论房地产项目施工管理中的问题与措施应对,本文是关于房地产项目论文如何写跟施工管理和房地产和项目方面论文范文素材.
房地产项目论文参考文献：
【摘 要】中国房地产业的发展已经进入了一个新的历史阶段, 市场规模不断扩大, 企业的竞争异常激烈.面对新形势, 房地产开发企业如何搞好项目管理, 是企业生存的根本, 也是提升核心竞争力的关键.然而要提高房地产项目的工程质量,控制工程造价,保证房地产开发的经济效益,必须在工程实施阶段加强工程建设项目的管理.本文探讨了房地产项目的施工管理措施.
【关键词】房地产; 项目管理; 问题; 措施
前言
目前我国的房产企业虽然在组织架构上各有不同,但基本上都由营销部、设计部、合约部、工程部、前期部等部门组成.房地产开发经营企业,既是房地产这一商品的组织生产者,又是经营者,其项目质量则是企业的生命,是提高竞争能力的重要手段,是打开房地产市场大门的金钥匙.技术部不但是房地产开发中一个承上启下,贯彻全过程的重要部门,同时其职能也贯穿了整个房地产发展过程的始终.也就是说要发挥技术部门的主动性、前瞻性和系统性工作,把技术管理贯穿于全过程,有始有终.因此房地产施工管理及技术手段的实施和运用需全面性入手,进而做好房地产施工的质量控制.
1. 房地产开发项目管理的问题分析
1.1 前期建筑策划及产品定位的决策质量不高, 导致项目建设实施方向不明确
有些开发商以“市场是变化的, 项目定位不能太死”为借口,不重视前期细致的项目可行性研究, 项目市场定位不准确, 错失了项目的有利时机.由于没有详细、“可行”的项目可行性研究报告,导致决策犹豫不决.决策高层“犹豫”了一段时间后, 大多会匆忙决策, 这样的决策确定的项目产品基本不科学、不系统、不全面,也不完全可行.项目决策阶段的问题在项目实施过程中会造成项目管理的诸多困难, 并演变成了工程变更的技术问题和工程建设的项目管理问题, 可以说由此造成的项目管理难度是“与生俱来”的.
就目前房地产市场而言, 相应的房地产市场的资讯状况并不乐观.主流媒体和专业媒体关心重点不同, 结论不同, 更有开发商炒作等问题.面对这样的状况, 房地产开发企业所得到的市场信息混乱.没有对市场的清楚认识, 很难有准确的定位.对市场判断不同, 往往会对项目进行不同的方向性调整.项目建筑设计方案、园林景观风格、建设标准与档次等方面的调整, 都会大大增加项目开发成本, 影响项目开发建设进度, 延误产品入市时机.
1.2 设计单位和开发商普遍忽视项目设计阶段的投资控制, 缺乏行之有效的投资控制措施
目前我国的设计投标主要是从功能、技术、美观等角度来评价设计方案的优劣, 有重技术轻经济的倾向, 较少考虑方案的经济指标———项目投资, 这显然不得项目成本控制的要领.开发商重施工、轻设计, 比较重视项目施工阶段的投资控制, 往往会投入大量的人力、物力去估算或审查建筑安装工程造价, 却很少考虑如何才能达到投入合理的资金获得适用、经济、美观的有形建筑产品.按照惯例, 作为项目“三控”( 质量、进度、投资) 之一,施工监理单位实际上就是投资控制咨询单位.而此时项目的施工图纸已完成, 投资控制只能在已有的施工图纸基础上进行, 对成本控制的范围、力度大大减弱.
