房地产企业财务风险分析与控制策略房地产企业财务风险分析与控制策略,该文是房地产企业方面在职毕业论文范文与财务风险和控制策略和房地产相关毕业论文模板范文.
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摘 要：改革开放以来,我国房地产行业得到迅猛发展,现已成为国民经济发展的基础性产业,再加上房地产行业与机械业、建筑业等巨大的关联性,其已成为影响国家经济发展与国计民生的重要支柱型产业.但从整体上分析,我国房地产行业起步较晚,行业规范化程度比较低且根基不稳定,房地产企业具有风险高、投资数额大、周期长等特点,政府部门“有形之手”的调控,也加剧了房地产行业的运行风险.鉴于此,本文将探究房地产企业财务风险分析及控制策略,旨在为一线工作提供理论指导.
关键词：房地产企业；财务风险；投资风险；运营风险；收益分配风险
现阶段,房地产企业在国民经济发展中扮演着非常重要的角色,其自身的发展也带动着其他行业的迅速发展,这对保持社会稳定、国民经济持续发展有非常重要的意义.随着房产行业的快速发展,各种财务风险与日俱增.房地产企业属于大型开发类企业,其对于资金的需求量非常巨大,但大部分企业通过负债筹集的资金所占比例较大.相关调查研究显示,大部分房地产企业的负债约占总资产资金结构的一半以上,甚至部分企业负债经营.负债经营一方面加剧了企业的经营压力,一方面产生了诸多的财务风险,严重阻碍房地产企业的健康发展.下面,先讲一讲财务风险的概念.
一、财务风险概述
财务风险指的是收益带来的未知性、不确定性,是风险的一个开支.财务风险研究的重点在于对资金运动的研究,是对经营对象在投资以及理财过程中的风险进行分析研究.财务风险研究重点关注不同经济主体资金运行情况,因资金运动所产生的损失、收益不确定性,均属于财务风险.在每一个企业中均或多或少的存在着财务风险,企业管理人员无法消除财务风险,只能通过各种控制策略降低财务风险发生几率.财务风险具有广义和狭义之分,狭义的分财务风险是指筹资风险,也就是企业因借入资金而导致的各种财务压力增加,企业经营过程中的各种风险,因债务问题产生的财务风险.广义的财务风险指的是企业经营活动中所有与资金相关的各种风险,不仅包括损失还包括盈利,是通过货币形式反映的财务状况.由于企业运行过程中的各种内外部因素影响,企业会在一定经营周期中无法达到预期目标或超出预期目标,从而带来收益或损失的不确定性.故而,在财务风险控制中,企业一方面需要关注筹资风险,更重要的是关注企业所有的经营活动,通过分析财务情况,确定企业运行中可能存在的各种风险.笔者认为,广义角度的财务风险是一个严谨、全面的概念,其直接贯穿企业资金运行全过程,对于风险的定义更为科学,在本文研究中是站在广义角度出发,对财务风险进行识别.
财务风险具有如下特征：①客观性.企业在日常发展过程中,每时每刻均有发生财务风险的可能,这种风险是时刻存在的,且不能被操控,是很难被预知的客观存在.财务风险会存在于企业发展运行的各个阶段,管理人员不能无视它、回避它,只能通过选择合理方法去应对,只有这样才能减少不必要的财产损失.②全面性.企业发展的各个环节均存在着财务活动,只要有财务活动就会出现财务风险.但是,大部分企业管理人员的财务风险意识比较低,不能及时识别企业运行中的各种风险尤其是财务运行风险.财务风险是企业管理系统中矛盾的整体反应,其具有广泛性.③不确定性.企业管理、发展计划的改变,外部经营环境的改变,均会导致财务风险的产生.财务系统受多个因素影响,各种财务活动结果有诸多可能性,在一定时期内发生财务风险的概率在0-100% 之间,企业必须注意防范和控制,将企业运行风险降到最低.④损失性或收益性.风险与收益成正比关系,要想增加收益,企业财务风险也就越高；反之,如果企业想获取更大利益,其承担的风险也就越高,损失性与收益性共存.企业管理人员需要找到两者之间的平衡点,并站在企业发展实际上,合理做出选择.
