营改增后房产老项目出租出售计税方法选择探析,该文是关于营改增方面在职开题报告范文和出租出售和计税和房产方面自考开题报告范文.
营改增论文参考文献：
摘 要：全面“营改增”后,不动产销售、租赁服务由征营业税改征增值税,结合“营改增”过渡期政策,通过构建税负及利润综合模型,从税负角度及利润影响角度分析应选择计税方法,为房地产企业过渡阶段减轻税负提供建设性的建议.
关键词：营改增；房地产企业；税负；利润总额
全面“营改增”后,不动产销售、租赁服务由征营业税改征增值税,房产“老项目”出租出售可以选择简易征收与一般计税方法征收两种方式,针对目前相关业务实际,结合“营改增”过渡期政策,从税负角度及利润影响角度分析应选择计税方法.
一、有关房地产租赁、销售业务“营改增”政策相关规定
( 一) 有关房产租赁业务“营改增”政策相关规定
财税〔2016〕36 号文件附件2 营业税改征增值税试点有关事项的规定：“一般纳税人出租其2016 年4 月30 日前取得的不动产,可以选择适用简易计税方法,按照5% 的征收率计算应纳税额”.
财税〔2016〕36 号文件附件1 有关营业税改征增值税试点实施办法：“第十五条增值税税率：提供交通运输、邮政、基础电信、建筑、不动产租赁服务,销售不动产,转让土地使用权,税率为11%”.
依据以上规定可知,一般纳税人出租其2016 年4 月30 日前取得的不动产适用一般计税方法,也可以选择适用简易计税方法按照5% 的征收率计税.
( 二) 有关房地产销售业务“营改增”政策相关规定
财税〔2016〕36 号文件附件2 营业税改征增值税试点有关事项的规定：“房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目( 选择简易计税方法的房地产老项目除外),以取得的全部价款和价外费用,扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额”.
“房地产开发企业中的一般纳税人,销售自行开发的房地产老项目,可以选择适用简易计税方法按照5% 的征收率计税.房地产老项目,是指《建筑工程施工许可证》注明的合同开工日期在2016 年4 月30 日前的房地产项目”.
依据上述两项规定,增值税一般纳税人销售“房地产老项目”适用一般计税方法,也可以选择适用简易计税方法按照5% 的征收率计税.选择一般计税方法的,以取得的全部价款和价外费用,扣除受让土地时向政府部门支付的土地价款后的余额为销售额,以11% 税率计算缴纳增值税.其中扣除的向政府支付的土地价款,以省级以上( 含省级) 财政部门监( 印) 制的财政票据为合法有效凭证.
二、两种计税方法下税负测算及利润影响测算
( 一) 有关房产租赁业务税负测算及利润影响测算
已知某集团房产年租赁含税收入为5000 万,年折旧为800 万,房产税率为12%,某集团为文化改制企业免企业所得税.
1. 两种计税方法下综合税负测算
总税负预测,因印花税占比较小,故此处总税负只考虑增值税及附加、房产税、企业所得税,设含税房租收入为Y,增值税税率T增,房产税率T房,企业所得税税率T所,总税负为T,构建的税负模型为：
当T增等于5%, 即选择简易计税方法时,总税负T1；
当T增等于11%,即一般计税方法时,总税负T2.
当T1≥T2 时,选择一般计税方法,反之,选择简易计税方法.
某集团T1等于840 万,T2等于1100 万,二者税负之差为260 万元,其中增值税差257万元、增值税附加差33 万元,房产税差-30 万元.
2. 两种计税方法下对利润总额影响测算
设含税房租收入为Y,折旧等费用C,增值税附加S,房产税T,利润总额为,构建的利润模型为：
当T1等于5%,即选择简易计税方法时,总利润为π1；
当T2等于11%,即一般计税方法时,总利润为π2.
某集团利润总额差π1-π2等于260 万元,即两种计税方法下利润差额为260 万元,其中因增值税率差异影响利润额257 万.
