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最近的房地产市场可谓“乱花渐欲迷人眼”,先是万科喊出“活下去”的口号；后是“金九银十”销售不佳,各地传出一成首付的消息；再是市场传出一些房产被法院7折拍卖的新闻……人们不禁期待：房价是要降了吗？
首先,从销售角度来看今年房地产市场的走势.总体而言,今年房地产市场在5月出现回暖,但回暖持续时间较短,“金九银十”旺季不旺、销售不佳,部分城市传出十一楼盘降价促销的消息.从数据来看,三线城市8月开始销售增速明显下滑,一线城市销售增速在10月后开始下滑,而二线城市销售增速持续较弱.
另外,与历史相比,今年房地产市场销售增速回暖的持续时间变短.比如,2012年房地产销售增速回暖大约持续了一年半,但今年房地产销售增速回暖只持续了1个季度.
其次,从房价角度来看热点城市的房价涨跌情况.从新房来看,9月新房环比出现下跌的城市个数增多,8月仅有厦门新房下跌,但9月有上海、深圳、金华3个城市房价出现环比下跌.从二手房来看,9月共有7个城市二手房出现下跌,其中上海二手房已经连跌8个月,厦门连跌18个月.整体来看,9月70个大中城市新房环比涨幅已经收窄.
从人口和杠杆来看,房地产市场面临较大的下行压力.2014年后,我国20岁至45岁人口增速已经转负,刚需的基础逐步减弱,户均住宅1.1套表明改善需求是房地产下半场的主角.硬币的另一面,则是我国居民杠杆持续走高,表内居民贷款与存款的比率已经从2006年的23%提升至2018年9月的65%,在全民借贷以至于需要缩衣节食来还贷的环境下,继续加杠杆买房的空间已经十分有限.那么,在房价调整周期中,哪些城市的房价下行压力较大呢？
根据经验,随着房地产市场进入调整周期,房价一般会遵循先三四线、后一二线,先卫星城、后核心城,先郊区、后市区,先二手房、后新房的顺序依次调整.
首先,棚改货币化政策退出,三四线城市房价调整压力大.2016年底随着一二线城市房地产调控力度加强,三四线城市房价伴随着棚改货币化出现了稳定的上涨,尤其是今年,三四线城市房价涨幅明显超过一线和二线城市.
但根据央行统计数据,今年2月PSL新增1500亿元,随后便逐步下滑,到今年8月PSL只新增了90亿元,9月开始PSL转为支持基建项目融资.
正所谓“春江水暖鸭先知”,随着棚改货币化政策退出,开发商也逐步放弃三四线城市所谓卫星城的战略,今年8月至10月三四线城市土地成交面积同比下滑35%.
其次,新房倒挂城市二手房价会持续阴跌.2016年10月开始,主要一二线城市对新房采取限价措施,所以一旦市场调整,这类城市二手房市场会进入无流动性的阴跌状态.
以20 0 6年底至2018年9月70个城市的二手房和新房计算,无锡、杭州、深圳、武汉等城市二手房价相比新房溢价幅度较大.在市场形成观望情绪后,这类城市的二手房房价会逐步阴跌,理论上跌到与新房持平为止.
摘自苏宁财富资讯
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