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关于北京市相关论文如何怎么撰写 跟人才竞争视角下共有产权房供求的博弈分析以北京市为例有关论文如何怎么撰写

主题:北京市论文写作 时间:2024-03-07

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  对于包括北京在内的一些大城市,具有机会多、发展潜力大的优势,同时也具有房价高的劣势,《全国35个大中城市房价收入比排行榜》显示,2015年全国商品住宅房价收入比为7.2,其中北京为14.5,连续三年位列全国第一.[1]对于很对人才来说,尽管他们渴望大城市的发展机会,但迫于住房压力,一些人才选择到住房压力较小的城市发展.猎聘网最新发布了《2017年人岗争夺战及职场流动力大数据报告》,《报告》显示在人才净流入率方面,杭州、深圳、成都三个城市位列全国三甲,而各地人才流入北京难度最大,北京的同城人才流动也最难,这也说明进入北京的人才门槛最高.[2]随着一线城市接二连三出台了更为严厉的楼市限购,收紧户口等政策,逃离一线城市的呼声再次响起.[3]

  人才是第一资源,是企业和社会发展最核心的要素.郭琰(2017)提出以人才公寓和市场化租赁相结合的方式为创新创业类人才提供住房来吸引人才;汤红宇(2017)提出通过租金补贴,买房补贴等住房政策吸引人才,但是目前还没有学者针对以共有产权房吸引人才的政策进行分析.现阶段对共有产权住房的分析主要集中在三方面:一是房屋定价及产权比例(陈凤丽,2014;蒋敏丹,2015;王昱博,2016),二是风险管理(孙武,2016;朱孟冲,2016;易宪容,2017),三是供后管理(李艳、刘依,2013;陈晓琼,2016).

  共有产权房是对租赁住房项目缺陷的一种补充.相对于租金补贴和租赁住房,拥有房屋产权能够较仅拥有房屋使用权给人才带来更多的归属感.与其它商品一样,共有产权房的需求与供给也要保持均衡,但是目前住房在供给方面尚存在很多问题,共有产权房的利润空间狭小、高建设标准和微薄利润使得开发商建设积极性被严重打击,甚至出现土地流拍事件.2018年1月25日,北京市在共有产权房地块的集中出让中,丰台流拍花乡白盆窑村的两宗地块因在拍卖前无人报名竞价而双双流标;2018年1月30日,同在丰台的卢沟桥乡小瓦窑村地块再次流拍.[4]三宗土地流拍事件证明了政府极度压缩开发商利润与开发商不愿拿地的矛盾已逐步显露.基于当前人才流失和政府着力解决“人才”住房问题以及开发商建设缺乏积极性的现状,在什么条件下以共有产权房吸引人才能使三方得益均达到最大化具有一定的分析价值.

  一、共有产权房基本内容及政策开展情况

  共有产权房,是地方政府让渡部分土地出让收益,然后低价配售给符合条件的保障对象家庭所建的房屋.保障对象与地方政府签订合同,约定双方的产权份额以及保障房将来上市交易的条件和所得价款的分配份额.共有产权房与现有的廉租房和经济适用房政策既有交叉又有不同,是北京继廉租房、经济适用房后的又一保障性兼商品性的住房(见表1).从表1可以看出,共有产权房相对于其他两种住房在产权上更加灵活,保障人群范围更加广泛,为非京籍人才留京创造了条件.

  共有产权房自2007年起在江苏省淮安市进行试点,之后在淮安、上海等地都有推广.试点城市在房屋产权比例、准入标准、政府退出模式等方面进行了积极探索,不断完善,形成不同的政策准则.例如上海自2010年以来已连续5次降低共有产权房准入门槛,截至目前,其收入限额从人均月可支配收入2300元放宽至6000元.[6]针对政府退出问题,各试点对房户购买政府产权计算方法也不尽相同.例如淮安的操作办法是5年内以原价购买,5至8年加同期贷款利息,8年后则按市场评估价购买,而湖北黄石要求房户要购买超面积产权需要按市场购买.北京市的共有产权房实施办法在准入标准方面与淮安、上海及黄石等试点有所不同,且在保障群体方面进行了创新.在保障对象的常住户口年限、收入水平以及现居住房屋情况等方面,北京也并未像其他试点一样做出要求,同时在2017年9月30日正式实施的《北京市共有产权住房管理暂行办法》中首次提到以共有产权住房满足重点人才居住需求,这是在其它试点中从未提及过的,是北京政府工作重要的创新之处.[7]

