完善拆迁安置房政府回购模式的思路,本文是关于安置房类论文范文集跟安置房和回购和拆迁类论文如何写.
安置房论文参考文献：
文 / 陈靓 宜兴市审计局 江苏宜兴 214206
【摘 要】本文从实践出发,对拆迁安置房政府回购模式的优劣进行综合分析后,探讨了在形成机制及工程综合管理等方面可以加以完善之处.
【关键词】安置房；回购；思路
目前在部分地区,通过采取回购模式,以土地有偿出让的形式引入房地产开发企业（以下简称开发企业）实施拆迁安置房的建设全过程管理,同时政府部门对建设过程中的重点内容进行监督.该模式具有以下三方面的优势：
1.解决安置房单独产权问题
通过开发企业的市场化运作,能妥善解决每套拆迁安置房的单独产权问题,为拆迁安置户的后期市场化交易扫清障碍,避免了无法过户情况下擅自交易带来的法律、财产及社会风险,解决了政府社会管理工作中的一个隐患.目前一些原为划拨土地,实质已建设完毕,后期以该种模式完善手续的,主要也是为达到该目标.
2.符合向社会购买服务的趋势
通过政府回购开发企业的产品,相关前期报批、建设管理、分配安置及后期维护等工作均由开发企业等社会机构提供,法律关系清晰、职责分工明确,减少了政府自身组建管理班子及承担无限责任的压力,符合党的十八届三中全会明确提出的要推广政府购买服务的总体方向.
3.有利于惩防体系建设
工程建设领域历来是腐败高发的领域,通过将工程建设管理交由开发企业承担,一定程度上切断了国家工作人员和施工单位之间的联系,有利于政府机关内部惩防体系建设和对工作人员的保护,同时通过进一步明确前期形成机制,控制国家工作人员对工程建设的参与度和自由裁量权,可以进一步提升各级实施回购模式的规范性.
但在优势以外,也必须看到该模式中存在的一些问题：
1.前期准备方面
（1）前期拆迁工作不到位导致建设成本不必要的增加.回购模式是市场化运作,能采用这种模式的前提是土地指标已得到解决,由于引入了开发企业,法律关系更为明确.有极少数项目存在钉子户现象,如因拆迁问题未得到妥善解决而影响施工,除增加过渡费和对施工单位进行补偿之外,还将增加开发企业的索赔问题,导致政府建设成本的不必要增加.
（2）前期设计论证工作不够充分致使变更成本难以控制.由于回购模式下的拆迁安置房建设仅有设计图纸、建设意见书而没有确定的工程量清单,政府部门与开发企业签订的协议中对建设内容往往不够细化,而在发生政策性调整或政府部门提出的变更时,对回购价的调整不同于普通的招标工程,由于缺少投标报价,并且在建设过程中开发企业实质上处于垄断地位,使得变更的成本控制更为复杂.
（3）前期审批流程效率不高增加了安置成本.通过购买服务,由开发企业负责前期报批手续,虽然减少了政府人力成本,但带来了开发企业在审批环节上的较多时间耗费,增加了安置过渡费.
2.回购形成机制方面
（1）土建测算成本差异较大,定价机制缺乏外部监督.目前政府对工程成本的测算,主要是委托社会*机构编制工程量预算清单,从而形成政府部门的测算成本,相当于工程招标中的标底,但该测算成本是否需进行让利尚不统一,并且该测算成本不经过政府招投标管理部门的审查,难以避免社会*机构的技术错误和质量风险,也无法有效控制镇级政府或政府部门的主观影响；另外也有采用在开发企业整体摘牌取得的开发用地中占用一部分土地（相同）建设拆迁安置房并进行回购的模式,该模式与整体建设和整体回购模式有所不同,出现土建测算成本相对于其他乡镇较低,而政府回购价相对较高的情况,虽有较高土地成本的影响,但该模式也需给予特别关注.
（2）*服务未严格按规定执行.部分地区在*服务上会预先确定标准,但由于存在市场行为,实际执行中可能存在差异,该差异如何调整存在争议.
（3）部分水电气等配套工程建设费遭遇行业垄断.由开发企业分别与公用事业、供电、燃气等签订工程建设合同,可能遭遇行业垄断,开发企业与相关单位签约时还存在谈判情况,导致实际与政府指导不一致.
（4）财务成本及开发利润计取标准不一.在实际成本测算中,存在不计财务成本及开发利润,或者按总造价计算财务成本的情况,且财务成本的比率一般未有明确界定,弹性空间较大.此外,企业开发利润是以房屋回购总价为基数计入成本,回购价越高,企业开发利润越大,无形中增加了政府回购成本.