二、房地产企业财务风险的成因
( 一) 外部原因
外部环境指的是我国整体的经济发展环境,社会宏观环境会对房地产行业会产生直接或间接影响.例如,同行竞争、自然环境等因素.鉴于外部环境的多变性,其对房地产的影响力也不可估算,进而给房地产企业带来财务风险.具体来说：①政策因素.现如今,越来越多的社会资源涌向房地产行业,这就使得国家经济发展过度依赖该行业,一旦房地产泡沫,势必会对国家经济造成严重影响.为了更好地保障房地产企业的良性运转以及国家经济的健康发展,我国出台了一系列的区域发展政策、货币以及土地供给等调控政策.区域发展政策是在我国经济发展水平不均衡的基础上制定的,通常会给予不同地区不同的经济政策支持,这就会导致部分地区房价波动,进而影响整个房地产企业.货币政策主要是通过调整货币供给量,影响银行向房地产企业发放的信贷额度.这些政策的制定以及变化会直接影响房地产企业的发展,部分政策会促进房地产行业的发展,有的则会制约房产企业发展.政策不断出台,就会带给房地产企业一次次不同的考验.宏观政策压力会给“高投资高回报”的房地产企业带来严重影响.②同行业竞争.随着房地产行业的迅猛发展,越来越多的投资者加入到这一行业中去,现阶段,我国百亿级以上的大型房地产公司占据了40% 以上的市场份额.但是,随着房地产数量的增加、近年来的宏观调控,整个行业发展速度变缓慢,同行竞争加剧.僧多粥少,各个房地产公司必须提升核心竞争力或改变市场战略,只有这样才能在房地产行业立足.良性市场竞争会促使企业提高市场竞争力,通过分析自身经营模式来谋求更大发展,进而促进房地产行业的顺利发展.换句话说,同行竞争不仅仅有弊端,房地产企业必须多关注竞争对手情况,才有可能降低企业财务风险.
( 二) 内部原因
内部原因主要包括如下方面：①房地产企业投资不合理.房地产企业在运行中,投入资金以及融资资金比例一旦失衡,就会出现资本结构偏差.若负债筹资较多,企业债偿压力就增加,财务风险加大.若企业完全依靠自身资金经营,则无法发挥财务杠杆作用,导致企业流运行缓慢,盈利下降.②投资计划不到位.科学合理的投资决策将促进企业健康发展,错误投资策略将严重阻碍企业发展步伐.如果投资者对企业财务运行情况分析不到位,就会制定错误策略,进而出现财务风险预判不全面的问题.③财务人员整体水平有待提升.由于忽略了财务管理的重要性,部分房地产企业将不具备专业知识、财务管理能力的人员安排在财务领导岗位上,而专业财务人员只能做出纳、记账员.另外,部分房地产企业财务人员知识老化、人员结构不合理、职业判断能力低,进而严重影响了财务管理质量的提升.还有部分房地产企业不重视财务人员的学习与培训,导致财务人员的风险意识低、缺乏责任心,其整体素质有待提升.④监督不到位.部分房地产企业财务监督力度不足,部分企业甚至没有设置审计部门,即便设立了审计部门,也大多流于形式,尚未发挥内部审计的应有作用.
三、房地产企业财务风险的识别
( 一) 筹资风险
通常来说,房地产企业可通过债务筹资和股权筹资两种方式进行筹资.前者是指企业在自有资金基础上扩大经营规模或开展新项目,企业通过发行债券、向银行贷款等举债方式筹集资金.该种筹资方式的风险在于：合约到期,企业必须连本带利归还,但由于各种不可控因素的影响,部分企业会无法按量偿还负债,进而产生负债风险.股权筹资指的是企业通过发售股权方式来筹资,但是股权自身具有特殊性,在企业经营过程中容易出现成本或数量改变.
