从供求均衡角度看房地产去库存,本文是关于房地产类在职毕业论文范文与供求和房地产和角度看相关本科毕业论文范文.
房地产论文参考文献：
康海洁
（中国人民银行天津分行,天津 300040）
【摘 要】本文以供求均衡理论为依据,分析了我国房地产市场的去库存进程,提出各城市由于面临的需求、供给曲线不同,因此政策效应不同.具体为,以需求刺激为主的去库存政策虽然能快速扩大需求,短期内实现去库存,但无论在短期还是长期都将带来房地产的上涨,对房地产市场发展存在一定的负面影响,提出相关政策建议.
【关键词】供求均衡 供给曲线 需求曲线 去库存
一、房地产供求曲线及供求曲线的移动
(一)房地产需求曲线及需求曲线的移动
1.房地产需求曲线.房地产作为一种较为特殊的耐用商品,具有消费品和资产的双重属性,二者分别对应房地产的居住需求和投资需求.居住需求与一般商品具有相同的规律,上升时需求量减少,下降时需求量增加,需求曲线呈现负斜率；投机需求则是通过商品房买卖赚取差价,因此上升的时候需求增加,下降的时候需求减少,需求曲线呈现正斜率.由于房地产市场投机需求占比一般低于居住需求,因此房地产需求曲线一般呈现负斜率；而随着投机需求比重上升,房地产需求曲线将逐渐拉平,并最终呈现正斜率.
2.房地产需求曲线的移动.房地产需求受多个因素影响,包括房地产市场、经济增速、人均可支配收入、城市人口数量和人口结构、城市基础设施建设、消费者对未来的预期、货币市场环境、二手房市场发展程度、国家宏观调控政策等.当除以外的其他因素变化时,房地产需求曲线将发生移动,使每一水平下的需求量增加的任何变动都会使需求曲线向右移动,称为需求增加；使每一水平下的需求量减少的任何变动都会使需求曲线向左移动,称为需求减少.短期内,经济增速、人口、收入、城市建设等不会出现明显的变化,引起需求曲线移动的因素主要是消费者的预期以及政策调控,如当房地产上涨时,若消费者预期还会上涨,即使偏高,消费者还是会购买住房,需求曲线向右移动；当国家执行宽松的货币政策或有利于房地产的财税政策时,房地产需求将增加,需求曲线向右移动.
(二)房地产供给曲线及供给曲线的移动
1.房地产供给曲线.房地产供给曲线与一般商品相同,是向右上方倾斜的,供给量随升高而增加,随下降而减少.而土地的供给数量是自然形成的,短期内不能生产出来,因此土地的供给曲线是一条与横轴垂直的线.
2.房地产供给曲线的移动.房地产供给受多个因素影响,包括房地产市场、土地市场、房地产开发企业对未来的预期、建筑材料供应能力、建筑能力、国家宏观调控政策等.由于房地产必须依附土地而存在,土地是影响房地产开发成本的重要因素,因此土地市场变动对房地产供给曲线的移动有较大影响,二者关系表现为土地上升,房地产供给减少,供给曲线向左移动,反之,向右移动；其他主要因素的影响表现为,房地产上升、房企对未来房地产市场预期向好,房地产供给增加,供给曲线向右移动,反之,向左移动；国家宏观调控政策主要集中于土地政策、金融政策以及对房地产开发企业的窗口指导等,如加快土地供应节奏、降息降准等政策将增加房地产供给,供给曲线向右移动.
二、房地产供求均衡理论分析
房地产供求均衡是指,房地产供给和需求在市场上相互作用,达到一个供给和需求的均衡状态,即房地产的供给和需求一致,供给数量和需求数量一致.其他因素不变的情况下,市场的均衡状态通过调节实现,变动会引起需求量或供给量沿需求曲线或供给曲线移动,最终实现供求均衡.其他因素变动的情况下,市场的均衡状态可以通过需求曲线或供给曲线的移动来实现.
三、用供求均衡原理分析我国房地产去库存进程
我国房地产市场目前处于供给过剩状态,根据供求均衡原理,处于房地产高于均衡,需求量低于均衡需求量,供给量高于均衡供给量的状态,在市场作用下,房地产有下降趋势,需求量沿需求曲线增加,供给量沿供给曲线减少,市场恢复供求均衡.而单纯依靠市场力量出清,时间漫长,且长时间供给过剩将使房地产开发企业面临较大资金压力,房地产属于资金密集型行业,资金来源主要为银行贷款,房地产业风险容易传导至银行业引发金融风险,为此政府出台多项刺激政策,并以需求政策刺激为主,通过使房地产需求曲线右移,快速扩大需求实现去库存.
短期来看,由于房地产供给周期较长,一般在一至两年,可以假定供给曲线不变,新的均衡以及达到均衡时的需求量主要取决于需求曲线的移动.根据上述分析,需求曲线右移,均衡将升高,因此,凡是以增加需求为目的的各项政策手段必将带来房地产上升,上升幅度取决于政策力度以及市场对政策的敏感性,即需求曲线的斜率.
