房地产项目流全过程管理思路,该文是房地产项目类有关论文怎么写与*流和房地产和思路方面论文怎么写.
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摘 要：房地产行业属于传统行业,但在新时期有了新的发展思路.新时期,房地产行业面临深化改革,而如何正确的使用资金,保证房地产项目资金合理分配,是流管理的重要内容.本文先简要分析房地产项目流全过程管理内涵,然后从几个方面入手进行深入分析,深入解剖流全过程管理思路,望采纳.
关键词：房地产项目；流；全过程管理
房地产行业是我国重要的实体经济类型,在经济全球化发展过程中,国际金融风险以及日益发展的行业竞争,对房地产行业发展造成较大的冲击.从本世纪初经济危机对房地产行业冲击开始,房地产产业发展受到阻碍,房地产企业资金链也出现短缺问题,甚至一些小型房地产企业发生了资金链断裂问题.强化对房地产项目流的管理,能够对项目资金合理分配,保证资金链充足,为项目顺利实施提供保障.
一、流全过程管理概述
所谓的房地产项目流,指的是以某一具体项目为对象,在项目生命周期内,贯穿房地产项目开发全过程的流入、流出的增加.从实质上来说,房地产项目流为投资意义中的流,而房地产项目全过程包括了投资决策阶段、前期准备阶段、建设阶段以及竣工验收阶段.
房地产项目流入主要包括两个方面,其一为在房地产项目开发过程中提前预售产生的相关收入,该部分流入属于企业经营性质,在项目的建设阶段中；其二为房地产企业通过融资、筹资等方式为企业引入资金,在属性上属于债务资金,必须综合考虑资金成本.一般来说,在项目准备阶段中融资一般是通过发行股票债务或者自有资本,在建设阶段中,筹资一般是通过向银行等金融机构进行贷款.
房地产项目流主要是项目总投资,具体包括项目运营成本、建设投资成本.项目建设投资在房地产项目不同的阶段内容也有所不同：在投资决策阶段中,流出主要内容包括项目选择、设计、可行性分析；在前期准备阶段中,流出内容主要包括取得土地的使用权、项目规划设计、拆迁安置、场地准备等；在项目建设阶段中,流出主要内容包括建立费用、建设安装工程费用；在竣工阶段中,还会发生少量的管理费用、营销费用.
二、房地产项目流全过程管理思路
( 一) 在房地产项目投资决策阶段流管理
房地产项目投资决策阶段对于整个项目开发具有重要的意义,可以说是房地产项目运营的总体规划阶段,可以通过详细的调查研究,对调查数据进行综合分析,优选出最为可行的项目方案,避免由于决策不当导致的投资失败,同时准确的抓住机遇.如果在企业筹资阶段中发生不当行为,则会给企业财务带来安全风险,造成负债权益比例失衡、成本提升等问题.在投资过程中还可能由于盲目投资会导致资金浪费问题,影响企业流,境地企业资金的使用率、回报率.在投资决策阶段中,所需要分析预测的指标巴罗IRR( 会计内部收益率)、NPV( 项目财务净现值)、ROI( 总投资回报率) 等,并根据分析结果制定有效的流进度计划,将总计划细化到每一个阶段中.为后续阶段流管理提供有效的指导,同时借助于详细的计划,能够及时发现项目实施过程中可能发生的流断裂风险,同时制定出应对方案,保证流的有效衔接.另外,企业在该阶段必须建立流管理制度,明确各部分的职能分配、信息反馈、评价指标等,为流管理工作提供监督与指导.例如,企业通过建立有效的流信息平台,成立专项管理小组,明确各个岗位的职能,从事前、事中、事后进行全方位的控制,配合奖惩机制,保证各项制度的有效落实.
房地产企业决策阶段,不仅需要考虑企业内部管理因素,同时更需要考虑到外部环境对流管理的影响.具体来说,法律条文、国家政策变化、当地社会经济环境等外部因素,都会对房地产企业流管理工作产生影响.基于筹资角度,基本准备金率调整会影响商业银行调整银根,对房地产企业获得商业贷款增加难度,也影响企业流的周转,可能会给房地产项目增加额外的风险.企业应该站在全局的高度,对项目流进行总体安排,利用先进流量表、项目进度计划、流信息管理平台等多个渠道搜集相关信息,进行资源整合,对房地产项目合理性、可行性做出评价,同时对项目运营过程中流操作提出具体的流程措施,并建立行之有效的监督机制、反馈机制.
( 二) 项目前期准备阶段流管理在项目前期准备阶段,土地使用权为流出主要内容,包括竞拍、招投标、转让等多种渠道.由于市场竞争压力存在,房地产企业在准备阶段往往会以更高的获得使用权,导致流紧张,甚至出现临时中断危险.这就需要房地产企业根据编制的流计划,根据贴现流量法倒挤出企业能够接受的土地最高价款,或者应用应急措施筹集.从2016 年开始,房地产企业购买土地资金,需要向国土资源局体现进行报备,不能直接从房屋预收款中抽取,这也给项目流管理增加了难度.
在准备阶段,除了土地内容,还应该包括招投标环节、审批程序、项目现场准备、预付款与保证金等流管理.依靠流管理平台、流横道图等,对项目流程进行有序调整,设定出最合理的项目进度计划,满足资金使用的需求,减少流给企业施加的压力,有效规避风险,避免在项目运营过程中肆意调动资金造成资金短缺问题,提高流安全性.通常来说,企业需要依靠前期资金筹集满足项目进展,但如果流紧张,则需要依靠商业贷款对流进行支撑.
( 三) 在房地产项目建设阶段流管理
在房地产项目建设阶段流出主要是项目开发建设成本,包括了建设期离析、建设投资、少部分铺底流动资金.其中,建设资金包括了工器具购置费用、设备购置租赁费用、安装工程费以及其他费用.建设投资是占用资金最长、最多的环节,是流管理的重点环节.在建设阶段,流管理需要建立在前期准备阶段基础上,根据决策阶段流进度安排,合理的开展流管理.其一,需要认真执行流预测计划,对建设阶段流进行管理；其二,需要根据工程实际情况,对流计划进行有效的调整,这属于一个动态的完善过程.在项目不断进行动态进程中,对流计划执行进行修正调整,及时发现流管理中存在的偏差,保证项目执行的实际管理效果.在项目建设全过程中,必须随时对决策阶段流预测与建设阶段中流进行对比,找出差异,分析差异原因,并对相关要素进行控制,提升建设阶段成本控制效果,保证企业的利润目标.
( 四) 在项目竣工阶段的流管理在项目竣工后,主要包括两个方面的工作：其一,包括了竣工后房屋销售、资金回款效率、商业贷款偿付等,这些都是竣工阶段流管理的重要内容.这一阶段流出主要内容为贷款归还,主要流出为销售与资金回笼；其二,尽管在项目竣工阶段,项目的流管理已经接近尾声,但流管理还必须站好最后一班岗,这就需要对项目流管理工作进行综合的分析,总结经验教训,对未来企业在开展房地产项目中的流管理提供依据.在该阶段中,需要分析项目流管理是否完成预定的目标,分析各个阶段中流流入流出是否合理.
三、总结
综上所述,房地产项目开发建设过程中,流管理是保证项目投资效益的关键.采用全过程流管理,从项目投资决策阶段开始,一直到项目竣工,完善各个环节的流管理措施,降低资金风险,保证流充足,为项目施工提供保障,为房地产企业获得经济效益提供保障.财
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