3.实施中的调整方面
（1） 土地测算单价与土地挂牌成交单价之间差值调整问题.目前关于回购价是否根据土地测算单价与土地挂牌成交单价之间差值进行调整的问题,一般不作调整,而土地挂牌成交单价普遍存在超出土地测算单价的情况,该情况实质是占用开发企业资金,压缩开发企业利润空间,遇到市场行情严重波动超出开发企业承受范围时,如果无法在土建施工中取得合理利润,可能影响项目整体推进,或者即使推进,难免存在偷工减料问题,影响工程质量.
（2）施工过程中人工工资、主材调整问题.安置房建设周期受到各方面配套条件的限制、出现高层和小高层类拆迁安置房的实际情况,施工周期可能较长,目前对施工期间的人工工资政策性调整及主材波动是否调整回购价,不同地区执行情况不一,调整则会直接影响合同约定的回购价,不调整则在人工工资、主材大幅度上涨的时候直接影响工程进度和工程质量.另外,政府部门委托社会*机构编制的工程量清单仅是内部测算依据,并不对外公开,也不是和开发企业签约的法律依据,同时开发企业的成本测算也仅是其内部衡量项目利润水平的参考,并不需要得到政府的认可,这和通常的工程招标工程量清单有本质的区别,在这个前提下,人工工资、主材其实是缺少一个双方共同认可的调整基础的,目前相关政策性调整文件并不适用于该类项目.
（3）深基坑围护、桩基等隐蔽工程造价调整问题.鉴于实际情况,拆迁安置房建安成本一般不考虑桩基成本,未明确深基坑围护的内容,而在实际操作中,深基坑围护、桩基工程等是否影响回购价也并不一致.
另外,随着高层、小高层类拆迁安置房的出现,存在电梯等成本测算时难以准确估价的问题,由于其使用性能对安置户使用安全影响较大,开发企业过度压低成本存在较大安全隐患.
针对上述问题,提出以下完善回购模式的相关建议：
1、加强源头控制,充分做好前期准备工作
采用回购模式建设的拆迁安置房项目,应尽量确保净地交付,避免由开发企业实施拆迁的工作难度,提高拆迁效率,减少不必要增加的拆迁成本；各单位应特别注意对建设内容的前期充分论证,对市政、亮化、绿化等后期工程做好规划,细化设计图纸、建设条件意见书的相关内容,建设过程中控制主观变更,严格控制变更审批流程,从而切实减少对回购价的调整；政府相关部门应对该类项目提供更大支持,为达到拆迁安置“零过渡”的目标要求,在拆迁安置房“两证”审批流程上还需进一步提高效率,从而进一步解决拆迁安置房“两证”审批进度与工程建设需要之间的矛盾.
2.出台相关项目成本控制意见,建立回购定价机制
①对于工程成本的控制,建议可由招投标管理部门对工程成本进行审查,并对工程成本是否让利及让利率形成统一意见；此外,审计组认为该类项目尤其应做到成本单独核算,防止开发企业将其商品房的一些成本（如不同标准的建筑成本、市政配套、绿化、广告成本等）分摊到拆迁安置房中,从而提高拆迁安置房工程成本的可能性.
②对于*服务问题,应根据相关要求,由相关的行业主管部门采取入围招标方式,通过充分竞争,确定提供服务的*机构和收费标准.另外,由于监理参与工程建设全过程,目前对监理单位的委托有政府委托和开发企业委托两种形式,从便于政府对项目建设的宏观管理角度出发,监理由政府直接委托为宜,费用不经过开发企业.
③对于水电气等配套工程建设费,建议应由市主管部门与相关单位以协议形式确定收费标准,改变以往的仅由开发企业进行分散签约的形式,从而有效控制造价.
④对于财务成本及开发利润,建议应细化明确财务成本相关费率标准,同时国土资源部门应在审查测算成本时统一表格内容,做到费率统一、不遗漏、不额外增加项目.
3、慎重对待调整因素,有效解决提高工程质量与合理控制工程造价之间的矛盾
对于土地测算单价与土地挂牌成交单价之间差值,施工过程中人工工资、主材的波动,深基坑围护、桩基等隐蔽工程对回购价的调整问题,其实质都是影响开发企业投标时的预期利润,对于有经验的开发企业,应在摘牌前明确提示其充分考虑在发生不利情况时的成本和风险,同时本着有利于工程建设的原则,如何在控制成本的同时确保施工质量,对相关问题应慎重研究、分析和决策,例如：在缺少双方认可的工程量清单的情况下,如何在主材大幅波动的特殊时期调整回购,应事先确定可行、合理的计算方法.
对电梯等重要设备,建议在回购协议中明确其市场价变动对回购价的影响,或者采取政府采购的形式,由政府作为甲供设备提供给开发企业,开发企业可收取一定比率的配合管理费.
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