( 二) 投资风险
投资风险主要包括如下方面：第一,个别财务指标的局限性误导.在企业运营发展过程中,经常会出现个别财务指标的局限性误导问题.企业领导层为了提升房地产企业经营利润、改善市场份额,以个别财务指标为参照,盲目增加投资,这不可避免的会迅速增加企业流出量,增加企业对的需求,增加投资风险.第二,短期内支出增大风险.面临激烈的市场竞争,越来越多的企业会在经营战略上选择差异化、多元化发展策略,这势必会增加个性产品的资金投入量,在短期内企业支出的流会猛增.第三,非经营性投资.部分房地产企业在发展过程中,会过度的、盲目的进行非经营性投资,这部分投资会占用企业大量的资源,严重限制了流的合理运转.如果企业非经营性投资需求远远超过自身资金承受能力和预算,势必会导致大量的流,短时间内无法及时收回的话还会导致流断裂.
( 三) 运营风险
控制好企业运营风险,对促进房地产企业健康运行有重要作用.企业运营风范比较宽泛,通常是指不确定因素对财务的影响,最重要的是企业管理人员在经营过程中的表现.例如,应收账款周转率可以反映一个企业应收账款的变现速度和管理效率,应收账款周转率越高说明企业应收账款周转速度越快、流动性越强.近几年来,房地产企业收账款的周转率普遍波动较大,应收账款的管理缺乏稳定性,应收账款周转率逐年下降,在此项的管理能力不断趋弱.其次,运营风险还需要考虑到企业的文化、组织效能、管理水平、人员素质、内外部人员道德水平差异、有无监管部门等因素,这些因素都会直接或间接的对企业财务运行风险造成影响,增加企业风险发生的几率.
( 四) 收益分配风险
房地产企业生产经营过程中产生的利润可分为两部分,一部分分给股东,从而充分调动投资人员的积极性；一部分用于企业接下来的运营管理.如果房地产企业存留收益比较少,则企业无法及时偿还债务,而且后期发展所需的积累资金少,严重影响企业健康发展.如下表分析：2012-2014 年,A 房地产企业的净利润逐年减少,但仍为正数,有利润.2015-2016 年,企业净利润为负数,亏损,未分配利润也下降,提示企业经营能力下降,直接会影响企业收益与股东投资收益.( 见表1)
四、房地产企业财务风险的控制策略
( 一) 筹资风险的防范
筹资风险的防范措施主要有如下方面：第一,拓宽筹资渠道.传统银行贷款、预售房款等筹资方式很容易受到政府宏观政策的影响.故而,房地产企业必须拓宽融资渠道,重视合作开发项目、发行股票等筹资方式,通过多样化的筹资渠道进一步优化房地产企业自身的资本结构,提升房地产企业资金来源的稳定性与可靠性,这有利于房地产企业健康、持续发展.房地产企业应充分顾及收益和风险的平衡,考量影响企业资本结构的各种因素,确定最佳的融资规模.对于资本结构的优化,还要考虑资本结构弹性和财务灵活性的有效协调,并注意企业在不同资本筹集方式之间进行转换的可能性,实现资金的供求均衡,有效降低财务风险.第二,合理确定企业的举债规模.房地产企业必须立足于自身发展实际合理确定负债比例,优化资本结构,合理安排债务与权益资金比重,从而达到最优组合.当企业自身规模扩大且财务状况稳定时,企业管理人员应多关注外部环境,若投资利润超过借款利息率,企业需要合理提升负债比例；反之,投资利润低于借款利息,可适当降低负债比例.第三,及时关注利率变化.由于我国房地产行业起步晚,市场尚不成熟,诸多制度并不完善,更容易受到利率变动等相关政策的影响.故而,房地产企业应重点关注利率变动等货币政策的调整步调和趋势,合理确定最佳融资机会.
