长租公寓：盈利只是短期难点,该文是关于盈利相关论文写作参考范文和盈利和短期难点和公寓方面硕士论文范文.
盈利论文参考文献：
文 / 成斌 乾立基金执行总裁
国务院2016 年印发《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》( 下称《意见》),明确提到到2020 年,基本形成供应主体多元、经营服务规范、租赁关系稳定的住房租赁市场体系,基本形成保基本、促公平、可持续的公共租赁住房保障体系,基本形成市场规则明晰、政府监管有力、权益保障充分的住房租赁法规制度体系,推动实现城镇居民住有所居的目标.
政策的大力支持,对于发展住房租赁市场无疑是利好,但是具体到市场参与的过程之中,政策的支持并不能解决所有的问题.有些困难和挑战,是市场参与者在逐渐成长的过程中,不得不面对的.比如在长租公寓市场,盈利难就是现阶段的主要难题之一.
借势政策,争相布局
在万科、龙湖、旭辉、碧桂园这样的开发商进入长租公寓之前,市场上更多的是魔方公寓和You+ 这样的运营企业.但是在传统的销售模式持续走弱、去杠杆、监管趋严、房地产由增量市场转向存量市场的大背景下,越来越多的企业开始考虑长租公寓.
进入今年下半年,对住房租赁市场利好的政策密集出台,以及相继而来的政策的落实,让企业缩短了考虑的时间,开始争相布局和进入长租公寓市场.
以广州对于住房租赁市场的推行力度为例,7 月17 日, 广州公布《加快发展住房租赁市场工作方案的通知》,提出要推动住房租赁市场的发展.8 月15 日,广州公布《广州市2017-2021 年住宅用地供应计划》,配套之前的政策.9 月11 日,继北京、上海、成都之后,广州推出“只租不售”的土地模式,政策落实.
在这样明确的趋势和大力度的推进下,8 月,多家房企在业绩发布会上宣布布局长租公寓,其中包括碧桂园、中海、越秀.
除了开发商,一批*企业也在进入长租公寓,其中有链家的自如、伟业我爱我家的相寓、世联行的红璞公寓等等.酒店行业中也有入局者,包括窝趣、逗号公寓、漫果等等.
参与者增多的直接影响之一,就是获取房源的成本大大提升——尤其是一线城市.因此,即便一线城市的年轻人更多、市场更大,其过高的成本还是让一些潜在参与者望而却步.
除了房源成本,长租公寓的另一个成本是装修成本,平均下来每间1万到2 万元.此外,长租公寓项目的运营方所提供的服务,也是成本的一部分.服务成本会随着服务内容的不同和人工成本的不同而不同.
短期困难,未来可期
运营长租公寓项目有轻重之分,轻资产项目是租赁,重资产项目是自持.后者比前者有更重的资金需求,因此对于一些手握全自持项目的企业来说,资金压力自然偏大.
万科的半年报显示,由于长租业务的发展,长期摊销费用大幅增加近32% 至12.67 亿元.世联行的数据显示,上半年公司资产服务业务毛利为亏损3336.64 万元,同比下降211.91%,
主要是由于公寓管理业务中,支付给出租方的租金费用和摊销的室内装修配置费用的增加.
面对这样的数字,不难理解会存在“做长租公寓账算不过来”的说法,也不难理解会有业内人士呼吁,政策应该给长租公寓行业提供更多的支持.在我们看来,虽然短期内,盈利存在一定的困难,但是长期来看,长租公寓是具有投资价值的.
一方面,长租公寓的租金溢价,除了与品牌相关,更与服务的质量相关.而长租公寓运营方的服务能力,是需要时间来提升的.服务的溢价本身也需要时间来释放.
另一方面,全自持不等于不可交易,在美国,长租公寓占了相当大的比例,而这些项目基本上都是全自持.一个长租公寓项目,在运营2 到3 年之后,如果满租率达到80% 以上,就会有别的资金进来参与.因为长租公寓的租金回报具有稳定性,因此会吸引一些对稳定性有偏好的基金,比如养老基金、保险资金、共同基金、退休基金等等.
后续随着国家出台更多的政策, 帮助市场参与者打通金融环节, 拥有更多的参与和退出的途径, 长租公寓市场将更快、更健康地发展.
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