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主题:完善论文写作 时间:2024-02-22

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2 010 年12 月,市人大常委会对《上海市住宅物业管理规定》(以下简称管理规定)作了全面修订.针对物业管理中群众反映强烈、社会各界关注的热点、难点问题,本市各级政府部门认真落实管理规定各项内容,在健全住宅小区综合管理体制、规范业主自我管理、强化物业行业监管、完善物业使用和维护制度等方面积极履职,本市物业管理的标准规范不断完善、行政监管不断强化、市场环境不断优化.

阶段性成果初步显现

截至2017 年底,全市住宅小区总数1 万2 千余个,总建筑面积约7亿平方米,从事住宅小区物业服务的企业约1800家.修改后的管理规定实施7 年多来,市政府及有关部门认真贯彻实施,积极推进住宅小区物业管理各项工作,本市住宅物业管理工作取得了阶段性成效.

小区综合管理制度不断健全

建立了市、区、街镇住宅小区综合管理联席会议制度,鼓励街镇在有条件的居民区层面探索建立第四级联席会议机制,形成了“条块结合、以块为主、属地管理”的住宅小区综合管理格局.同时,本市从2016年8月起在全市进行房屋管理体制改革,将区房管局所属的房屋管理办事机构下沉至街镇,至2017 年7 月已全部完成下沉工作.下沉后,由街镇负责指导和监督业主大会、业主委员会组建换届和日常运作,对物业管理区域内的物业服务实施日常监督检查,处理物业管理相关投诉和等,相关具体事务由街镇房管机构承担,落实了街镇的属地管理主体责任.

业主自我管理制度不断完善

完善业主自我管理规制.按照管理规定的制度设计,市房管部门制定了《关于加强住宅小区业主大会、业主委员会建设的若干意见》,修订了《业主大会议事规则》《管理规约》《专项维修资金管理规约》等示范文本,编印了《业委会工作指导手册》,对促进业委会运作规范化、制度化提供了保障.强化业主委员会日常运作指导监督.市人大常委会先后修订和出台《上海市街道办事处条例》和《上海市居民委员会工作条例》,明确了街道、居委会在指导监督业主委员会开展工作等方面的职责.同时,加强指导和推进,提高业主委员会组建率,推动符合条件的业委会成立党的工作小组,推进符合条件的居委会成员兼任业委会成员.截至今年10月底,全市符合条件的小区业主委员会组建率已超过95%,其中,大型居住区已有173 个符合条件的小区组建业主委员会,组建率达83%;已有2836 个小区成立党的工作小组,2133 个符合条件的小区实现居委会成员兼任业委会成员.

持续推进业主委员会成员培训.围绕业主委员会成员能力提升和规范化建设的需求,结合本市业主委员会日常运作存在的问题及具体案例情况,分批分次对业主委员会成员开展培训.2015 年以来,市房管局连续对本市业主委员会成员进行政策和操作实务培训,共计培训四万余人次,切实帮助业主委员会提高履职能力.

培育和发展社会*组织参与物业管理事务.印发了《关于培育和扶持专业社会服务组织参与住宅小区公共事务服务的指导意见》,指导各区充分发挥街镇社区群众工作的天然优势,培育了一批专业社会*组织参与物业管理事务,通过政府购买服务的形式,引导社会*组织参与住宅小区公共事务服务.截至2017年底,全市已签约的*组织约有160家,工作已覆盖全市214个街镇.

物业行业监管不断加强

不断完善物业行业事中事后监管政策体系.物业服务企业资质和从业人员资格取消后,市房管局印发了《关于开展物业服务企业“法人一证通”数字证书在物业管理监管与服务平台注册工作的通知》《关于印发〈上海市住宅物业服务规范〉的通知》《关于加强本市住宅物业管理监督检查工作的通知》《关于印发〈上海市物业服务企业和项目经理失信行为记分规则〉的通知》等一系列文件,加强对物业服务行业的事中、事后监管和对失信行为的检查处置工作力度,提高物业服务行业的服务水准,不断提升业主住户满意度.

建立全市统一透明的物业管理招投标平台.建立公开透明的物业管理招投标系统,在5 万平方米以上新建住宅项目已全部纳入招投标平台的基础上,将业主大会另聘物业服务企业纳入平台管理,同时,将物业服务企业失信行为记分情况与招投标相挂钩,促进物业管理招投标公开、公平、公正,从源头上把好市场准入关.

建立物业服务投诉处置和监督分析机制.市、区两级房屋管理部门建立了信访投诉快速处置机制,通过962121 物业服务呼叫平台,24 小时受理市民群众的物业服务诉求,受理12345市民服务、12319 城建服务、新闻媒体的相关投诉、咨询事项,对市民诉求处置情况实施全过程监管,努力提高处置效率,解决了一大批市民日常生活急难愁问题.

民生突出问题不断得到解决

解决专项维修资金历史遗留问题.1996 年6 月前销售的190 个商品房小区已经完成补建续筹;售后公房公共设施修缮资金全部补充到位,拨付资金7.94 亿元,惠及1800 多个小区80多万家庭.

加强专项维修资金使用管理.建立维修资金使用“三审”制度和账目公布制度,帮助业主大会把好维修资金使用关,有效减少维修资金使用过程中程序不规范、工程造价高估冒算、业委会换届矛盾等问题.截至2018年10 月底,全市累计已完成审价项目8110 个,核减金额1.97 亿元,核减率约8%;共出具业委会换届审计报告3982份.

新问题新矛盾日趋凸显

在取得阶段性成效的同时,随着上海经济社会的快速发展,本市住宅小区出现了很多新情况、新问题,一些突出矛盾和深层次问题日趋凸显,导致住宅小区物业管理中的矛盾和纠纷依然偏多,成为制约社区和谐发展的一大瓶颈.

业主自我管理意识和能力欠缺.部分小区仍面临业主大会组建难、决策难、执行难的问题,对业委会成员培训的及时性和针对性不够,业主委员会运作不规范.

收费机制不健全.在物业服务收费实行市场调节价的背景下,业主与物业服务企业在服务质量与收费标准上的分歧进一步加大,缺乏议价机制.

车位紧张引发矛盾.小区停车难,仅靠业主自身力量已无法解决.同时,国家放开小区停车后,开发企业大幅提高产权车位租赁,引发矛盾纠纷.

物业退出需要托底.部分老旧小区出现物业服务企业退出后的“断档”期,需要政府帮助提供托底服务.

专项维修资金筹集难.专项维修资金难用、惜用和滥用现象并存,专项维修资金余额不足时,业主大会难以启动再次筹集程序.

账目管理不透明.公共收益使用账目不透明,管理使用较为混乱,容易引发业主与业主委员会、物业服务企业之间的矛盾.

紧急维修费难支出.对外墙脱落、电梯故障等需启动紧急维修程序的情形,区房屋管理部门组织代为维修后,专项维修资金列支渠道不畅,紧急维修费用难以结算.

工作缺乏合力.政府有关部门工作合力尚未完全形成,除街镇、房管、等部门已进入小区外,还有一些部门的管理、执法、服务仍止步于小区大门.

管理规定修改工作于2017 年3 月正式启动,历时一年多后,市十五届人大常委会第七次会议于11 月22 日表决通过了《上海市人民代表大会常务委员会关于修改〈上海市住宅物业管理规定〉的决定》,新的管理规定遵循以问题、需求和效果导向为原则,针对物业管理存在的上述问题进行了修改完善.本市物业管理工作即将展开新的篇章.

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