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商业地产论文参考文献：
文/蒋鹏
3月10号到4月中旬,我去了郑州、杭州、济南、宁波、上海,以演讲嘉宾、嘉宾主持人身份参加了国内所有最顶尖平台的活动.在此过程中我发现两个特点：首先,参加活动的行业人士级别越来越高；其次,对内容越来越关注.这就是去库存压力带来的影响,期待之路,但还是习惯只听不分享,落后的味道非常明显.行为参与是集体抱团取暖的路径,心态保守是贻误战机的必然,心态决定状态！我发现活动中嘉宾人数多、质量高、观点有见解、碰撞有思考,相比以前大有进步.我在想为什么会如此？地产企业的存量太大,问题太多,实操已经不够用,需要资源吗？这个级别的参会嘉宾不考虑项目操作层面的需求,但想听观点、听模式、听想法.企业内部已经难以输送战略级别的决策素材,走出去成了倒逼下的选择.
地产去库存,两条线的剖析.
明线,在量上去化.这条线上的企业100强平均存量不低于100万平米以上,就是100亿以上的货值,这个成为企业财务利润的收割机,苦不堪言.其次,成为行业内顽疾,难以在健康发展上与金融行业、零售行业共赢未来,也很难建立健全完善的流程体系和团队管理.这些基础设施建设没有成为焦点,创新的条件几乎只有抄袭,最后造成社会恐慌,大量闲置建筑,对城市、经济发展都带来无法回避的现实.在这条线上,政府部门的作为非常关键.
地产存量去化,目标第一是止损,其次是增利.存量资产是企业利润收割机,止损迫在眉睫,目前没有很有效的实现措施.资产要具备被经营这一属性.怎么做到呢？第一,增加使用物理资产范围的使用类型.李克强总理说养老地产的发展,包括双创,一切能赋予内容的做法都要放大去使用,这叫止损.企业开始轻资产模式,市场开始进行ABS,资产证劵化,购物中心运营,属于增利.
这条线在地上跑,属于时间线,一个条件叠加一个条件,彼此支持,一旦形成不了结构,成长速度非常缓慢,去化周期难控.要重视的第二线是开放思维、解放思想,运用一切可以利用的资源进行空间组合.现在“共享经济”在互联网时代的发展引发的内容变革创新,把存量资产看成资源整合的一个基础,而非传统思维的核心.在各行业组合中把商务属性淡化,功能属性加强,去寻找属于市场需要的商业模式组合,继而完成多赢局面的诉求,比如共享单车、比如滴滴打车、比如生态体系.
两条线的并行转轨,需要克服的困难是染色体的融合.这里的标准有价值观,如果一定要给价值观给予一个说明,是要有高阶位的势能.这个势能的确定源于立场的确定,必须立足行业、社会.如果立足个体,企业基本不可能融合两条线.
目前全国存量总面积13亿多,综合体从2014年4000个到2017年7000个,未来预估有1万个.这个面积,一个字可以形容——“剩”,前面加一个形容词——“过”.过剩成了行业现象,多而不精,大而不良,直接导致商业去库存在市场与政策中阻碍重重.
去库存,就是让物业被使用,核心就是转化,让谁来用.从常规的使用者到无边界的使用,核心是扩大使用边际范围.具体表现无外乎三个维度：政策法规的措施,控制源头,别再随意新增建筑面积；鼓励运营、降税、贴补；市场上,各种类型的参与,养老、创业、基地.意识要打破常规经验,怀揣行业担当去看待社会困难处境.
成都新出台控制商业项目属性更改的政策,不清楚目的,但可以肯定,不利于商业去库存,思维僵化.前年底一系列政策措施帮助去库存,在去年初开始全面有起色,到去年10月3号忽然进入速冻,当时以为这个政策只是短暂,现在一个接一个的冰冻期开始进入市场.马云说,经济进入快速颠簸中,问题自然非常多,但机会也非常多.问题永远都有,机会在哪里,却需要在问题中寻找希望,这也是去库存中必须要有的信念.
洞察力优于商业模式,这才是属于时代匹配的机会.还把链家看成二手房公司,把优客广场看成创业公司,把一切有想法但亏钱的公司当成失败的企业,都是错失机会自动退出的loser.
鹏友会的出现被称为一股清流,都在主动了解规则的原因和坚持的目的.我现在出去,坐在哪儿都有很多所谓见过的人过来主动寒暄,很多以前在背后调侃挖苦的人都在改变看法,很多点赞的人开始主动贡献商业模式,很多行业人士主动给予赚钱的落地项目,但自己要清楚,他们只不过是陷入了晕轮效应.在我们100余周周三聚的坚持下,打破了他们对人的理解,内心的不以为是在安全地带开始不知所措,眼下给予的支持不是温暖,只是觉得搭上线没有坏处,把鹏友会当成了一个可以关注的资源.对于鹏友会要有清醒的自我认知,真正给予温暖并需要被重视的人是你们.
鹏友会在国内商业地产圈被高度关注,它们问我很多问题,为什么叫周三聚,而不是周一聚、周二聚、周四聚、周五聚、周六聚？为什么规则是按照进门时间排序？周三聚的费用谁来支付？你们为什么没钱？
社群不是协会,协会是虚的,企业是实际的,相互之间解决不了具体问题,发展问题,只是资源宣传,整合都做不到,是落后的生产关系.社群垂直关系解决了虚实结合.它不是资源共同体,跨界是在强端口处找到商业模式的对接,才能完成企业发展的需求.社群是先进生产力的代表.
先进的生产力才可以高纬度地解决存量资产问题.资源整合做不到,人脉更做不到.政府都做不到的事,传统领域的行业只有找钱生存,不可能改变存量资产的现状.这个空间属于思维模式的高纬度升级.
联商网董事长庞小伟说,阿里巴巴的曾敏告诉他,传统行业连信息化都没有解决,他们已经发现互联网落后了,物联网已经不是一个名词,DT、AR、人工智能全部产品化了,你还在旁边瞎折腾.
传统金融解决的是二八问题,新金融解决的是八二问题.传统金融本来也是一个服务机构,结果比衙门还难进,需要的时候永远不在.现在的境外机构也有这个问题,眼里只有客户,还是大客户.马云可以依仗八二市场在全世界拥有市场,不是有大智慧,大格局下的大担当,这个是现实主义者一辈子无法企及的势能高度.
先进的思维方式也分技术性思维、社群性思维.
建立航道、重设跑道是一个机会,虽然也难,贾跃亭就是迈过BAT三座大山,现在在神与骗子之间被舆论摇摆,在伟大的梦想中想着谁给我钱.
你的做法如果不是扩大边际效益,或者不是降低固定成本、不是行业普惠、不是集体开心,估计就不会成功.所有先进的思维会带动整个行业的发展,但推进的力量不是先进的思维,而是先进思维的普及程度,运用才是真正的推动力量.但没有先进的思维,基本不可能改变现状.
国际化是一种能力,全球化是一种格局.
我们在一起要做到其他动物和机器都做不到的事,才是能力.
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王秀银,左梦妮作者简介王秀银（1963）,男,湖北松滋人,三峡大学外国语学院院长,副教授,研究方向英美文学与比较文学；左梦妮（1993）,女,湖北襄阳人,三峡大学外国语学院2015级硕士研究生,研究方.