实证推演：如何将一盘死局盘活基于某文创地产项目财务脱困,该文是关于项目方面毕业论文模板范文跟死局和实证推演和脱困相关学年毕业论文范文.
项目论文参考文献：
一、基本情况
B 公司注册资金1.5 亿元,其中A 集团以货币出资9000 万元( 占比60%)；古镇政府下属平台公司以非货币出资3600 万元,货币出资2400 万元,共6000 万元( 占比40%).按照双方签订的合作协议,B 公司的开发模式为：作为合作区域——古镇镇域和周边景区景点内的一级开发商和运营商,拥有合作区域内所有景区景点40 年独家运营权,是负责合作区域内基础设施建设、土地一级整理、招商引资、景区运营等工作的唯一主体.B 公司通过自有资金和银行贷款进行开发,还款来源为合作区域内土地出让收入返还、税收及行政事业收费返还以及旅游项目的经营收入等.B 公司还独享税收优惠政策；作为对B 公司承担古镇前期开发形成1.6 亿元历史债务的补偿,当地政府将古镇约500 亩土地交给B 公司,土地出让收入专项用于清偿债务.
二、陷入困境
截止2016 年12 月31 日,B 公司资产总额7 亿元,负债5 亿元,所有者权益2 亿元；银行贷款本金4 亿元；累计投入9 亿元,其中土地整理6.5 亿元( 含历史债务),旅游项目1.5 亿元,其他投入1 亿元；累计收入2.7 亿元,其中土地整理收入1.9 亿元,专项资金补助0.5 亿元,景区营业收入0.3 亿元.目前,B 公司面临的困难主要有：
( 一) 注册资本不能覆盖历史债务,“小马拉大车”现象突出,资*颈已严重影响公司的后续发展
B 公司注册资本仅1.5 亿元,可动用流动资金短缺,且其中小股东投入的实物资产,不是存在产权瑕疵就是不能正常使用.
( 二) 现有合作模式早已不适合环境变化,急需调整
按照原有合作模式,B 公司期望在“ 大投入”的前提下通过土地出让获得“大产出”,因此承接古镇历史上形成的债务,投入大量资金在征地拆迁、基础设施建设和古镇的修缮维护管理等非旅游经营性项目上,承担了较多的政府职能,上述四项合计资金6.5 亿元,占总投资的72%,而在旅游项目上投入不足.
( 三) 开发周期过长,开发时序上未实现有效衔接
现有资源分布零星散乱,在资金提襟见肘时很难变现,更难将资源整合,陷入前后两难的局面.
( 四) 经营流微不足道,年收入不及贷款利息的四分之一,投入产出比严重失调
( 五) 公司承担了本应由政府支付的管委会工作经费1200 万元、核心景区的维护维修2800 万元及保安保洁费1200 万元,负担日益沉重
( 六) 承接政府历史债务所置换资产不能产生预期效益
三、止血和输血
通过B 公司9 年来在合作区域内坚持不懈地打造,促进了古镇的旅游业发展,提升了知名度,增加了当地居民的就业,大幅提高了税收,但B 公司却遇到了前所未有的困难,发展瓶颈使公司管理层不得不谋求变革.
( 一) 处理前期合作遗留问题,与当地政府重新签订合作协议1. 退出土地一级整理市场,原土地整理已成熟地块加快上市出让,未整理完毕的土地资源交还当地政府；
2. 未清偿完毕的历史债务交还由当地政府继续清偿；
3. 对已投入的非旅游经营性项目与当地政府进行结算；
B 公司已投入的非旅游经营性项目的本金、利息和投资回报,扣减已收回金额后,由当地政府分三年回购( 每半年支付一次).
自成立以来,公司累计发生土地整理支出6.5 亿元,按年投资回报率计算,扣除已收到的一级开发类回款1.9 亿元,当地政府还应支付7 亿元.
( 二) 保持现有股权比例增资并提供贷款担保
保持现有股权比例(A 集团占60%,当地政府下属平台公司占40%),以注入方式增加B 公司注册资本1.5 亿元；双方股东对B 公司按照股权比例提供相应的贷款担保.
四、凤凰涅槃
若当地政府有财力回购,则B 公司不但可以收回投资,还有少许的回报,但因每年区市县的财政收入有限,故单纯依靠政府回购收回投资的想法不太现实,那么,在政府回购不成立的情形下,公司必须要有预备方案,B 公司管理层拟定了以下发展思路：
( 一) 明确了公司新的定位
明确了B 公司由综合型的古镇全域规划者、土地整理者和核心景区管理者向市场型的旅游产品开发商和旅游项目运营商转变.依托古镇独特的山水文化资源,按照“文化休闲+ 田园山地度假”相结合的产业构架和5A 景区的标准,构建“一线三片”可观、可游、可深度体验的旅游项目,一线即利用江河水上通道,以江河为纽带,开发符合古镇特色的水上旅游产品,三片即自然景区、民俗文化区、商业休闲度假区,打造运营旅游产品,使古镇成为当地文化旅游产业的名片.
( 二) 新增建设投资以产生经济效益为前提,尽量缩小投入,扩大产出
收入的增长来源于扩展现有自然景区,计划分三年投入1 亿元,用于景区扩容和增设自营酒店,以周边林地为基础,在景区内增设经营性服务设施,扩大6 倍于现有规模的核心景区范围,以年收入5000 万元为目标.
( 三) 专注打造和运营旅游项目,由投资型公司迅速转型成经营型公司,并努力实现偿清债务
一是加快已整理完成的成熟土地上市,实现资源变现；二是用增资资金谨慎投入；三是扩大经营收入和利润,四是用每年流量结余尽可能偿还贷款本金,降低融资成本.
B 公司计划5 年内实现土地上市2.8 亿元,增资1.5 亿元,资金回笼后新增景区建设投入1 亿元,带来景区收入从年收入1500万到5000 万元的跃升.随着市场话语权增加,引入战略投资者适时增资扩股1 亿元,这样就可以在政府未回购的情况下偿还所有银行债务.具体测算如下：
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