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房地产开发企业财务管理及成本管控路径分析
孟祥玲
山东省邹平县集祥房地产开发有限公司
【摘
要】文章针对房地产开发企业财务管理为基础,以成本管控路径分析为出发点.首先分析了房地产开发企业当前的财务管理现状 ；其次对房地产开发企业成本管控原则进行介绍 ；最后总结出房地产开发企业成本管控的有效措施.目的在于更好地提高房地产财务管理质量,有效开展成本管控工作.
【关键词】房地产开发企业 ；财务管理 ；成本管控
房地产开发企业的发展,随着城市化建设脚步的加快,数量 不断增多,当然面对的挑战也逐渐增加.尤其是当下市场发展形 式多样化,为了提高房地产开发企业的市场竞争力,必须积极从 房地产开发企业管理以及成本管理等方面出发,优化内部结构.房地产开发企业财务管理质量提高,强化内部规范管理制度,能 够很好的提高企业工作效率.帮助房地产开发企业降低财务管理 费用、销售费用以及企业开支等,合理控制房地产开发成本的投入.
一、房地产开发企业财务管理与成本管控的现状与特点
房地产开发企业是我国经济发展中的重要组成部分.房地产行业与一般行业有着诸多不同,主要体现在 ：
1.整个开发周期比较长,涉及金额偏大
房地产行业所开发一个项目所需资金巨大,仅仅依靠企业自有资金,往往不够,需向银行等金融机构融资,贷款成为房地产行业主要的融资品种
2.目前市场变化大,使得房地产企业的开发风险增大,不可控因素复杂
由于房地产企业开发一个新的项目,周期较长,所以比一般企业发生不可控因素更加不可预测,如果对市场预测失误,往往会对产品售价及单位时间的销量造成一定影响.而房地产企业的产品单位较大,给企业带来的不可预计风险巨大.
3.房地产企业目前的现状
房地产市场发展千变万化,整体来说房地产开发企业市场进 程相对较短,加上行业之间比较分散,导致各个成本管理控制看 似整齐,其实内部参差不齐,从全面方向分析,房地产开发企业的财务管理属于粗放型管理模式.从局部方向分析,房地产开发 企业发展水平不一,管理强度不够,导致房地产开发企业财务管 理质量一直得不到提升.尽管在市场变化,房地产开发企业创新 基础上,很多房地产企业已经意识到自身存在的问题,并且也对 成本管理控制、财务管理提高重视,但是真正付诸于行动还是遇 到很多阻碍,一些客观因素的影响,需要布置详细的规划,谨慎 优化.房地产开发企业针对成本管控方面的认识,并不是很准确, 出发角度不同,因此存在一些误区.一些房地产开发企业对成本 管控的认识,基本停留在财务管理、造价审核方面,责任认识将 其规划到成本控制部门.整体上来讲,房地产开发企业对成本管 控没有实施全面布置,缺少全过程的监督控制,管理思想不够先进, 很多方面受到禁锢,同时成本管控工作的进行,并没有鼓动全员 参与其中.成本管控单纯以节省成本为出发点,没有发现成本管 控也是为企业创造价值.管控的内容避重就轻,核算基本都是事 后进行,事中控制与事前筹划不到位.职责分工不明确,惩处制 度确实.以上就是当前房地产开发企业的成本管控现状,虽然一 直在不断完善,但毕竟处于发展探索阶段,所以还需要投入更多 的精力.
二、房地产开发企业财务管理与成本管控的原则
房地产开发企业财务管理、成本管控期间,需要遵循以下原则, 才能更好地提高管控质量,同时为房地产开发企业创造更多的收益.
1.坚持全面性原则
所谓全面性原则,不仅是成本管控的内容全面,也包含鼓动 全员重视成本管控.从全方位、全要素角度出发.企业中的员工 都具有成本管控职责,当然还包含与企业合作的伙伴,也要鼓励 其参与到成本管控中.管控全过程主要是针对房地产开发企业, 从最初的楼盘调研一直到最终的楼盘交付,所涉及到的阶段都要 进行管控,事前、事中、事后三位一体.从全方位角度,结合房 地产开发惬意全要素为基础,对成本、费用等严格监督管控,保 证每一个细节都不放过.
