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疯狂学区房背后的逻辑
最近,关于房价尤其是学区房房价不断上涨的话题在网上引起热议.比如,有段子转述一位禅师的话说,清华毕业都买不起学区房,那还买啥学区房？俞敏洪则在期间表示,学区房加大了不公.那么学区房房价疯涨的背后逻辑是什么,值得深思.
根据经济学原理,房价是由供求关系决定的,供不应求房价上涨,供过于求房价下降,因此学区房房价居高不下、不断上涨的原因显而易见就是供不应求.而导致学区房供不应求的原因有很多.
首先,学区房本身是住房.住房是人们的生活必需品,是生活的重要载体.在城市化加速过程中,城市人口不断增加,导致住房需求不断增加,住房供求矛盾较大,尤其在人口吸引力较大的一二线城市更是如此.以北京为例,在2009 年常住人口达到1755 万, 基本突破北京市2004~2020 年总体规划的1800 万人口目标之后,到2016 年常住人口达到2172.9 万,6 年增加417.9 万.按三口之家一套房子计算,每年需要新增住房23 万套.而前两年北京新房的供应也就在8 万套左右,今年新房供应才5.8 万套.供给远远不能满足需求.
其次,在房价不断上涨的情况下,住房投资不仅保值还能增值,具有了投资功能.拥有优质教育资源的学区房的需求刚性更大,更是自住投资两相宜,因此,房价涨幅也更可观.
更为重要的原因是,目前不论是从全国还是从北京市来看,教育资源分布非常不均衡.虽然北京在全国是教育资源的高地,但教育资源分布也不均衡.重点中小学等优质教育资源绝大多数集中在城六区,尤其是西城、海淀与东城.
重点中小学与其他学校相比,不仅有良好的硬件设施,还有素质较高的名师教学,升学率较高.家长们望子成龙、望女成凤,不愿让孩子输在起跑线上.而孩子能否上重点学校的条件之一就是住房是否在该学校的划片范围,所以买学区房是孩子能上重点学校的一个捷径.因此,学区房一房难求,导致不断走高.
笔者在2010 年曾做过一个“加快优质公共资源均衡配置,促进中心区人口与功能疏解”的课题.经过研究发现北京市人口不断增加,尤其中心城区人口不断聚集的主要原因之一就是优质公共资源过度在中心城区聚集所致,其中,随学而居是一个重要因素.有70%的重点高中分布在中心城区,几乎全部重点小学也都分布在中心城区.
最近这些年,北京一直在疏解非首都功能,把疏解教育等优质公共资源作为一个抓手.政府虽然在做各种努力,利用教育集团、教育联盟、名校办分校等形式均衡配置优质教育资源,但是本部和分校还是有差别的.因为学校的质量不仅仅是硬件设施问题,而是有没有“大师”.所以在教育资源分布不均衡的背景下,家长们为了自己的孩子购买“学区房”不得不说是一种无奈的选择.
未来希望通过各方努力,在均衡配置优质教育资源上下工夫,使疯狂学区房的现象有所缓解.不要让前面段子中的所谓“禅意”变成真实社会中的普遍逻辑.
（文/赵秀池首都经济贸易大学教授）
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