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“房价太高了.”发出这个感慨的不是一二线城市的居民,而是一位在三线城市生活和工作的朋友.
他感慨说,最近这一两年,他所在城市稍微中心一些的地方,基本已经买不到万元以下的房子：“你说一线城市二线城市工资高,机会多,房价上涨正常,我们这个城市工资也不算高,为什么涨得这么快？”
他的感慨并非个例.据了解,不少三四线城市成为这波房价上涨的热点.
多种因素影响三四线房价
三四线城市房价上涨快是真的吗？这背后的原因是什么？
在本轮房价上涨中,新一线城市和部分二线城市的一个变化逻辑是：随着大量毕业生等就业人口的涌入,打破了房地产市场原有的供需平衡.
而对于一些此前不被关注的小城市而言,近几年也出现了人口回流.比如,此前一直是人口输出大省的四川,在2011—2017年,每年分别增加8.2万、26.2万、30.8万、33.2万、63.8万、58万和40万常住人口,平均每年增加37.2万人.至此,四川省常住人口规模连续7年增加.据了解,其中一部分人经过多年的积累,也有经济能力在县城购买新房.
然而,这一逻辑就很多地方来说,也并不完全适用.以成都市青白江区为例,根据其2017年国民经济和社会发展统计公报数据,年末常住人口40.67万人.2015年和2016年,该区的常住人口变化情况为：39.87万人、40.21万人,显示出该区常住人口并未出现大幅度的增长.但2016年以来,青白江区的房价增长明显.
而上述人口涌入逻辑,对于不少持续处于人口流出状态的三四线城市,就更加难以成立了.
那么,是什么因素促进了这些城市的购房需求？据了解,首先是改善型住房需求.过去,三四线城市在所修建的小区大部分为7层及以下非电梯公寓,而随着家庭成员年龄增大,购买电梯公寓的需求大量增长.
但更关键的原因是房地产的投资和拿地需求都在从一二线城市向三四线外溢.
进入3月后,供职于成都某大型房地产商的一名负责人,往返于德阳、南充、攀枝花等四川省内三四线城市的频率逐渐增多.
“过去是地方政府求着我们拿地开发,现在这些地区的土地都供不应求.”该人士称.
随着一二线城市限购、限价,开发商的利润受到影响,加之市场需求被抑制,一二线城市地价过高等因素叠加,目前大量房地产开发企业进入三四线城市.不少开发商转而在新的区域拿地.而这些区域的一个共性是：对消费者不限购,对开发商不限价,同时随着经济的发展,具备了承受更高房价的地区人均收入水平.
“比如我们刚刚在四川某GDP过1000亿的城市拿了一块地,我们的拿地成本在5000元/平方米左右,可能会卖到一万,而这个城市的房价目前才8000元/平方米左右.”上述房地产负责人表示.
三四线城市土地市场异军突起
中原地产研究中心统计数据显示,5月单月,部分城市卖地金额达到年内最高纪录,50大热点城市合计卖地金额单月高达3130亿元,同比上涨111.5%.其中卖地最多的城市分别是杭州、重庆、嘉兴、南京、湖州、宁波、合肥,这些城市的土地出让金成交金额均超过百亿.
从更长周期看,今年1—5月土地市场仍处高位,合计土地出让金1.5万亿元,与2017年同期的9503亿元相比,上涨57.6%,多卖了4520亿元.杭州、重庆、苏州、北京、郑州、济南6个城市前5月卖地超过500亿元,25个城市卖地超过200亿元.
最高的杭州,卖地1391亿元,同比上涨246%；其次是苏州,卖地681.8亿元,同比上涨77%.杭州5月出让的百井坊地块以107亿元的总价成为近期全国地王,该地块楼面价为5.5万元/平方米,亦刷新了杭州的历史新高.
从2018年以来土地市场整体表现看,三四线城市异军突起是一大亮点.据中原地产统计,包括佛山、南通、常州、嘉兴、湖州、台州、徐州、扬州、菏泽、上饶、阜阳、盐城、金华、泉州、赣州、许昌、岳阳、淄博、镇江、绍兴等20个三四线城市,卖地金额在2018年出现了明显上涨,累计成交金额超过100亿元.
可以预见的是,防范三四线城市土地市场过热,将成为接下来的调控重点.易居研究院研究员詹毅凡注意到,与一二线城市较为冷清的土地市场相反,三线城市显得相当火热.5月份,虽然三线城市的土地成交面积出现萎缩,但土地成交均价却有较大反弹,达到2011年以来新高.土地成交受房价影响较大,房价上行,则开发企业有更大的动力以更高拿地,5月份三线城市的地价创下新高,也是三线城市楼市火爆的缩影,相关政府部门应有所准备,防止市场过热.
数据是最好的例证.5月,三线城市土地成交建筑面积为793.1万平方米,环比下降36.5%,同比下降7.9%；但成交均价为2187.3元/平方米,环比增长12.8%,同比上涨26.2%.
需警惕大量新增库存
然而,西南财经大学副教授刘璐表示,导致三四线城市房价上涨的主要因素,是中心城市调控趋严导致的购买力外溢.
“一种情况是自然的补涨.比如很多东北城市都是这种类型,属于市场价值的自然修正.”刘璐称,“另外一种情况就是热点中心城市向周围的热度外溢,以本省的中小城市为主.比如四川南充等地,2017年上半年的房价还在下行,但随着成都的楼市调控越来越严,包括南充在内的省内其他城市楼市逐渐热了起来.”
值得注意的是,成都在5月15日发布购房新政后,对过去不在限购之列的远郊城市也增加了约束性条款.其中最大的变化是从过去不限制购买,到限制以家庭为单位购买,而限购条件则从过去的无限制,到要求需缴纳满一年社保.
而类似成都的一二线城市楼市新政,会否刺激购房需求流向周边三四线城市？
刘璐认为,现在情况比较复杂,如果成都新房二手房的价差存在比较长的时间,那周边还会一直火.
同时,刘璐认为,尽管四川省内三四线城市本身有购房需求,但和三四线城市巨大的库存相比不算什么.“这一轮三四线城市热起来主要还是核心大城市调控趋严带来的购买力外溢.很多三四线城市自身的基本面是难以支撑楼市持久热度的.”
对此有同样担忧的,还有来自房地产企业的负责人.
“潮水过去,三四线城市可能又出现大量库存.”一名供职于全国某大型房地产企业的四川区域负责人表示,“现在有大量的开发商涌入了三四线城市,我担心未来又将推高这些城市的库存.”
尤其是随着大量开发商涌入,三四线城市人口数量少、购买力有限的短板将会凸显.“在我们业内,把这种行为称为‘割韭菜’,”上述人士说,“毕竟在这些三四线城市,有能力购买高价房的人不多,当第一批开发商来‘收割韭菜’后,留给第二批开发商的空间已经不多了,而后续涌入的开发商如果继续修建大量住房,也许几年后,这些城市又会出现大量的存量住房现象.”
值得注意的是,从今年3月起,多个三四线城市政府开始发文进行调控.如四川省泸州市发文称,将对“中心城区热点区域的地块,需要采取限定住房销售、配套保障房、自持租赁住房配建等方式调控地价的,由住建部门会同国土资源部门、规划部门提出方案,并列入土地出让方案报市政府批准后执行”.
而就在5月14日晚间,辽宁省丹东市政府出台了《关于促进我市房地产市场平稳健康发展的意见》,表示要坚定不移落实“房子是用来住的、不是用来炒的”工作定位,坚决防范炒房投机行为,并明确规定出限制区域范围.
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