二手房买卖谨防十类风险房,该文是关于二手房毕业论文题目范文跟谨防和二手房和买卖方面硕士论文范文.
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随着9月底“京八条”新政的公布,对于楼市尤其是二手房市场的调控作用已经显现,由此引发的二手房买卖纠纷也有增多的趋势.日前,北京西城法院针对日常审判中出现的十类常见“风险房”进行了法律风险提示.
提示一：慎选抵押房
2015年,韩先生购买了张女士的一处房屋,该房是张女士通过按揭方式购得,后抵押给银行借款.韩先生遂约定张女士在签订合同后10个工作日内*提前还款.韩先生支付购房款后,张女士却迟迟不*解押,期间因其他纠纷房屋被法院查封,导致无法继续交易.韩先生诉至法院,要求对方支付违约金.
法官提醒：如果在解除抵押的过程中卖房人不解抵押,将影响合同继续履行.因此购买房屋要谨慎购买抵押房.如非要购买一定要妥善签订合同,督促卖房人解押.
提示二：防范抵债房
2013年陈女士抵押房产向人借钱,委托万女士相关事宜.后陈女士未能偿还借款,万女士将房屋低价出售给常先生.陈女士诉至法院,要求撤销与常先生的买卖合同.法院认为该房存在交易明显过低等众多疑点,合同显失公平,判决撤销了合同.
法官提醒：用房屋买卖做幌,变相以房抵债,当借款人无力还款就将房屋低价转卖的情况时有发生.买房人在遇到低价房时不要急于交易,需审核出售人的所有权情况.
提示三：巧签共有房
2010年景先生将房屋出售给马先生,合同签订后马先生支付了定金.不久景先生妻子告知马先生房屋是夫妻共同财产,丈夫未征得同意擅自卖房合同无效,后景先生也不再履行合同.马先生去世后,子女诉至法院要求景先生继续履行合同.法院最终未支持马先生子女的诉求.
法官提醒：夫妻对共同所有的财产有平等处理权,一方未经另一方同意,擅自处理共同财产无效,因此购房者买房时需了解售房人的家庭情况,如已婚需让其配偶签订知情同意书,如卖方有意隐瞒婚姻状况的话,则要特别警惕.
提示四：看清多户房
2015年董女士将房子卖给王女士,约定房主在所有权转移之日起10日内将原有全部户口迁出,否则将支付总价10%的违约金.不过董女士继子的户口一直未迁,王女士诉至法院要求对方支付违约金,并继续履行迁出户口的义务.最终法院支持了该诉求.
法官提醒：双方约定的逾期迁户条款合法有效,法律予以保护.在交易实践中,涉及户口迁出问题可以通过约定违约后果的方式,来督促卖方积极履行户口迁出义务.
提示五：验明学区房
2009年马先生为孩子上学,通过*以高于周边房价16%的买了一套“学区房”.签订合同后,马先生才得知购买的不属于重点校划片房屋.马先生诉至法院,要求*赔偿差价损失,并退还居间费.*则称,合同中未约定购买的是学区房,故不同意诉讼请求.法院认为因合同未作相关约定,因此对马先生主张差价损失的请求不予支持,但*没有尽到谨慎审查责任,判决*退还居间费.
法官提醒：购买学区房的买房人,一定要提前向相关部门核实相关政策及入学指标使用情况,其次要将购买学区房这一特殊目的写入合同.
提示六：慎选央产房
2015年李先生将一套央产房卖给小何,约定过户时间为合同签订之日起120日内.后因购房指标限制,小何花掉一定时间卖掉名下一套房屋.不过在房源核验中,因房屋未*央产房上市手续被退回.等李先生走完手续后,已超过约定过户时间.李先生诉至法院,要求小何支付违约金1万元.小何则认为责任在李先生.法院认定,双方均有责任,并结合具体情节判令小何偿付李先生违约金8000元.法官提醒：买方购买房屋需了解房屋来源、性质及是否满足上市交易的条件.卖方则应当在房屋出售前完善相关上市手续,从而保证双方签订的合同能够顺利履行.
提示七：警惕*房
2010年旅居国外的周女士委托孙先生代为出售一处房屋,委托范围为卖房手续的前期事宜.后孙先生通过*将房卖给赵先生.周女士回国后,认为房屋成交价过低,拒绝履行合同.赵先生诉至法院,要求孙先生双倍返还其定金,*退还居间费等.法院认定孙先生越权*,*有重大过错,赵先生因未审核*权限,也负一定责任.
法官提醒：实践中经常出现委托人代签合同的现象,遇此种情形,购房人一定要提高警惕,要求其提供委托书,同时出示房产证原件及业主明等,防范*人无权*,或因房价上涨业主以不知情为由拒不卖房.
提示八：慎选在租房
2013年李先生将房子租给梅先生,期间又将房子卖给杨先生.后梅先生以李先生出售房屋侵犯其优先购买权为由诉至法院,要求李先生赔偿10万元.法院认为,有证据表明梅先生知晓房屋出售一事,故驳回其起诉.法官提醒：不少二手房出售时处于出租状态,为避免纠纷,买房人最好要求租户出具放弃优先购买权的声明书等材料.
提示九：了解拍卖房
2008年一公司倒闭后资产抵偿给银行,其中包括一处房屋.银行将房屋委托拍卖公司拍卖,岳先生付款后获得该房屋.但在过户时因原房屋产权公司已注销,故岳先生起诉至法院要求拍卖公司协助其过户.
法官提醒：拍卖房往往涉及债务问题,可能被多次抵押,购买这类房屋有可能面临债权人追讨.此外还要关注房屋的产权问题,有无实际居住人及户口有无迁出,还要查看房屋是否存在未缴清的水电费、物业费用等情况.
提示十：应对涨价房
2015年程女士将房屋卖给沈先生,合同履行过程中沈先生支付了定金和首付款,后程女士发出解除合同通知,沈先生认为对方是因房价大涨不想卖了,故诉至法院要求对方继续履行合同.
法官提醒：因房价上涨而违约的情况频发,买房人应对通常有两个选择,一是要求继续履行合同,二是解除合同并赔偿损失.
（摘自10月24日《北京晨报》）
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