以商品房销售面积代表房地产市场需求量,根据2016年上半年和去年同期月度平均销售和销售面积数据画出房地产市场需求曲线及变动情况,该需求曲线是向右下方倾斜的,且在政策刺激下,2016年上半年需求曲线与去年同期相比发生右移,房地产需求增加,从而带动库存环比减少,初步达到了去库存目的,但同时房地产上升.
分城市看,由于各城市的需求曲线不同,政策效应差异较大.根据2016年上半年和去年同期数据得到一二三线城市房地产市场的需求曲线及变动情况,其中,一线城市需求曲线是向右上方倾斜的,与需求量同向变动,说明投机需求超过居住需求占据主导,此时需求政策刺激使需求量与螺旋上升,即上涨时需求量增加,需求量增加进一步刺激上涨,投机需求主导使需求政策刺激成为一二线城市上涨的催化剂；三线城市的需求曲线是向右下方倾斜的,在需求政策刺激下,需求曲线没有发生明显的移动,只是斜率发生了变化,政策敏感性增强,但与全国相比仍较弱.由于三四线城市与一二线城市需求曲线明显不同,导致去库存进程中不同城市间市场分化不断加剧,一二线城市上涨明显,三四线城市库存依然较高.
长期来看,需求政策刺激也将使供给曲线向右移动,当需求曲线为正常的向右下方倾斜时,房地产供给增加,均衡点由E1移动到E2,房价有回落趋势（见图1）,但在现行土地招拍挂制度下,土地易涨不易跌,尤其在市场需求旺盛时期,土地上涨速度超过房价,导致房地产开发企业成本上升,供给曲线有向左移动趋势,如图1中由S2到S3,此时均衡升高,均衡数量减少,削弱了需求政策刺激效果（见图1）；当投机需求占据主导使需求曲线向右上方倾斜时,供给增加,供给曲线由S1移动到S2,供给量增加,但反而上升,难以起到预期供给量增加下降的调节效果（见图2）.
可见,以需求刺激为主的去库存政策虽然能快速扩大需求,短期内实现去库存,但无论在短期还是长期都将带来房地产的上涨,对房地产市场发展存在一定的负面影响,其中一线城市由于以投机需求为主,涨幅最大,容易引发泡沫风险；三四线城市去库存中不断上升会抑制需求的增加,政策刺激效用递减；二线城市中部分热门城市与一线城市情况接近,更多则面临与三四线城市同样的问题.因此,房地产市场去库存不能仅依靠需求政策刺激,还要同时重视供给端的政策,从如何改善房地产市场供给、加快房地产企业转型、促进房地产业兼并重组以及控制房价上涨等方面入手促进房地产市场向供求均衡方向发展.
四、政策建议
(一)加大因城施策政策力度,促进房地产市场均衡发展
对于三四线高库存城市,进一步加大去库存力度,一是不断完善城市教育、医疗、商业等配套服务设施,提高住房吸引力；二是鼓励大型品牌房地产开发企业收购现有地产项目,通过品牌注入、提升住房品质的方式促进库存消化.对于一二线房价上涨显著的城市,要疏堵结合,一方面要实行严格的限购限贷,遏制投机需求增长；另一方面,要采取扩大新增供地、盘活存量土地等方式扩大土地供给,防范土地快速上涨,同时改善住房供应结构,增加中小户型供应数量,支持居民自住房需求.
（二）改变供给用途,直接削减房地产市场过剩供给
一是鼓励地方政府购买符合条件的在建或已经建成的商品住房作为棚改安置房和公共租赁住房房源,或将尚未开工建设的房地产用地转为棚改安置房和公共租赁住房用地；二是研究制定未开发房地产用地的用途转换方案,通过调整土地用途,引导未开发房地产用地转型利用,如用于新兴产业、养老产业、文化产业、体育产业等国家支持的其他产业投资,控制房地产潜在供给增加.
（三）降低房地产开发企业对政府救市的政策预期,促进房地产行业内的兼并重组
一是降低房地产开发企业对政府救市的政策预期,让市场发挥调节供求的作用,房地产库存高的地区,说明供给超过了需求,市场反应是下行,房地产开发企业迫于资金压力会选择降低房价；二是为房地产开发企业兼并重组提供便利条件,伴随房价持续下行,一些库存压力大、资金实力弱、经营效率低的房企会选择退出房地产行业,政府应鼓励支持行业内的兼并重组,尽量避免房企破产清算,降低房地产行业调整对其他行业以及经济整体的影响.
(四)进一步完善土地市场招拍挂制度,加快房地产开发企业转型升级
一是合理制定公开招拍挂的土地的标底,更多采用“综合条件最优者得”的综合评标方式,而不是把作为土地竞得的重要标准；二是严格约束房地产开发企业加杠杆拿地的行为,降低行业杠杆率,鼓励房地产开发企业转型升级,摆脱单纯买地卖房的盈利模式,探索更好的服务消费者的新的投资渠道,如开发养老地产、旅游地产、文化地产等,深化房地产市场服务链条.
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