2.成本动态化原则
房地产开发企业的成本并不是一成不变的,随着房地产开发企业价值,各种活动等的变化呈现出动态模式.对房地产开发企业进行成本管控期间,一定要保证遵循成本动态化原则.结合动态变化过程,寻找其中隐藏的价值链.尤其是成本管控中,坚持纵向、横向价值链相结合,这样才能提高成本管控效果.
3.目标成本管理原则
房地产开发企业,必须树立明确的成本管理目标,积极制定 合理的成本管理计划,这样才能提高成本管控的质量.当然目标 成本中包含很多类型,比如计划成本、定额成本或者标准成本等.这些目标成本类型本身具备综合性与科学性,提高成本管控的先 进性与约束性.目标成本利用成本管理目标的制定,明确计划方针、制定执行措施等,逐步将涉及到所有管控对象进行严格审核控制.当然还需要注意目标成本管理中合理性与可考核性.
三、房地产开发企业财务管理及成本管控的有效措施
1.全过程成本管控
对于房地产开发企业来讲,财务管理是系统性的管理工作, 必须保证实施全过程管控,这样才能将所有管控的细节关照到, 保证成本管控实现最终的管理目标.传统成本管控中,各部门之 间都是孤立存在的,并且部门之间的联系单一,过于封闭性的管
理控制,导致管控存在缺失,影响做种管控的质量.房地产开发 企业优化财务管理期间,必须注重全过程管控,项目的每个环节 都要严格掌握在管控范围内.对成本管控的管理思路进行创新, 做到从项目投资开始,到项目的规划、招标、工程施工、竣工等 所有过程都能够全面进行成本管控.各部门之间的联系非常紧密, 注重利用这种联系,提高成本管控的影响力.投资决策阶段,及 时对成本规划提出合理配置建议,项目策划而极端,提出完善的 成本管控策略.设计优秀的成本管控计划,采取限额设计手段, 提高工程造价的控制能力.招标期间,对合同签订阶段一定要十 分重视,及时做好工程量清单,保证合同的标准.工程施工期间, 做好预结算工作,制定详细的成本费用管理计划,选择适当的施 工方案,对现场造价严格控制,如果出现变更及时签证.竣工阶段, 对结算书严格审核,及时与施工单位咨询各种费用,保证每一项 都经历成本管控.
2.全方面成本管控
全方面成本管控主要是针对房地产项目组成为基准.房地产 项目包含很多组成元素 ：土地成本、项目前期费用、工程成本、各种管理费用等.树立全方面管理理念,对所有成本管控内容都 能够全方面管理控制,制定适当的成本管控手段.比如土地成本 管控期间,需要进行实际调研,保证可行性合理,土地的所有成 本支持都符合发展要求,这样才能保证土地成本管控的科学性.亦或是前期各项费用的管控中,对大项前期费用自身关注,还需 要将所有的支出细节进行管控,并且对管控方案进行确定,各项 所需的材料以及设备等保证质量、型号合理,对严格控制等.针对每一项成本管控内容,采取全方面管控手段,保证成本支出 合理.
3.鼓励全员参与成本管控
成本管控要求全员参与其中.成本管控不仅是某个部门的责任,是房地产开发企业整体的责任.成本管控涉及到房地产开发企业整个经营运行过程,因此必须鼓励所有人员参与其中.从项目的确定、设计、营销等部门,加强彼此之间的联系,保证协调性一致基础上,对成本严格管理控制.针对成本管控组织活动详细介绍,帮助企业全员了解到成本管控的重要性,树立全新的成本管控理念,对员工成本管控意识加大培养力度,调动员工参与成本管控的积极性.工作期间能够养成节约成本意识,激发出员工降低成本方面的潜能,降低房地产开发企业支出成本,利用科学的方法保证所有的成本管控方式都能够顺利执行.
四、结束语
综上所述,成本管控对房地产开发企业发展非常关键,利用上述优化措施,一是能够提高财务管理及成本管控质量 ；二是能够很好地提高房地产开发企业在市场发展中的竞争力.
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