保障性住房借名买房合同纠纷司法规制的法律适用,该文是保障性住房论文写作技巧范文和法律适用和合同纠纷和规制类专升本毕业论文范文.
保障性住房论文参考文献：
摘 要：保障性住房是国家针对贫困人口制定并出台的一项带有倾斜性质的福利政策,由于其带有倾斜性质,必然会与相关法律产生一定的冲突.
本文通过对保障性住房借名买卖合同纠纷司法规制的法律适用性进行分析,并结合案例,对所涉及的法律进行阐释,希望对人们了解相关法律有所帮助.
关键词：保障性住房；借名买房合同；司法规制
引言：所谓的借名买房合同是指经双方当事人约定,出名人同意借名人以自身的名义购置房屋,并将房屋登记在出名人名下,其主要原因是为了享受到倾斜政策,购买保障性住房.在保障性住房借名买房中,出名人虽然在形式上属于房屋的所有者,但房屋的实际拥有者为借名人,如果二者存在合同纠纷,将会对司法规制的法律适用性造成影响.
一、法政策学分析
保障性住房是指政府依据相关政策和法律,为保证特殊人群的基本生活权益,给予其购买和租房上优惠的福利住房.简言之,享受倾斜政策的人员可以购买低于市场的福利住房[1].目前福利保障住房的形式为以下几种：一是廉租房；二是公共租赁房；三是经济适用房.保障性住房与商品房存在较大的差别,政策对于保障性住房会产生直接的影响.想要提高保障性住房借名买房合同纠纷司法规制的法律适用分析的合理性,应正确认识法政策学的含义.首先,法政策学研究的主要目的为,站在政策的角度看法律,对法律的工具性和目的性进行分析,找到一条法律代表政策的途径.从法律角度看政策,其研究重点内容为政策是否可以适应法律,以及政策在法律上的可行性,最终对政策是否可以转化为法律进行明确.而保障性住房政策则是介于政策和法律之间的倾斜政策,其宗旨在于限制司法自治,并给予特定人员政策上的帮助,受到帮助的主体会得到一些利益,而不符合条件的人群,自然享受不到这些利益,这种政策也可以说是变相的损害了这些人群的利益,针对这种情况,自然需要制定法律,在确保政策有效实施的基础上,对享受利益的主体加以限制.
二、案例分析
(一)案例概述
在该案件中,王某与张某在2005年进行了约定,张某需要借以王某的名义购买位于上海某小区的经济适用住房,同时,张某会给予王某一定的,作为好处费,然后等到购房期限满5年后,将住房转移到张某名下.于是王某就将购房所需的一系列交给张某,其主要包括：
王某的和户口本,然后顺利购买了经济适用房,并在*购房手续时将房子登记在王某名下,而张某则支付了购房需要的全部费用,并一直在偿还购房贷款,且装修使用权一直在张某手中.五年期满后,张某要求王某将住房转移到自己名下,却遭到王某的无情拒绝.此时,王某的态度与5年前截然不同,声称只将张某的购房费用还给张某,而张某的装修费概不退还,并表示张某在其不知情的情况下,以自身名义购买经济适用房,并对自身购房和贷款造成了一定的影响.张某表示大部分责任都应有王某承担,同时愿意承担自身的责任,希望法院可以依法对这件事进行处理.
上海市地方法院一审判决的意见为：房屋所有权归王某所有,其主要原因在于经济适用房仅针对特定的人群,而张某在指导限定调价的前提下,依然假借王某名义购买住房,因此,法院将房屋所有权归于王某.
但由于王某将买房所需的各种交由张某,显然知道这件事情的来龙去脉,因此,法院对王某的证词不予理睬.王某需要将张某购房使用的全部资金和税款进行返还.同时法院对张某申请的装修费同样不予支持.最终法院的判决结果为以下三条：一是判决王某返还张某购房款项；要求王某在判决生效一个月内交付张某房屋在五年内升值的利益；三是驳回张某的其他要求.
在一审判决结束后,张某和王某二人对于判决结果均不满意,于是上诉,但二审法院在查明事情真相后,认为张某和王某的上诉理由均无法有效成立,法院对于二者的上诉请求予以驳回,而一审判决十分准确,且具有适用法律,因此,对案件的判决为：驳回当事人上诉,维持原判.
(二)案例分析
由上述可知,法院判决的主要依据为诉讼双方违反了国家关于保障性住房租售的政策,因此,二者达成的协议属于无效协议,但却缺少明确的援引法律.通过对相关法律的查询,找到如下法律规定：借名人违反保障性住房政策,借他人名义购买经济适用房,提出房屋所有权转让,并遭到出名人拒绝时,不予以支持.由此可见,这条法律条例对于借名买房的情况持坚决否定态度,但该规定中缺少房屋返还规定.其次,还有一些省市地区的条例将5年作为基准点,如果购房未满五年,则购房合同无效,如果购房已满五年,则按照购房合同有效处理.通过查阅相关法律案件判决结果,发现法院在处理借名购买保障性住房案件中,通常不会采纳保证性住房政策上相关的条款,究其原因,可能由于政策条款法律地位较低,同时也体现了诚信原则的价值判断导向.
由于保障性住房政策是国家针对特定人群的优惠政策,保障性住房借名买房侵害的是国家的利益,而不只是出名人单方的利益.这一案件可以说是违反了国家政策的规定,致使不具备购房资格的人,以借名的形式购买保障性住房,是对社会公平的亵渎.对于出名人来说,其将购买保障性住房的资格转移至他人,是对私人权力的自由处置,法律无权对其干预管理[2].在类似案件中,司法部门应将重点放在维护国家整体利益上,分清国家利益和私人利益,同时,司法部门在审理这类案件时,不仅需要维护国家整体的利益,还要防止借名买房主体获取私人利益.
因此,在对保障性借名买卖合同纠纷司法规制时,其遵循的原则为合同废除原则,简言之,在保障性借名买房合同纠纷案件中,无论国家利益还是私人利益受到损害,首先都要认定借名买房合同无效,且将事件恢复到合同订立之前,而不能在司法过程中,让违法人员获取利益.因此保障性住房借名买房合同无效后,借名人向出名人转让房屋所有权是对法律性质的错误解读,不具备合法性和价值性.基于此,在上述案件判决中,当地法院可以将住房的归属权判给出名人,并要求出名人返还借名人的房款,但是对于房屋在五年内升值增加的利益,应通过罚款的形式,予以一定程度上罚款,而不是将增值的利益全数判给张某,以示法律之公平.
如果,借名买房合同无效后,将房屋在期限内升值的利益返还给借名人,看似是符合法律规定,但却有可能成为借名人和出名人获取利益的途径.
结论：综上所述,在上述案件中,法院的判决结果,虽然在一定程度上维护了社会整体的利益和私人利益,但是在房屋增值利益归属权的判决上却有待商榷,因为,该案件的重点已经不再是维护社会利益,而是要对违法者的违法行为进行惩罚和约束,如果维持原判,则是对法律之亵渎,因此,司法部门应与地税部门进行沟通,对违法者既得增值利益进行收缴,以示法律之公平.
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