( 二) 有关房地产销售业务税负测算及利润影响测算
1. 有关销售“房地产项目”两种计税方法下增值税临界点
设房地产销售为P, 受让土地时向政府部门支付的土地价款为C,无相关房地产项目的进项税,计算分析过程如下：
当一般计税方法缴纳增值税大于简易计税方法时：
计算分析可得,当出售的房产高于取得土地的1.925 倍时,应选择简易计税方法,反之,选择一般计税方法.
结合上述临界点,某集团某房产平均土地成本为0.16 万元/ 平米,平均销售单价为1.88 万元/ 平米,通过比较可知,销售单价远大于平均土地成本的1.925 倍,故某房产的销售应选择简易计税方法按照5% 的征收率计税.
2. 两种计税方法下综合税负测算
总税负预测,因印花税占比较小,因某集团享受免交所得税的优惠政策,为简化起见,故此处总税负只考虑增值税及附加和土地增值税,设含税收入为Y,开发成本及费用为C,增值税附加S,增值税税率T增,土地增值税率T土,总税负为T,构建的税负模型为：
当T1等于5%、C0等于0,即选择简易计税方法时,总税负T1；
当T1等于11%、C0等于3689,即一般计税方法时,总税负T2.
已知某集团某房产平均销售单价为1.88 万元/ 平米,可出售面积为2.37 万平米,则总的含税收入Y 为44556 万元,待售部分开发成本( 预估)C 为20008 万元,待售部分土地成本3689 万元,经测算T土为30%.
则某集团T1等于6041 万,T2等于7456 万,二者税负之差为1415 万元,其中增值税差1928 万元、增值税附加差251 万元,土地增值税差-764 万元.
因某集团房产主体建设基本完成,后期取得进项税的金额较少,故上述分析是建立在后期可抵扣进项税为零的假设基础上.实物中只要取得的可抵扣的进项小于1928 万,即可选择简易计税方法.
3. 两种计税方法下对利润总额影响测算
设含税收入为Y,开发成本及费用为C,增值税附加S,期间费用A,增值税税率T1,土地增值税率T2,利润总额为π,构建的利润模型为：
当T1等于5%,即选择简易计税方法时,总利润为π1；
当T1等于11%,即一般计税方法时,总利润为π2.
某集团利润总额差π1-π2等于1781 万元,即两种计税方法下利润差额为1781 万元,其中因增值税率差异影响利润额2294 万元.
三、结论及建议
( 一) 某集团房产租赁业务可选择简易计税方法计税
以上计算分析可知,两种计税方法下综合税负及对利润总额的影响都有较大差异,建议选择简易计税方法计税.选择简易计税方法缴纳增值税,以目前已签订的房产租赁合同,集团本部三幢大厦年租赁含税收入为4696 万计算,可实现节税260 万元,可增加利润总额260 万元.
( 二) 某集团房产销售业务可选择简易计税方法计税
综合以上计算分析可知,房产销售高于取得土地的1.925 倍的临界点,两种计税方法下综合税负及对利润的影响都有较大差异,建议选择简易计税方法计税.选择简易计税方法缴纳增值税,传媒大厦可供出售部分可实现节税1415 万元,可增加利润总额1781 万元.
( 三) 房地产企业提供完备房地产“老项目”的证明文件资料
一般纳税人房产出租选择简易办法征收增值税,应提供相关的房产的权属证书等文件,并能证明其2016 年4 月30 日前取得的不动产.
一般纳税人房产出售房产选择简易办法征收增值税,应提供《建筑工程施工许可证》,并注明合同开工日期在2016 年4月30 日前的房地产项目.
参考文献：
[1] 孙作林. 营改增对房地产企业税负和净利润的影响及建议[J]. 财会月刊,2015(31).
[2] 彭晓洁,肖强. 营改增对房地产企业税负的影响预测[J]. 财会月刊,2014：11.
[3] 宗式华,周松德. 预估房地产企业营改增的税负变化[J]. 财会月刊,2013：7.
( 作者单位：山东大众报业( 集团) 有限公司)
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