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摘 要：随着我国经济建设和城市化进程不断加快,房地产行业在国民经济中占据着越来越重要的位置,是一个税源潜力丰富的产业.但由于复杂的税收制度以及对房地产行业监管存在漏洞,税款流失问题比较严重.本文从税收制度建设、管理方式创新、信息系统完善三个角度提出加强税收管理的建议.
关键词：房地产企业；税收管理；税收法制
近年来,我国经济不断发展,人均可支配收入不断提高,人们的投资观念不断增强.同时,受到住房制度改革和人们传统观念的影响,房地产行业变得炙手可热,已经成为我国重要的经济支柱.税收成为调节房地产行业的重要手段,因房地产业产生的税收收入也随之大幅增长,已经成为税收收入的重要来源.但由于现阶段房地产税收体制复杂,税收征管难以到位,造成了较大一部分税收流失.为了促进房地产行业的健康发展,避免税款流失,需要结合税制改革,重构税源体系,整合管理资源,注重精细化、环节化管理,建立新型征管方式来加强房地产行业税收管理.
一、新形势下加强房地产行业税收管理的重要意义
1.房地产税收是地方税收收入的主要来源
2017年5月26日,全国人大财经委副主任委员黄奇帆在演讲中说到：“在地方税收里面,有40%是房地产关联的税收.我们整个国家的税收是17万亿,地方税收占10万亿,其中有4万亿与房地产相关.”并且从行业对比来看,房地产业百元增加值税负是制造业的近两倍,比税负第二的租赁和商务服务业高43%,是百元GDP税负(20.12)的2.17倍.这意味着房地产行业增加100元的增加值会带来比制造业高两倍的税收.在这样的条件下,加上房地产行业交易总额的巨大,房地产行业带来的税收收入非常可观,等同于是地方税收的支柱.
2.房地产行业带动整个地方的经济发展
房地产行业可以带动当地其他行业的发展,如：建材、化工、防水、运输、装饰装修、物管、家具、家电、金融等.房地产行业一般涉及资金巨大,整个建造过程周期较长,并涉及设计、开发、营销、维护、保养等多个环节,会产生较大的人口聚集效应,提供许多工作岗位,辐射当地的经济发展.
3.房地产行业的税收监管推进供给侧改革
供给侧结构性改革旨在调整经济结构,使要素实现最优配置,提升经济增长的质量和数量.房地产行业由于近年来的高速发展也产生了一些问题.受土地财政、投资投机等因素的影响,房地产及相关产业链长期处于低质量的高供给状态,出现库存严重的问题.当供求不相匹配时,房地产市场将会面临快速崩盘.为了促进经济的健康发展,维持社会经济秩序,房地产行业需要维持平稳过渡去库存,这也是供给侧改革中的一大重点.税收征管是国家治理的基础,也是房地产行业调整的重要手段.完善房地产行业的税收监管,有利于配合供给侧改革,将房地产行业供给侧改革效果最大化.
二、当前房地产行业税收管理面临的主要问题
1.复杂的行业现状给税收管理带来困难
房地产行业存在着多种运营情况、不同的开发模式和财务核算现状,适用的税收政策不尽相同,给税收管理带来了一定困难.
多样的开发模式为税务管理带来迷惑性.由于各种不同的背景的资本均涉入房地产开发,所以房地产行业的开发模式非常多.除常规房地产开发模式外,还存在自建近似开发、建开一体开发、假合作真开发等非常规的开发模式.这些非常规的开发模式很大程度上意在利用税收优惠政策以及税率差来降低税收负担,实际结果与常规开发企业相距甚远.但在税收管理的过程中,却很难识别此类问题,难以按照实际的标准去实行.
登记方式的不科学使税收管理陷入困境.房地产业与地方GDP的增长密切相关,实际情况下,当有新的招商引资引入的房地产企业需要在本地进行开发时,必须先在本地注册登记.但是许多企业开发项目比较单一,规模也较小,仅仅是短期停留当地.当项目完成时,人员和资金已经全部撤走.在土地增值税计算结果还未出来之前,就已人去楼空,造成了大笔的税款难以追缴.甚至由于有些企业以单独的法人注册、独立核算,他们在收到大部分的预售销售收入后,停止建造,留下烂尾楼和大笔税收欠款.税务机关也难以向其关联企业追缴税款,造成许多遗留问题.