  二、共有产权房的需求分析

  北京推出兼具保障性与商品性的共有产权房,将重点人才居住需求考虑在内.根据魏妍妍(2013)对影响人才流失的要素进行问卷调查成果,发展空间、企业性质前景与规模、生活环境、薪酬水平和经济发展水平均排在各地区人才流失要素前列.[8]要素中的发展空间和企业性质前景可综合为发展潜力,生活环境本文仅考虑通勤情况,经济发展水平显然不构成北京人才流失原因的关键要素.综上,影响人才流失的主要因素简化为发展潜力、通勤情况和薪酬水平,主要包括:1.北京的发展潜力能为人才带来的收益为u0,其他城市的发展潜力能为人才带来的收益为u1;2.北京的薪酬水平为w0,其他城市的薪酬水平为w1;3.北京市购买共有产权房成本为p0,购买其他保障性住房成本为p1,通勤成本为c1,在其他城市购买总成本为p2(包括购房成本和出勤成本).另一方面,与政府得益相关的因素包括:1.人才对任何城市的贡献为v;2.政府建设共有产权成本为a0,建设保障性住房成本为a1.政府与人才的经济决策表现在表2中.

  从政府角度看,在v-a0>v-a1时,政府提供共有产权房留住人才是上策;从人才角度看,在u0+w0-p0>u1+w1-p2时,人才选择留下是上策.同时满足上面两个条件,(共有产权房,留下)是唯一的上策均衡,解得

  w0-w1+u0-u1-(p0-p2)>0且a0<a1

  即人才在北京由于发展潜力带来的收益和多获得的薪资之和在抵消多耗费的买房成本后收益仍为正,并且政府建设共有产权房成本小于建设其他住房的成本时,以共有产权房留住人才是最优策略.

  对于北京来说,相对于其他城市其本身经济发展水平较高,具有薪酬水平较高的优势,并且拥有众多创新型企业,人才的发展空间也相对宽广,但是相对于一些二线城市给予人才优惠的购房落户政策,北京却缺乏一定的竞争力.

  三、共有产权房的供给分析

  住建委对开发商建设共有产权住房整体的要求很高:在土地获得方面变土地划拨为土地出让;在住房标准方面提出要按照适用、经济、安全、绿色、美观的要求规划设计建设,全面实施装配式建造、全装修成品交房,执行绿色建筑二星级及以上标准;[9]在可得利润方面要求每套房屋的销售浮动范围为销售均价的&plun;5%.如此严格的准入门槛难免会对开发商参与共有产权房建设的积极性有一定的打击.丰台的三宗土地流拍事件也证明了如今开发商不敢冒险做可能亏损的项目,并且在保障性住房建设中,由于利润微薄,开发商为了拓宽自己的盈利空间可能会在房屋质量上偷工减料.例如审计署审计发现,海南昌江、文昌等8个市县的1712套保障性住房存在未按照工程设计图纸和施工技术标准施工,以及偷工减料、墙面开裂等质量问题而无法交付使用.[10]

  因此,共有产权房供给是政府与开发商的两阶段动态博弈.第一阶段,政府选择补贴还是不补贴,同时开发商选择建设商品房还是共有产权房;第二阶段政府选择检查还是不检查,同时开发商选择建设标准质量住房还是非标准质量住房.若政府对建设共有产权房的开发商不予补贴打击了开发商建设的积极性,会使得政府有一定的心理效用损失.

  首先,考虑与开发商得益相关因素:开发商建设标准质量商品房成本为a1,建设标准质量共有产权住房成本为a2,建设非标准质量共有产权住房的成本为a3;出售商品房所获房屋价款为∏0,出售共有产权房所获房屋价款为∏1.其次,考虑与政府得益相关因素:第一,政府对建设共有产权房的开发商补贴金额为b,对建设商品房开发商补贴金额为0;政府不补贴建设共有产权房开发商的心理效用损失为h.第二,政府监管成本为c0,一旦发现违规建设非标准质量住房对开发商罚款F.构造一个两阶段动态博弈模型,其第一阶段博弈矩阵如表3所示.

  在第一阶段政府选择补贴的条件下,第二阶段博弈的得益矩阵如表4所示.