( 二) 投资风险的防范
财务决策的正确与否直接关系到财务管理工作的成败,经验判断和主观决断会使决策失误的可能性大大增加.为防范投资风险,企业必须采用科学的决策方法.在决策过程中,应充分考虑影响决策的各种因素,尽量采用定量计算及分析方法并运用科学的决策模型进行决策.对各种可行方案要认真进行分析评价,从中选择最优的决策方案,切忌主观臆断.投资风险的防范措施可从如下方面入手：①加强项目可行性分析.相对来说,房地产企业的消费市场狭窄,很容易受到外部政策影响,再加上资金需求量大等情况,故而需要加强投资项目可行性分析,预测项目开发成本以及需求量,充分考虑投资效益、投资额、市场、政治等多种因素,及时预测投资风险并制定针对性解决措施,保障投资的科学性与合理性.笔者建议,必须加强投资方案的可行性分析,积极建立专业的市场调研小组进行市场调研,动态关注市场供需关系以及竞争对手情况,及时获取全面、真实的数据信息,依据客观数据进行决策,进一步降低投资项目的盲目性.财务部门也需要强化资金预算审核,加强方案可行性分析,探究项目回收期、投资周期,合理评估项目风险,权衡利弊,给予综合性审核意见.②积极进驻商业地产.从整体上来看,我国住房开发的盈利空间逐步缩减,故而房地产企业可以积极进驻商业地产,优化建筑开发模式,促进企业健康成长.
( 三) 运营风险的防范
运营风险的防范措施可从如下方面入手：①采用多元化销售模式.房地产企业要结合往年销售情况确定销售淡旺季,针对性制定销售策略.例如,在销售旺季,房地产企业需要放缓开发节奏,适当提升产品,从而赚取更多利润.在销售淡季,房地产企业需要采取多种促销方案,例如,免三年物业费、老带新优惠等.在房地产行业比较浮躁的情况下,可通过这样的弹性销售模式,更好的帮助房地产企业把握销售节奏,尽可能降低资金流断裂风险.另外,房地产企业还可以针对性做好项目开发前评估、商品房销售中营销以及销售后服务三个环节的工作,从细微处入手,尽可能降低企业运营风险.②优化成本费用管理方案.我国大部分房地产企业的成本使用效率比较低,在市场竞争日趋激烈的今天,房地产企业必须重视成本费用管理方案,将成本管理职责划分到每位员工身上,责任到人,权责明确.只有这样才能提高工作人员工作效率和物资使用效率,避免不必要的成本浪费.③产品质量是房地产企业发展的基础,房地产企业要提升核心竞争力,就必须提高产品的核心竞争力.对房地产企业来说,产品既包括楼盘,也包括服务和管理.目前,我国房地产企业的产品趋于同质化,因此,房地产企业应结合开发地的现有资源、自身经验优势、当前市场需求,打造出有特色的房地产项目,避免同质化竞争.
( 四) 收益分配风险的防范
房地产企业必须重视收益分配风险防控,立足于自身发展实际制定合理的受益分配政策方案.在制定方案之前,必须充分考虑股东利益、企业战略发展计划,综合考虑、统筹规划,制定合理的利益分配方案.对于发展中的房地产公司,笔者建议低正常股利联合额外股利模式,也就是在盈利多或少的情况下均需要支付一定的低股利,若企业盈利额增加需要适当提高额外股利比例,若企业的盈利状况不佳,支付低股利即可.房地产市场的波动情况较大,房地产企业应制定灵活的股利分配方案,低正常股利联合额外股利模式可以成为大部分企业的主导分配模式.
此外,面对不断变化的财务管理环境,企业应设置高效率的财务管理机构,配备高素质的财务管理人员,建立健全财务管理规章制度,强化财务管理的各项基础工作,及时了解国家有关房地产行业的法律法规变化,在其允许的框架内开展各项活动,使企业财务管理系统有效运行,以防范因财务管理系统不适应环境变化而产生的财务风险.
五、结语
综上所述,本文以财务风险以及房地产企业财务风险的成因为切入点,详细分析了房地产企业财务风险的识别策略,并从筹资风险、投资风险、经营风险、收益分配风险等环节,详细论述了房地产企业财务风险的控制策略,多角度入手,以期更好的推动房地产企业健康、可持续发展.
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综上资料:本文是一篇关于财务风险和控制策略和房地产方面的房地产企业论文题目、论文提纲、房地产企业论文开题报告、文献综述、参考文献的相关大学硕士和本科毕业论文.
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