房地产企业财务核算不规范让税收管理难以下手.许多房地产企业存在财务核算不规范的情况,刻意混淆丢失会计原始资料,不按税收政策申报应纳税额.有的房地产企业开设多个未报告的银行账户来隐藏资金流,使得税务管理机构难以辨别资金动向,掌握资金流向,以此来千方百计“避税”或少缴税.还有一些企业将收取的房款在“预收账款”或“其他应付账款”科目中长期挂账不作销售处理,推迟“预收账款”结转“销售收入”的时间,有意识延缓销售收入实现,造成企业所得税申报纳税长期滞后.由于销售面积能直接、及时地反映企业售房进度,为预算销售收入提供依据,因此一些企业故意隐瞒实际销售面积,以增大税务人员核算企业收入的难度.一些企业在大额费用支付中常用所开发的商品房抵顶其所欠施工款、材料款、广告费甚至员工福利等费用,在商品房“销售收入”中不予记载.
2.复杂的税制让征纳双方难以控制
从房地产企业的角度来看,许多房地产企业认为土地增值税的设计较为复杂,需要扣除的项目繁琐,与增值税之间存在重复征税.中小型的房地产企业可能因政策理解不到位,未按清算单位分开核算,自行清算难度大,容易出现错误操作、胡乱操作等问题.例如,土地增值税实行预征制度,规定了差别化预征率和最低核定征收率,一些会计核算不健全的企业在最后按核定方式清算时,补缴税款可能达到上千万元,容易形成大额欠税和遗留问题.对于税务机关人员来说,房地产的开发周期较长,所遗留下的清算资料也比较混乱,遗留税收问题较多,增大了税务人员审核的难度.有的税收问题会遇到专门的*机构规划,对税务机关难度加倍.房地产企业涉及税额巨大,不同的标准可能会带来上千万的差别.同时,由于采用开放项目管理模式,管理层可能频繁发生变动,管理的连续性不强,这也增加了税收征管的难度.总的来看,这一切均与税制的复杂性和政策的漏洞脱不开关系.
三、加强房地产行业税收管理的对策思考
1.改革完善税收体制
房地产企业税收制度的改革必须与我国税制改革的整体步调相一致.为了解决繁杂的税收制度问题并解决不同税制交叉的疑惑,应当以法制为基础,进行税收基本法的完善,为企业与税收机关的申报和征收提供一致的标准.通过法制将现行较为完善的房产行业规范性文件通过立法提升至法治阶段,可以使得违规行为变成违法行为,受到更严肃的对待.同时,也可以以房地产行业为契机,加强整个税收法治的建设.
2.采用项目分析法分析各个环节
房地产行业一个项目的开发到完成涉及征地、建设、销售等多个环节,税务机关应当掌握各个时间节点,在项目进行过程中进行监控与调查.房地产企业最主要的成本便是建设成本.在项目建设的环节,企业最容易在建设成本的账目上动手脚.税务机关需要加强事中监管,结合账目的建设成本进行现场核实,并录入核实的数据,保障与现场一致.税务机关还可以依据建设合同,联系平均利润,查找不合常理的异常成本数额,加强成本控制.除此之外,应当全面掌握企业收入组成.除关注销售合同、金额外,房地产开发企业委托代销收入、方式收入、其他销售收入、和视同销售收入也需要被重点监控,避免房地产企业,在此基础上减少收入,减少企业所得税应纳税所得额.
3.健全房地产信息库
房地产企业的开发流程涉及多个政府部门,如：房管局、规划局、国土局等.税务机关要拓宽调查取证的渠道,向多个部门确认土地面积、土地使用权、建筑面积、可销售面积、已销售面积等的确切时间和相关数据,以部门联合的信息系统的模式来健全部门联动的税收监控网络,多方采集房地产企业的涉税信息.多方数据健全房地产信息库让各种房地产信息归入税源管理档案,逐步实现税务机关各管理部门之间、各税种之间最大限度的信息互通共享.
参考文献：
[1]王松鹏.浅谈关于加强房地产行业税收管理的思考[J].时代金融,2012（11）.
[2]吴彩珍.浅析房地产税收管理存在的问题及措施[J].会计师,2009（09）.
[3]孙峰峦.我国房地产税制改革[J].中外企业家,2017（06）.
（作者单位：江西财经大学会计学院）
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