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对房地产论文参考文献：
中国房地产行业,不仅仅承担着房地产本身的职责,还叠加了中国宏观经济中的很多因素.
将它放置在经济逻辑中来看,与国际市场做比较时,中国在相当长的时间里处于增量市场,在宏观经济中具有相当大的组成部分,直接体现在固定资产投资上.
从国民经济的循环角度来看,中国房地产市场的大发展经历了三个阶段：
第一个阶段,是1998 年房改之后的蜜月期,这一期间房地产市场的发展、地方政府的城市建设形成了一个非常良性的互动过程,房地产与宏观经济处于相互促进的阶段.
第二个阶段,是房地产与国民经济关系开始出现微妙的变化,总体上看它和国民经济之间仍然是良性循环,但是它和国民经济之间制约的因素开始出现了,房价的上涨带来租金的上涨,房地产投资的上升带来原材料的需求,带动原材料上涨,这些都推动了成本的上升,这便带来成本上升的焦虑反应.
第三个阶段,房地产金融化阶段.从宏观经济上看,房地产增量对国民经济的拉动作用开始弱化.因为这一阶段,二手房交易占比越来越高,所以增量上对宏观经济的影响不像前阶段影响那么大,房地产市场开始出现了分化.
通过分析2015 年前后抵押贷款利率与房价的关系,会发现这一年是一个拐点.2015 年之前,抵押贷款利率与房价同方向变动,这反映房地产内在价值属性；2015 年之后,抵押贷款利率与房价的关系出现变化,利率水平下降、货币宽松的环境下,却带动了房价的快速上涨,房地产市场与金融市场关系非常密切了,金融对房地产市场的影响逐步成为一个主要因素.
近些年,通常听到“钱太多了”,我们似乎没有意识到房地产市场的资金从哪来的,以往货币创造过程中依靠央行( 政府) 的信用,但近年来,透过房地产市场可以发现,货币创造的基础一部分来自对“物( 房地产)”的信赖.创造出来的货币越来越多地投到了非制造部门,制造业在前两年新增贷款里面占比不到5%,有些年份甚至是负数,2016 年到2017 年,新增的房地产贷款占整个的新增贷款的比重超过40%.
如果从金融的角度来看,这种信用扩张的基础越来越多地依赖于房地产,越来越集中于房地产市场,这个过程引起了高层的高度关注.中国的货币信用创造越来越多的是通过房地产,通过个人的抵押贷款来进行货币创造,所以在宏观上就引起了多方关注.这种信用创造的渠道过于集中于房地产、集中于个人抵押贷款,导致金融脆弱性正在增加.
此外,从量上分析,也能发现这一现象.从的角度来看,出现了三套体系,一种以房地产为主的资产体系,一种是和老百姓购买消费为主的消费市场的体系,一种是以工业商品为主的生产销售体系.
从上述三个指数2010 年以后的数据来分析,房地产领域越来越影响资源的再配置,所以会引发再配置的调整,继而引发大家对于房地产在金融层面的担忧.
随着这种信用扩张的金融化程度越来越高,从地产融资、金融市场融资、消费融资,到现在的股权融资,逐步金融化的过程中,居民信贷在整个房地产金融里的占比也在快速上升,这就是宏观面对房地产金融层面高度关注的原因.所以我们提出,房地产市场要逐步回归居住属性,并建立房地产长效机制.
如何看房地产和货币政策的变化？基于上述分析,目前货币的信用扩张,相当大的比例依赖于房地产市场,居民的消费贷款,房企及居民负债率在快速上升,现有的货币政策,从资产扩张和借贷角度加强了对房地产市场的管理,所以导致一个结果：这个地方扩张可能对整个环境有所宽松,但是对房地产行业仍然会有严格的控制.
我们从最近的一个变化可以发现,随着监管的加强,大资管行业增速出现快速的下降.无论从银行理财还是证券行业的资管产品,规模增速都在下行,使得我们原来表外的融资渠道开始有所收紧.
这对于房地产市场来讲,未来将进入分化的时代,这个时候谁能把管理得好,谁将在未来竞争中获胜.目前货币政策中法定存款准备金率下调,意味着金融机构在央行存款比例下降,总体偏中性,边际扩张.降准受到市场正面刺激,增加了一部分信用的扩张,这对房地产市场影响总体来看是正面的.但是看似宏观上放松,而对房地产行业来说,仍然需要做好流的管理.管好流,无论未来在市场分化和重新洗牌的过程中都能获得更大的好处.
另外,我们通过观察最近的资金变化,随着中国人民银行调整存款准备金率,市场利率有所下降,债券利率也高速下行,银行贷款也是处于相对平稳的态势.由于对场外融资的监管,场外融资规模正在收缩,这种融资在体系内总体上资金利率水平是稳定及趋于下降,但是体系外的非标准化融资正在上升,整个融资环境对企业层来说比去年来的要紧,所以对于房地产行业来说,做好金融之间的资金配置,是未来房地产分化和竞争中获胜的关键.
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