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今日柬埔寨论文参考文献：
文 杨建平（北京）
目前在柬埔寨的15 0 0万人口中约50%以上都是年龄在25岁以下的年轻人,说明有近30年的人口红利还没有释放.由于柬埔寨对外开放的政策宽松,使得所有大型建设投资、科技文化、现代技术、市场及商品都可以无条件地引进国外资金的投资.
这里的年轻人如饥似渴地吸吮着外来文化知识的养分,学习外语（汉语、英语、法语）成为柬埔寨年青一代普遍的学习需求.所有机构和大型公司都积极引进录用懂得汉语、英语及柬语的员工,而具有一定专业知识的年轻人更加得到重用.
金边市到处可见外语培训机构,几乎所有的小学和中学都是双语教育,就像我国八十年代上中期,夜校、业余大学、专业培训、技术学校等比比皆是.这里的年青一代学习能力很强,因为柬埔寨文字也是拼音文字,语句像英语属于倒装句,所以,他们学习英语更容易,这是他们未来能够快速发展与世界接轨的一个潜在的有利因素,就像是印度的美国文化.
今天柬埔寨仍然保留非常虔诚的佛教信仰,几乎每一个家庭都愿意送自家的孩子去寺庙学习,成为国家和社会的一种习惯,佛教信仰在族人、家人、社会中无声地传递.由于柬埔寨民族普遍都有信奉小乘佛教这样的信仰,人民之间的稳定、和谐、相互尊重等形成自然而然的社会现象,这种现象影响到在这里工作和生活的外国人,使得全社会都以信仰佛教为光荣.
由于这种一致的信仰,大家处事和工作都有自己的道德底线,社会犯罪率很低.也正是这种社会风气,影响着更多的外国人来这里定居和工作.
今天柬埔寨也像其他发展中国家一样,到处都在进行房地产开发,到处是基础设施建设,到处呈现出多样的商业机会.柬埔寨的土地制度属于私人所有制,但是由于要引进各国的投资,国家也将原来的保护森林、原始公园、大片无人的土地、海域等拿出来给外国投资人开发,所以,目前的柬埔寨土地有两种性质即：私有土地和特许经营土地.
私人所有的土地是终生享有的,但是只有柬埔寨国籍的人才能具有土地的永久拥有权,外国人不可以拥有这类土地.目前在房地产进入土地稀缺资源的情况下,外来的投资人想尽办法侵入这个市场,所以柬埔寨在房屋出售时出现滑稽的分类,含有土地的房屋（即接地的一层房屋）不允许卖给外国人,二层以上房屋才可以卖给外国人并允许永久居住权.在开发过程中,开发商可以与本地人合资注册开发公司,但是柬埔寨人必须做法人,持股权不受限制,土地持有者和投资人双方签署投资分配协议,在销售中各得所需.
特许经营土地是国家为了鼓励外国人购房和协助本地人致富而批租给外国人或投资机构的土地,国家要求投资人要有投资计划和规划,将土地以50-99年的时间租给投资人,承租人享受一定的土地减免税政策,但必须按照承诺的计划完成投资.这样的土地,投资者一次性购买到长期租赁权的费用并不高,每平米几块美金而已,但是台下的交易费会很高.土地得到后,一般在建设期是免租费的,建设期结束后,按年向政府缴纳土地租赁费,一般是年营业额的3%.这样的土地也可以转让、转租、抵押、继承,其销售的土地和房产可以由国家土地部门发放有年限的土地或房屋产权证书.
近三年来,柬埔寨主要城市的房地产发展很快,三年前的豪华公寓每平米售价一千多美金,如今有的已经涨到每平米三千多美金,许多外国人,尤其是韩国、台湾、日本、中国人蜂拥着到金边买房.
在房产销售方面,图纸出来后就可以出售,按揭20年,可以零首付.房产证也有两种,一种是公寓型产权证,一种是别墅型产权证.公寓型产权证*方便,手续简单,二层以上公寓套房,只要有购买合同就可以买卖,这种证柬埔寨称之为“软卡”.别墅产权证就不一样了,手续较为复杂,因为别墅是房地合一的产权,需要到柬埔寨房地管理部门登记,给你的是一个国际标准的版本,业主每转卖一次都要到国家房地管理部门去登记,并将前一个业主在居住期间对房屋的改建,详细地记录下来（包括图片）,转给下一个业主.