  采取逆推归纳法,首先从第二阶段(即表4)开始分析.在这一阶段,若政府选择不检查,想要开发商选择建设标准质量住房需要满足

  ∏1+b-a2>∏1+b-a3则a2<a3

  即建设标准质量共有产权成本要小于建设非标准质量共有产权房成本.显然不成立;第二阶段,若政府选择检查,想要开发商选择建设标准质量住房需要满足不等式

  ∏1+b-a2>∏1+b-a3-F则F>a2-a3

  即罚款的额度要大于开发商建设非标准质量住房较建设标准质量共有产权房所能节省的成本.再考虑第一阶段,要想开发商选择建设共有产权房的条件是:

  -b-c0>-h得b<h-c0

  即政府补贴金额要小于政府心理效用损失值扣除监管成本后的值.①当-h>-b时,要想开发商建设共有产权房需要满足

  ∏1-a2>∏0-a1

  即开发商建设共有产权房利润大于建设商品房质量.显然不成立.②当-h<-b时,要想开发商建设共有产权房需满足

  ∏1-a2+b>∏0-a1得h>b>∏0-a1-(∏1-a2)

  补贴额度要在小于心理效用损失值的前提下大于建设共有产权房相比建设商品房少获得的利润,即是说政府必须补贴,开发商才会选择建设共有产权房.开发商得益除了受建设住房自身的成本的影响外,还受政府的补贴金额和罚款额度的影响.因此,要想开发商建设符合标准的共有产权住房,必须对开发商给予补贴,同时对开发商建设工程进行监管.

  第一,政府对开发商的补贴金额要在小于政府心理效用损失值扣除监管成本后的值的前提下,大于开发商建设标准质量住房多耗费的成本(即开发商建设商品房与共有产权住房的得益之差)才具有激励作用.

  第二,政府的罚款政策要具有足够的威慑力,罚款金额要大于开发商建设非标准质量住房相比建设标准质量住房所能节约的成本才会对开发商的行为有所约束.

  四、结论和启示

  通过上文分析已经明确影响三方得益的因素,以下将针对影响三方得益的因素,提出个人的政策建议.

  第一,鼓励房地产投资信托基金发展.由于共有产权房政策实行微利原则,并且当前从银行等金融机构融资的条件愈加严格,为确保政策长久推行需要积极探索新的能够分散风险的融资渠道.通过房地产信托投资基金(简称REITS),使社会闲散资金重新组合,多渠道引入社会资本,通过资金的“整合”并由专业化的管理人员将募得的资金用于房地产集中化投资,为中小投资者提供了投资于房地产的机会,不仅能够分散房地产投资风险而且能够实现资本的高效利用.通过将房地产投资信托资金与刚刚发展的共有产权房项目结合,有利于共有产权房项目的推行、形成多元化的房地产融资环境,推动政策的市场化.

  第二,完善积分落户制.共有产权房与廉租房和经济适用房的很大区别在于他为非京籍人口提供了一定的住房比例,这就自然产生了落户问题.落户关乎结婚、子女教育的问题,也是影响人才去留的关键因素,但同时政府也要考虑中心城区的人口疏散问题,这就需要政府在落户方面实施合理的政策.作为应对其他城市吸引人才政策的举措,北京的共有产权房政策可以与当前的积分落户制相结合,在不同人流强度和产业需要形式下对人才落户标准做出弹性调整.人才落户核算制度要根据人才流动情况进行适时的调整或确定一个较合理的分数线才能缓解人口过多与人才流失的矛盾,在满足产业需求的同时使人才和城市得到更好的发展.

参考文献:

[1] 李秀梅.从房价收入比看各地购房难度[J].大众理财顾问,2016(7).

[2] 成都人才净流入率位列全国三甲[N].新城乡,2017-09-10.

[3] 王红茹.主流二线城市上演“抢人大战”[J].读书摘 要(经典),2018(1).

[4] 银 昕.北京三宗共有产权房用地流拍[J].中国经济周刊,2018(6).

[5] 吴 宾,孙晓杰.我国保障性住房空置问题及其解决对策[J].湖北经济学院学报,2016(4).

[6] 上海共有产权保障住房准入标准近日起放宽[J].城市规划通讯,2014(20).

[7] 北京市住房和城乡建设委员会. 北京市规划和国土资源管理委员会关于印发《北京市共有产权住房规划设计宜居建设导则(试行)》的通知[J].北京市人民政府公报,2017(36).

[8] 魏妍妍.城市(地区)人才流失要素分析[D].天津:天津科技大学,2013(3).

[9] 北京明确共有产权住房规划设计标准[J].城市规划通讯,2017(8).

[10] 张 涛.19万套保障房空置须有问责跟进[J].上海企业,2016(9).

[责任编辑:兰欣卉]

此文结束语,上述文章是一篇关于产权房和产权房供求和博弈分析方面的北京市论文题目、论文提纲、北京市论文开题报告、文献综述、参考文献的相关大学硕士和本科毕业论文.

共有产权房未雨绸缪
□李桁具有商品房属性的保障房个人和政府“凑份子”买房的共有产权模式,并非北京的首创 这种模式最早的探索者是江苏省淮安市 而后在2010年上海也推出了共有产权房 这种模式的推出,.

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