就是要在立法方面有完备的法律及系统的法律体系.当前尽管我国涉及住宅的房地产法较多,但房地产调控法律相对滞后,法律手段所能发挥的作用相对欠缺.

目前,我国房地产调控更多是通过行政手段的政策,在现实中存在许多问题:政策代替法律甚至违反法律的现象时有发生,且政策的多变性、不稳定性甚至失灵,往往造成许多人利益受损.因此,要处理好政策与法律间的关系:虽然政策对于法律的实施具有指导作用,但不可忽视法对政策的制约作用,政策具有灵活性,但不能认为只要形势发生变化,就可以“自由”地调整自己的政策,就可以不顾法律的规定而出台新的政策,必须要注意保持政策与法律的衔接.另外,不可通过政策干预属于法律范围的内容,要区分好政策和法律间的界限.

(二)适时将《住房法》、《租房法》等纳入立法规划议程,构建房地产调控法律体系

1.《住房法》立法建议

从世界各国的房地产调控经验来看,大多数国家立法以《住房法》作为基本法,并配套各种相关的法律法规.目前,我国虽有许多涉及住宅的房地产法,如《城市房地产管理法》、《土地管理法》等,但缺乏一部《住房法》作为基本法.从宏观调控法理论来看,《住房法》对于明确调控主体、调控内容(如政府在住房市场的角色地位、责任义务)等具有重大意义.

笔者认为,未来可在《住房法》中,首先规定“满足全体人民的居住需求是我国主要的基本国策”,并明确住房的居住属性,“房子是用来住的,不是用来炒的”.其次,对调控主体、调控内容、宏观调控受体进行细化(如住建部、国土资源部等职权、职责明确),其中建议借鉴德国模式,强化对如开发商“囤地”、“囤房”等严重市场投机性行为的法律处置,并在法律上对于开发商短期内过快提高房价的行为予以严厉处罚措施.最后,规定相关调控主体的法律责任,如针对政策失误等情形的责任承担.

2.《租房法》立法建议

德国先进的住房租赁制度,间接促使德国房地产市场平稳健康发展,对于抑制投资性需求具有积极意义.有鉴于此,我国可以适时将《租房法》列入立法计划,并借鉴德国租房调控规定,推动租房市场规范发展.

笔者认为,未来可在《租房法》中,借鉴德国模式构建租户利益维护机制,在法律上对房东短期内过快提高租金的行为予以严厉处罚措施;从法律层面惩处随意解约等损害承租人权益的行为;细化住房租赁*机构的规范;明确承租人、出租人双方的具体权利义务,完善住房租赁合同登记备案联网制度等.

3.适时建立与《住房法》、《租房法》配套的房地产评估机制

借鉴德国的房地产评估机制,设立专门的房地产“公共评估委员会”,对不同地段、不同类型的住房必须定期制定、更新详细的基准,并依此作为判断是否严重超出合理的执法依据,而且规定评估者对其评估结果在一定时期负法律责任,从而保障房地产评估的科学性.

(作者单位:民族大学法学院)

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