内部收益率预测房产项目盈利能力,该文是盈利能力有关研究生毕业论文范文与内部收益率和盈利能力和房产相关本科论文开题报告范文.
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上海前滩国际商务区投资（集团）有限公司 黄 颢
随着国家对房地产行业进行调控,盈利模式从单纯依靠土地增值获取利润,转向精细化运营管理盈利模式.房地产投资风险越来越高,科学测算项目前期分析变得越来越重要.如何在政府宏观调控紧缩以及遏制投机购房的大环境下,合理运用各类财务分析方法,测算单个房地产项目盈利能力以及项目可行性,成为房地产公司面临的课题.在购地阶段启动项目分析,可以科学运用财务分析方法,测算单个项目盈利能力以及项目的可行性,从而有效保证企业利润.本文对此进行探讨.
一、房地产投资项目风险与盈利能力分析
(一)房地产投资项目风险分析
房地产开发周期长,在整个开发过程中可能面临各种风险,包括非系统性风险和系统性风险.系统性风险主要有供求关系、 通胀、 利率、 政策导向等；非系统性风险主要有收益流、比较风险、机会成本等.无论是系统性风险还是非系统性风险,房地产企业都应加以关注,但是企业无法控制系统性风险,因此,研究和降低非系统性风险尤为重要.
在竞拍土地阶段应关注的非系统性风险主要有 ：销售、建安成本、购地等.销售 ： 售价对房地产投资项目的收益影响显而易见.而影响售价的因素主要是供求关系、相关产品变化、销售阶段的政策导向、经济和社会环境因素变化等.建安成本 ： 广义的建安成本包括前期工程费、公共配套费等,占总投资比较大,近年来主要受劳动力市场影响,建筑工人工资提升,建安成本逐步加大.购地 ： 对于住宅项目,购地一般占总成本的 30% ～ 50%,在一线城市更高.在公开竞争市场上购地需要竞价,在竞价前需要缴纳拍地保证金.
在上述不确定因素中,土地风险最大.由于房产项目售价及建安成本有一定的区间,比较容易估算,浮动可以预估.而土地是不可再生资源,且竞拍对手参拍价位难以预测,因此,分析土地竞拍变化对房地产项目盈利预测的影响最大.
(二)房地产投资项目财务盈利能力分析
财务盈利能力即企业资金增值能力,盈利能力指标主要有动态指标与静态指标,如表（1）所示.
动态指标与静态指标的区别 ： 由于房地产行业销售周期长、涉及资金量巨大、期房销售制度以及会计结算滞后等原因,往往一个项目周期长达 3 年至 5 年.此时,动态指标考虑了项目资金时间价值,故较静态指标更为科学.
动态投资回收期 ： 是项目净流量现值之和等于零时的期限.当动态投资回收期小于或等于同行业基准投资回收期时,表明项目经济效益较好可行.计算公式为 ： 动态投资回收期 等于 累计净流量折现值开始出现正值的年份 -1+（上年累计净流量折现值绝对值 ÷ 当年净流量折现值） .
动态指标——内部收益率（IRR）
内部收益率是重要盈利能力动态分析指标,是计算期内各年净现值之和等于零的折现率.内部收益率是考察项目盈利能力的主要动态评价指标,是反映房产项目实际投资收益率的指标.计算公式为：
IRR 的应用 ： 通过比较基准利率与内部收益率,能直接判断项目可行性.IRR> 基准利率,项目盈利能力超过最低投资回报率,方案可行.IRR< 基准利率, 项目盈利能力低于最低投资回报率, 方案不可行.
动态指标——净现值（NPV）
财务净现值是按行业折现率或其他假设的折现率计算各年净现值代数和.计算公式为 NPV 等于?ni等于1(CI t - CO t ) (1 + i c ) -1 , 净现值越大表明项目效益越好.
NPV 的应用 ： 项目 NPV ＞ 0,表明项目投资收益率高于设定基准收益率,方案可行 ； NPV<0,项目投资收益率低于设定基准收益率,方案不可行.
IRR 与 NPV 的区别 ： IRR 是项目内生决定,取决于项目流,不受外部因素影响.而 NPV 计算公式需要设定基准收益率 i c ,而 i c 受很多外部因素影响.因此,由于 IRR 能判断独立项目可行性,更适合用来作为房地产项目投资决策的依据.
二、房地产投资项目盈利能力案例分析
(一)项目概况
该项目为某一线城市的房地产综合体项目,总建筑面积为 34 万平方米,含住宅面积 10 万平方米,办公综合体面积 12 万平方米,商业综合体面积 12万平方米.本项目中住宅 10 年内只租不售,商业及办公为出租型.项目为精装修要求,建设期全部为3 年,假设公司期望收益率为 8%,银行贷款加权平均利率是 5%,期望的回收期不超过住宅销售年度.
