房地产自持时代的盈利革命,本文是房地产相关专科开题报告范文跟自持和盈利革命和房地产方面论文怎么写.
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无疑,我们正处在一个历史变革的风口上,这是一个变革的时代,这是一个颠覆的时代.尤其对房地产而言,经历了快速增长的黄金时代,而今其光环也正在渐渐消退,你说它是“夜壶”也好,还是什么也罢,总之,它的阶段性历史使命已经完成.而随着房地产从粗放经营到精细化运营的升级,房地产必然面临着新生的蜕变.当房地产从全面出售迎来只租不售时,摆在企业面前的一个问题就是自持时代该如何去盈利？
我们正处在时代变革的风口浪尖上,房地产亦是如此
近年来,在“房子是用来住的而不是用来炒的”这个强大的新定位面前,一切都在酝酿着一场巨大的改变.因为房子阶段性的属性侧重点发生偏移或逆转,房地产政策都在从打击炒房和让房子回归居住属性两个方面做了长足的努力.
无论是调控还是市场本身都在发生着巨大变化,或房地产自己的变化,或政策的外部影响带来的变化,总之,房地产在宣告一个新时代的到来.我们正处于一个楼市巨大转折的开端,正处于一个楼市新时代和旧时代的分水岭.在这个节点上,谁能把握住时机谁将成为未来历史的主宰者,谁继续坚守过去的逻辑不寻求改变,必将被时代和市场所淘汰.
而过去马云曾预言未来房子不值钱,房子如葱的言论也引起很多人的嘲讽,安家融媒一直强调,听话听音,我们真的没有必要去纠结马云那句房子如葱到底有没有准确性,但应该理解他这句话所蕴含的背后的深意,那就是时代变了,逻辑变了,我们看问题的角度更不一样了.我们不用去迷信马云的话,但是我们却应该去思考一个首富者的处事态度.
从国家鼓励住房租赁,到住建部等九部委联合发布12个城市成为首批住房租赁试点,然后是“租购同权”概念的提出,“租房落户”也正最大限度诠释租购同权,甚至眼下把集体土地建设租赁住房推上了新的制高点,租赁住房时代似乎已经到来.安家融媒也曾经以“大安家时代”做了精品专题,向大家展示着一个广义的居住时代的到来.人们不再拘泥于过去的住房形式,未来可能会选择不同的居住人生.
一切的一切,只有想不到,没有做不到.如果此时您继续问该不该买房,其实就已经在浪费时机了.因为该不该买房,都是您自己决定的,该不该买房因人而异,该不该买房要问自己的需求,房住不炒将成为未来住房的第一原则,而马云只是告诉你一个未来趋势,你买也好不买也罢,他都不会对你负责,你买房他不会为你掏钱,你不买他也不会给你房子住.所以,马云的话的意义在于成功者对普通人的点醒,而你该作何理解也决定了你能否在新时代与时俱进.
传统房地产开发模式已死,买房逻辑发生改变
你依然沉浸的那个时代终将过去,而未来是一个什么样的局面似乎也日渐清晰.多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度将带你实现住有所居的梦想.只有把握了市场的大局,才可能顺应时代潮流,在未来竞争中立于不败之地.产品一定是围绕着人的需求而不断发展的,那么作为开发商或企业必将看到这一点.
安家博达集团董事长刘文斌在参加北京师范大学校友会企业家联谊会时表示,目前房地产市场的逻辑已经发生了根本性改变,传统的房地产开发模式已走进死胡同,市场的未来在于经营型物业（自持型）的专业化运营.对于大家关心的房价和买房问题,他说,房地产的投机和投资时代已经结束.首先,一二线城市的房价已经处于顶部,上涨空间非常有限,这意味着没有投机的空间；其次,目前各地的限购限售政策锁死了房地产的流动性,未来更多的可能是面临有价无市的局面,空守上千万的纸面财富.
安家融媒之前也说过,不要把过去的房地产不正常现象当作常态,更不要被房地产虚幻的财富增长所迷惑,现在就是大家集体陷入了这种怪圈,实际上还真是坐拥上千万房产却过着乞丐般的生活,当有人跟你说你的房子值多少钱该庆幸时你却发现,想改善换一套房子却付不起首付,这并不是房地产带给你的福利,更是一种悲哀.而事实上,真正发财的是那些倒买倒卖的投机者炒房者.所以这种不合理不正常一定不能持续.
