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房地产市场论文参考文献：
文间濑裕介
对国人来说,海外置业最早期只是高净值人群的专有名词,富豪们的掷金游戏.而随着现在越来越多的海外房地产产品浮上水面,加上中国一二线城市纷纷限购,三线以下城市投资风险不减,商住房40年大限悬而未决,实体经济疲软,人民币内外交困,海外置业开始成为中产阶级甚至工薪阶层资产配置中一个关键的选择项.
其中,日本房地产在全球房地产投资产品的热门指数并不排名前列.对比北美、英国、澳大利亚被国人爆炒的房地产市场,日本显得尤为低调.作为市场总值排名全球第三的不动产市场,同时拥有全球最大人口与GDP产值（来源联合国数据）的大都市圈,日本房地产由于独有的地缘因素和文化隔离,一直处于一个被国人轻易低估的尴尬地位.日本房产经历了房地产泡沫崩溃、2008年金融危机、201 1年福岛地震后,开始走向房价上升期.2020年即将举办奥运会,日本政府大力放开签证,并实行负利率政策,都是日本房地产市场整体复苏的利好因素.同时也成为了许多先知先明的国人提前去价值洼地买房占位的契机.
日本房地产市场属性
与北美房产相比,日本的房地产投资门槛低,租金回报更高；与澳洲对外国人二手房买卖限购相比,日本对外国人完全没有任何购买上的限制；对比欧洲不少置业与移民捆绑的小型安邦乐土式国家,日本高度城市化,房产流动性极强.与马来西亚、泰国等发展中国家相比,日本房地产市场容量大、流动性高,货币流通性广,房产带有更强的资产稳定型保值属性.
从福冈20万人民币的小型公寓,到六本木5000万人民币的高级家庭公寓,日本房地产的选择很广.无论预算高低都可以找到合适的房产产品.因为进场门槛低,投资稳定性高,日本房地产也在近年来甚至成为工薪阶层海外置业的首选.
根据日本国土交通省报道,日本预计到2020年的房地产资产总值将达到3000亿美金量级,预计为 2015年的2倍.而日本房地产的外资占比却非常小.据仲量联行统计,房地产近年外资占比仅为30%左右,对比伦敦的70-80%房产外资占比,的外资占比增长空间仍旧巨大而诱人.
与其他一些国家的海外置业以房价上涨预期为投资目的而短线投资不同,日本房地产以三重福利吸引本国乃至全球的更趋理性的长线投资者.第一,日本租售比高.第二,日本大城市的医域地价仍保留有每年3-8%的上涨幅度.第三,日本货币因为其独有的高流通性和避险性质,成为资产配置中尤为重要的考量因素.同时,日本土地私有制完善,资产安全有保障.政府干预低,交易限制少.严格的房产交易制度、土地公开制度、和不动产登记制度使日本成为世界最发达的房地产市场之-.
日本除了这个巨型房地产市场以外,大阪、福冈、北海道的房产也各有千秋.例如大阪府和大阪市将在梦洲具有390公顷之广的场地内招致IR（包括赌场的综合型娱乐地）．在完备了召开国际会议和举行商品交易会的MICE设施的基础上,进行着创出1万亿日圆规模赌场市场的构想.而政令指定都市其．的福冈市,是日本今年来大力扶持的国家战略特区和“新兴企业家的摇篮”,在开店率和创业者总数中年轻人所占的比率、年轻人口增长比率,国际会议召开的次数、福冈市都具有为数不少的“No．1”.从今后的发展来看,福冈市将是—个前途无可限量的都市.
1．日木房屋自有率极低
据日本总务省统计,日本房屋自有率大概只有60%多,大部分人都在租房子.日本年轻人会到不同城市工作及外来读书的人多,购房意欲极低,因此,成为日本业主收租的天堂.
2．小套房最抢手
日本一个毕业生的工资大约每月20万日圆,通常会花三分一去租房子,小套房正符合他们的需求.同时,日本的单身家庭也在逐渐增长,然而供给端小套房的数量却有下降趋势,导致了租赁市场上“一房难求”的局面.保证了小套房的投资收益率.
3．日本人喜欢签长租约
日本人有一个普遍的租房习惯,喜欢一次签长期的租约.日本是个不爱搬家的民族,并且搬屋的成本极高.租客需要支付感谢金给新房东,同时还要支付租房*费和押金,退租时,要负责专业清洁公司打扫.因此日本人不会随意搬家.同时房东也不能随意赶租客走.日本房地产投资业务链
从纵向看,日本房产投资的业务链条包括贷款、交易、托管等各大环节.其中买卖交易是最为标准化的—环,通常由执*经营牌照（日语：宅地建物取引业者票）*公司全权*.
完成交易环境之后,中国投资者成为日本房东,因为人在异地、语言障碍、文化差异等问题,通常会交由日本当地房屋资产管理公司处理,花钱解决招租、修缮、应对建管公司与租客的大小事宜等麻烦,省下管理庶务的时间,宽心等着收房租就好.
委托房屋资产管理公司是日本投资物业的惯用作法.不但对跨境投资客,即便是日本本国国民也常常委托资产管理公司处理,日语里叫做”赁贷管理”.房东完全不用出面,即可享用日本资产管理公司提供的租金评估、招租*服务、房屋维护整修、大楼建管沟通、退租后的清洁复原、乃至跨国租金汇款,投资收支表和财务报告等“一条龙”服务.
提供跨境房屋资产管理服务的公司,与服务日本当地人的资产管理公司,业务大同小异.但跨境房屋资产管理的服务内容会更周到考虑投资家“远距管理”的服务需求.日本株式会社RJC Research的社长川田隆太感慨,如何将“看不见摸不着”的对象管理变得透明化,是服务海外投资家最根本需求的关键.川田社长表示,作为—家拥有50年历史的日本公司,RJC Research在传统的房屋资产管理服务领域深耕多年,为满足跨境投资者的需求,RJC Research近年开发了一款手机App,能帮助房东随时随地用App查看流、投资收益、及实时汇款情况.此外,App上附有类似于微信的实时通讯功能,方便房东与自己的私人物业管家沟通.同时,RJC Research会帮助房东把关于物业的各类繁琐的档合约分门别类存档于App里,房东触指间就能立刻了解关于自己物业的方方面面.
结语
对于当下面临“投资荒”的中国中产阶级大军,投资不应有国界,而是—件理性的逐利行为.
拥有稳定性楼市环境与高品质的成熟物业回报的日本房地产,对于中国的个人房地产投资者而言,认识深度尚在萌芽期.作为—个成熟的发达市场,日本楼市或许不如某些新兴市场那样短期内迅速走强,而是以保值增值的长线投资作为下一个国人海外资产配置的热点选择.同时,即将来临的奥运会与业也为日本楼市添上一丝未知的投机色彩.
笔者认为,因为日本房地产的独有特性,售后资产管理是整个投资业务链条中时间周期最长、客户粘性最大的环节.同近年来因为华人资金大量涌入日本楼市而雨后春笋般出现的华人系房产经纪公司一样,资产管理行业也同样面临着良币驱除劣币的洗牌式产业整合,使日本的个人外资房产投资市场变得更为健康和良性.
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