1.3 项目收尾阶段, 业主、分包工程的分包商与工程总承包商之间的矛盾不断激化
土建施工初始阶段, 工作单一, 项目管理简单, 已包含在总包合同内的业主指定分包或专业分包, 监理方及业主管理人员在此方面的项目管理工作较易完成, 难度较大的是与业主独立签订施工合同的分包工程.在工程招标时, 关于工程配合、工程接口界定不够详细, 签订的工程施工合同不严密, 合作意识“较差”的总承包商对业主分包工程配合问题“过于认真”、“斤斤计较”, 使业主项目管理困难重重, 总是在工程接口、配合方面纠缠不清, 这是造成工期拖延的重要因素.业主分包工程的分包商有了需要沟通、协调的问题往往直接找业主, 业主成了变相的“总承包”单位, 业主的现场管理人员成了工程现场的“总协调”, 而到了收尾阶段甚至80% 以上的工作精力和工作量都花费在了“协调”工作上, 使得工程项目建设虎头蛇尾, 留下诸多问题和隐患.一旦出现了工程质量和拖延工期问题后各方相互扯皮, 争相推诿责任.项目到了即将竣工、交付客户入住的阶段, 业主的工程项目管理现场代表总是“求”完了这方, 再去“请”那方, 还要准备组织工程项目整体验收和交付等工作.在项目收尾阶段, 业主的工程项目管理现场代表的工作压力、工作难度和工作量都非常大.
2. 房地产项目管理的应对措施分析
2.1 强化房地产项目前期决策阶段管理工作
可行性调查是房地产项目赖以实行的前提基础,房地产开发商需重视起项目的可行性调查工作,充分发挥项目市场调研对其决策工作的有利作用,通过房地产开发商的市场调研与可行性调查,从市场中搜寻出有利于项目开发、建设的各类情报信息.例如房地产消费者的居住需求、竞争企业的开发情况、当前房地产市场供求信息等.以便掌握到进行科学、合理决策的准确市场与项目信息,进而通过正确的决策制定,为房地产项目施工打下坚实、可靠的基础.这就要求房地产开发商在前期决策阶段,对市场调研与可行性调查工作,提起足够的重视,并投入企业人力、物力与资金做具体的调研工作,同时建立起企业的决策部门与机构,在收集到足够的市场项目信息的前提下,通过科学的整理与分析工作,做出有利于房地产项目建设与实行的决策方案,进而避免盲目决策给房地产项目带来的不利影响.通过提升房地产开发商的决策水平,为其项目工程找到准确的市场定位,进而优化项目施工效率与经济效益.
2.2 优化房地产项目设计阶段的管理工作
房地长项目计划方案事关整个项目能否顺利、安全实行建设,其对设计规划必须高度重视,并以长远的设计理念做计划制定.在项目计划中应包含各短期计划,即在较短时间内依据计划内容完成对应的施工项目,对于短期计划难以在规定时限内完成的问题,应继续作业,直到本计划完工,方可开始下一短期计划的实施,以此确保房地产项目工程施工进度的稳步完成.此外,房地产项目的项目设计应考虑项目实施过程中的风险问题,并根据项目实际情况设计项目的风险管理机制,以此增强房地产项目的风险控制,在设计前期就将为项目的长远及可持续进行提供有效的保障,这样房地产项目的设计管理才能发挥其应有的作用,而且也促进了项目各个部门的有效衔接.同时,房地产项目设计阶段对企业投资成本的控制功用也极为明显,虽然一般项目设计费用占项目总投资的比重不超出1%,但项目计划对整个工程资金投入的影响比例却高达75%.而项目施工阶段能对工程投入资金起到影响的比重,仅占5~20% 左右.由此可见,项目设计阶段是控制房地产开发企业投资成本的重点环节,因而需要企业摒弃忽视房地产项目设计工作的观念,强化对工程设计阶段的重视程度.例如将项目施工节省资金额度作为项目计划的重要考核指标,项目设计方案愈是经济可行,其项目设计单位就能获得愈高的经济报酬,进而激发设计人员的工作热情与投入力度,为房地产项目设计、提供更为经济实惠的工程施工方案,以节省房地产开发商的资金投入成本.
3. 结语
房地产项目管理的水平对项目的开发成本和开发周期具有重要影响, 并最终决定项目的效益乃至成败.只有坚持科学现代的管理方法, 提高管理人员的素质和管理水平, 建立完善的房地产开发项目管理流程, 才能使房地产企业在激烈的竞争中立于不败之地.
参考文献
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