坚持对房住不炒的严格落实正是化解房地产问题的突破口.因为之前,不管你认为房价一直会涨还是认为房价会下跌,其实大家的论据都是一模一样的,观点不同,论据一样,也够奇葩的.大家几乎一致地把对土地财政以及投资属性的过度依赖当成问题的焦点.只是有人认为,这种状态会一直持续,有人认为物极必反、否极泰来,破坏了经济规律必然遭受惩罚.
安家融媒认为,不管是哪一种观点,问题的核心都在于这是一种非正常的状态,那用科学的、哲学的、辩证的思维去看问题,要么房地产将经历一场旷世的大变革,要么就会被自然规律惩罚.很显然,国家的调控是主动而为之,幸好楼市调控及时有效化解这种矛盾,让房地产问题能够软着陆.
房地产全面自持时代来临
曾经,一则“万科翡翠书院9 0平方米10年租金180万元”的消息曾传得沸沸扬扬,有人觉得房子买不起,未来连房子都租不起了.安家融媒认为,90平方米的房子10年租金不低于180万,的确让人咋舌.但开发商已经在拿地上有了新的变化,有些地块必须自持,那么这种改变可能是被动的改变.开发商必须从后期的运营上去寻找新的盈利点.
传统的拿地模式已经过时,后期运营向企业提出了不小的挑战.而运营的前提也是因为自持时代的来临.说到自持,应该追溯到2016年,11月17日上午,海淀永丰20号地块由首创、天恒、中粮联合体以57.6亿元总价摘得,这是北京在“限房价、竞地价”进入竞拍流程后诞生的首宗地块,这也是新政后首宗地块100%自持.
2017年7月4日晚间,上海市国土局发布了分别位于嘉定区和浦东新区的两宗地块的挂牌出让公告.特别之处在于,这两宗地块的土地用途均为租赁住房,也就是说所建物业只能用于出租,而不得出售.要求竞得人须10 0%自持70年,这也是上海在全国首次推出租赁住房用地.
2017年10月11日,广州首宗全自持出让的宅地--黄埔区KXC-K1-9地块完成了竞价.据了解,作为广州首个全自持的地块,自持部分需用作工业企业租赁用房.建成后自持年限与土地出让年限一致,不得分割销售,出租对象需要政府同意.
而在广州出让首宗全自持宅地的同一天,深圳市土地房产交易中心发布公告,以挂牌方式公开出让A 811-0323宗地的使用权.值得注意的是,这也是深圳首次采用全年期只租不售的办法出让居住用地.公告中明确,该项目建成后,宗地内租赁住房和商业用房在出让年期内须全年期(70年)自持,限整体登记,不得销售、转让,并优先租赁给在深圳市龙华区工作的人员.
这也意味着四大一线城市均已经推出“只租不售”地块,房地产全面自持时代来临.
自持时代盈利难题,新玩法的机遇与挑战从国家租赁市场的发展导向来看,加之增量时代向存量时代的转变,更加速了房地产更根本,更深刻的改变.据不完全统计,全国共有4 . 3亿被低估的存量商业资产,特别是北上深这样的一线城市,稀缺土地逐步枯竭,不可再生的稀缺地段是城市最优资源.由于土地是不可再生资源,城市中心的土地如今更是一地难求.随着我国大规模建设和快速城市化阶段的基本结束,现有存量资源如何被充分利用,成为了开发商们关注的焦点.
房地产行业在进入“白银时代”后,规模不再是衡量房企的唯一标准,产品品质与资产运营能力显得更为重要.为了保持规模,开发商主动或被动地提升了持有型物业的比重.
那么,未来在持有型物业运营中谁能占得市场先机,谁就能把握市场的未来,谁就能成为新时代企业的楷模.而如何突破传统的运营模式,在自持经营中寻找突破口,开辟新的盈利模式,是考验每一个参与者的重要试金石.
房企进入全自持时代,从萌芽到全国落地,只用了不到一年的时间.数十亿的拿地成本,加上后期的开发建设成本,如果所建项目不能流通销售,这无疑是给开发商的资金流提出了较高要求,同时项目自持也对于开发商的管理运营能力也提出了新的要求,在此情况下,房企的创新会成为增长亮点.