这种制度很像西方国家的“房地志法”.也就是说,若干年后,你买到一处别墅时,会知道这座别墅从开始的建设房屋一直到你接手后这段期间中的每一次房屋的改变和业主的更迭情况.这是西方社会非常科学的房地产管理方式.
目前柬埔寨已经在农业、加工业、旅游业等方面跻身发展中国家的行列,在外国各种势力争夺投资权的情形下,经济活动也开始向海洋开发、城市综合体建设、物流港、现代通讯技术等方面延展.柬埔寨由于没有设立国家投资保护法,更加快了各个国家的投资人贪婪地向这个小国家疯狂地进行大规模迫切投资的步伐,使得原本应该经历30~50年才能发展起来的国家,可能会在10-20年时间里,在各个城市快速“生长”出鳞次栉比的高楼大厦、豪华酒店、综合商业、高档别墅、海滨浴场和度假赌场.
柬埔寨三大城市（金边、西港、暹粒）的民航业,早在十年前,就被法国投资人以独自开发30年为契约所垄断；柬埔寨的多条高速路和国家级公路也被中国、日本、美国等,以BOT的投资模式承包了几十年；通讯公司的有线与无线业务,则被韩国、中国、日本控制.虽然有柬埔寨本地商人控制的公司,但是并不属于国家体系.
柬埔寨的金融市场也是自由开放的,政府允许私人设立银行,虽然柬埔寨有两家国家银行,但是最大的加华银行是由新加坡籍华人承办的,目前这里美国、日本、法国、中国银行很多.前面说到过柬币与美元在柬埔寨的流通,如果你想换一些其它货币,在柬埔寨城市的大街小巷到处都可以看到兑换货币的商贩,他们有的是沿街铺面,有的就像卖杂货的商贩推着小车兑换,这是一种怪现象,从另一个角度也说明这里的社会治安秩序良好.
由于柬埔寨经济的发展呈现出疯狂的快节奏,使落后与现代、陈旧与时尚、贫贱与高贵同时存在.你可以发现,城市和农村差距很大,城市里大量存在着贫民与富商、人力车与豪华轿车、赤脚劳力与衣冠楚楚、穿西装打领带与赤身近乎*的劳工等,同时混居在同一个地区或同一座城市里,甚至在一起喝咖啡.
如今在柬埔寨的大城市（金边、暹粒、西港、马德望）到处都能感受到新兴的要素市场和投资机会,由于各国投资人的相互攀比,使房地产市场、豪华汽车市场、电子技术产品市场,甚至是销售各国不同商品的超市,比肩林立,异常活跃.
虽然各国商人及投资人在柬埔寨各类地区和各个城市都很活跃,但是却丝毫不能影响柬埔寨人民自身的沉稳与和谐,他们向看大戏一样,观赏着这些外国人（老外）在自己的城市里拼命争夺,他们心态平和地为这些投资者提供着各种各样的服务,“怡然自得”地参与其中,获取他们应该得到的收入和小费.也许这就是小乘佛教的神力.
25年前（1990-1995）我曾参与过中国沿海城市发展时期的建设工作,亲眼见证和亲自实践了中国沿海城市的快速崛起.
今天我来到柬埔寨,如同时光错位回到了25年前,往日那纷繁种种的现象就在眼前,这种由于时间差而带来的信息差和机会差,对于一个投资分析者而言是非常难得的,也许这是上帝对我的一种眷顾,让我可以利用“穿越”去完成曾经没有完成的夙愿,去弥补曾经因为年轻、因为经验不足所遗留的过失和错误,但愿我的这次“穿越”经历能够给我们创造一次在时间和空间上灵魂的飞跃.
（作者系中海联行投资顾问有限公司董事长,曾任柬埔寨西哈努克省云壤金银湾国际旅游度假区投资规划总顾问）
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