(二)项目所在地区房地产市场情况
1. 土地及商品房供求情况
从表（2） 、表（3）中可以看出,2015 年受房地产利好政策影响（央行降息降准、首付降低、普通住宅调整） ,地方政府加大土地供应,土地供应面积大幅上升,且成交均价也大幅下降.2016 年商品房大涨后,房产调控政策收紧,土地供应量下降,土地成交均价再次回升.土地市场与商品房市场息息相关,受房地产宏观政策及土地刺激,土地均价上升时,商品房开始惜售,供求比下降.政策放松时, 土地均价下降, 商品房销售增长, 供求比上升.
2. 办公及商业租赁情况
从表（4） 、 表（5）中可以看出, 2014—2016 年,办公楼及商业租赁新增面积逐年下降,空置率逐年上升,租金单价呈稳步增长态势.商业地产租金上涨较大的原因是新增租户多在核心商业区或新建的商业综合体区等租金较高区域.
整体房地产市场环境逐步趋稳.从商品房角度看,未来市场将延续供大于求的趋势.从办公及商业地产来看,未来核心区地产租金将趋稳,非核心区空置率将会逐步加大.
3. 住宅及商办用地单价分析
目前,项目所在地土地管理部门从未推出过类似只租不售的住宅用地,但从 2017 年开始,政府陆续推出多块 70 年只租不售纯住宅用地,对未来项目的盈利与风险产生重大影响.如表（6）所示.
目前,70 年只租不售的纯住宅产品土地均价为5875 元 / 平方米,结合项目所在地 10 年只租不售,限售年限较短,因此土地单价预计会翻倍甚至更多.
从表（7）可以看出,商办类用地相对稳定, 2017年拍卖的土地选取平均数14711元/平方米,中位数为12020元/平方米, 最高为36088元/平方米,项目所在地为核心商业区,但住宅用地 10 年只租不售, 预计商办用地单价会高于平均数, 低于最高单价.
(三)项目分析
由于本文探讨的是购地阶段房地产项目盈利预测,因此假设地价可变,其他如建筑造价、房产售价等参照市场同类商品,设定为已知因素,以此推断项目内部收益率是否符合公司期望收益率.
本文中的项目地理位置优越,是本市重点开发区之一.项目审批严格,建造要求高,建设期统一为 3 年,住宅为精装修出租项目,前 10 年只租不售,住宅、办公与商业建设标准统一为 1 万元 / 平方米.鉴于目前规范化、企业化的住宅租赁市场供应较少,市场处于需大于供的状态,参考民间市场假设租金 6元 / 平方米 / 天,年涨幅 5% ； 住宅销售时售价参考目前周边房价平均值定为 8 万元 / 平方米,第一年销售 60%,第二年销售 40%.办公与商业虽处于核心区域,但由于近年来受电子商务及互联网销售影响较大,办公与商业市场不景气,因此在假设租金时参考平均单价的数据,假设办公租金 10 元 / 平方米 /天,年涨幅 2%； 商业 14 元 / 平方米 / 天,年涨幅 2%.
在上述假设的前提下,对住宅项目进行测算,由于此项目为综合体项目,且住宅需要 10 年后才能出售,根据 2017 年 70 年只租不售的纯住宅用地平均单价 5875 元 / 平方米,假设与之相比增长 3 ～ 4倍取整为 2 万元 / 平方米 , 测算出净现值 （不含利息）12 年合计为 35.03 亿元.根据内部收益率公式得出住宅项目 IRR 为 10.17%.动态回收期为 10.6 年.
同理测算办公及商业项目,根据 2017 年商办用地平均单价 14,711 元 / 平方米及中位数 12020 元 /平方米,假设项目商办地价均为 1.5 万 / 平方米,测算出办公楼净现值（不含利息）40 年合计为 88.14亿元,IRR 为 8.5%,动态回收期为 13.4 年.商业用地净现值（不含利息）40 年合计为 132.86 亿元.IRR 为 11.1%,动态回收期为 11 年.综合整个项目,40 年流（不含利息）为 256 亿元,IRR 为10%,动态回收期为 10.87 年,正好在销售住宅时回收全部投资.符合公司期望收益率.
如果拍地当天土地有所调整,相应的净现值、内部收益率及动态回收期如表（8）所示.
随着土地的上涨,项目净现值下降,内部收益率降低,动态回收期变长.如果住宅超过3万/平方米, 商业及办公超过2.5万元/平方米,IRR 为 6.67%,低于公司期望收益率 8%.因此土地临界值为住宅 2.5 万元 / 平方米,商业及办公 2 万 / 平方米, 在土地拍卖时如果低于此,均可购入.
三、结语
综上所述,土地对项目内部收益率的影响很大.在目前房地产的调控紧缩期内,房产售价保持平稳,建安成本平稳增长,购地高低是影响项目投资收益率的最大因素.因此,在土地竞拍前进行全面项目分析非常重要.在购地竞拍前必须精确估计公司期望收益率所对应的土地上限,才能在拍卖时以合理的购买到土地.
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