全联房地产商会会长助理、富力地产集团副总裁张辉表示,中国楼市已进入自持时代,但是从开发销售转向自持运营,这不再是一个简单的买卖问题,如何管理和运营好自持项目,要更多的思考人与空间之间的关系.
当下,我国正在持续深化供给侧结构性改革,要让大家都实现美好生活的愿望,那么供给必须多元化,既要有保障性产品,还要有高端的个性化产品.甚至,安家博达集团董事长刘文斌认为还应该有长租公寓、精品酒店、养老产业、精品民宿等经营型物业的存在.而这些都是房住不炒的具体实践,只是在产品的深层次挖掘上更加符合人类对居住的无限追求.这些将成为未来市场最大的风口.
一场盈利革命即将爆发,开发商（运营商）如何破盈利迷局？
从全部出售到只租不售,开发商（运营商）还能赚到钱吗？因为众所周知,自持出租回报率远远低于出售.我们继续以万科翡翠书院为例,万科翡翠书院首批一共推出两种户型,90平米的三居室和180平的四居室,前者月租金约为1.5-1.8万,后者更是高达3-4万,换算成10年租金,前者最少需要一次性付180万,而后者最高需要一次性付清480万,成本堪比买房的月供.万科如此高的租金定价也实属无奈之举,翡翠书院项目所在地块为万科于2016年12月竞得的永丰产业基地18号地块,最终万科以50亿的代价,拿下了一块100%自持的住宅用地,合楼板价约3. 5万/㎡.
易居企业集团CEO丁祖昱通过简单核算可知,万科给北京住建委上报的建设方案为总建筑面积13 . 67万平方米,按目前的项目报价计算,在不考虑出租率的情况下,该项目需要16年才能收回拿地成本,若考虑到出租率,可能需要超过20年.因此,也难怪万科自称该项目投资回报率仅有2%,甚至无法覆盖资金成本.
这也给企业做自持提出了更高的盈利难题.尽管万科可能通过引入符合资质的企业伙伴合作共建自持地块,缓解资金压力.但市场上对于其大规模的资金投入,投资回报等也尤为关注,普遍认为“这个账很难算得过来”.自持模式消耗的资金量较大,对资本的消耗较大会影响企业的存货周期及资金周转率.”
而同策咨询研究部总监张宏伟则指出,盈利未必难.“项目也可以作为固定资产抵押套现.个人认为不能仅从单个项目看,更多着眼于企业长期发展来看,万科也可以通过将核心城市的几个自持项目同时打包进行资产证券化,进而实现资金的退出.”
首先,安家融媒认为,这主要还是心态和预期问题,说到盈利往往跟以往的住宅市场相比,特别是开发商,这完全是两个概念,没有可比性,而且房地产市场也到了瓶颈期,转型也是市场所迫,所以心态要调整.另外,大家还多沉浸在过去的传统的盈利模式漩涡之中,尚未走出来.此前拿地盖房卖房的模式早已不能适应新的形势,如今房地产商的行业平均利润跌破两位数,开发商的利润大多下滑,甚至有些房地产开发商处于亏损状态.房地产们进入“白银时代”,房地产已经进入到下半场.
除了心理作用外,更重要的在于运营的能力和水平问题.自持地块在开发、销售及运营过程中主要面临投资回报率低、经营经验不足导致租金收入低、回流慢等痛点,但房企在打造集中式公寓为主、酒店民宿、养老产业等的租赁产品方面,仍可通过打造高溢价产品、深挖运营期价值、借助REITs等手段分别.如果以养老产业为例,国家统计局数据显示,我国老年人口占比早已突破7%,并逐年呈快速增长之势.人口老龄化所带来的是“银发经济”大繁荣.未来的养老地产将不仅仅是以地产业为主导,而是多业融合,比如养生、护理和治疗,甚至与旅游、购物等相结合的模式.而自持型物业很多也借助养老风口开发养老产业,但自持型养老业务的回报周期比较长,项目流很难支撑,所以,这也对运营者提出了更大的挑战.
安家融媒会持续对此进行深度解析,敬请期待……
结论：这是大学硕士与房地产本科房地产毕业论文开题报告范文和相关优秀学术职称论文参考文献资料，关于免费教你怎么写自持和盈利革命和房地产方面论文范文.
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