居民购房杠杆连续两季度回落,本文是购房方面论文范文素材和连续和杠杆和购房类论文范例.
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购房者通过银行消费贷套出资金,用于购房首期款,轻松突破楼市调控政策,类似“首付贷”再出江湖.与此同时,北京、深圳、江苏、福建等地也跟进严查个人消费贷款流入房地产市场.
为了对全国居民购房杠杆水平有一个比较全面的把握,笔者基于公开数据对其进行测算.另外,考虑到近期部分地区出现购房者以“消费贷”“经营贷”等名义贷出资金用于支付购房首付现象,笔者亦对3月以来违规流入楼市的消费资金规模进行测算,并将其纳入居民购房贷款.
研究显示,今年第三季度全国居民表内购房杠杆率为37.8%,连续三个季度出现回落.消费贷款的违规进入提高了居民购房杠杆约3%,说明违规资金的进入体量相对较小,仅仅减缓了居民杠杆下降的速度,并没有改变居民杠杆下降趋势.后续来看,考虑到金融秩序整顿以及第三季度对违规资金的打击,预计第四季度全国居民购房杠杆将进一步下降.而随着居民购房杠杆的进一步回落,全国房价涨幅也将保持下行.
个人按揭房贷余额连续三个季度出现回落
从人民银行季度公布数据来看,个人购房贷款余额数据近年来呈现加速增长的态势.
回顾过去13年,2004年第四季度至2014年第四季度的10年间,个人购房贷款余额由1.6万亿元上升至11.5万亿元规模,其间新增房贷余额约9.9万亿元.2015年至2017年第二季度,短短两年半时间,贷款余额迅速攀升至21.6万亿元,其间新增贷款余额约10万亿元.对比2004~2014年间的9.9万亿元余额新增可以看出,本轮仅用了25%的时间却增加了102%的贷款.2016年底,经济工作会议强调“严格限制信贷流向投资投机性购房”,热点城市纷纷出台政策收紧信贷政策.2017年第一季度,个人房贷余额同比增幅出现收窄（35.5%）,此后两个季度保持收窄态势,第三季度回落至25.6%.
2016年第四季度以来,个人购房贷款余额新增额连续回落,传统的“金九银十”暗淡收场,贷款新增额与第二季度持平,种种迹象表明,随着调控政策的不断发酵,热点城市房地产市场降温明显,投机需求得到有效抑制.
随着个人按揭房贷的连续回落,全国人民币新增贷款中个人房贷占比也由2016年第三季度的53%回落至今年第三季度的31%,但指标绝对值仍高于2008年以来历史平均值20%,说明住户房贷部门去杠杆未来仍有空间.
住宅销售中公积金贷款占比稳定在9%左右
对比住建部公布的2011年以来的住房公积金发放额与一、二手住宅成交总额发现,近6年来,全国住房公积金发放额占成交总额比例基本稳定在9%左右.
2010年10月底至2011年7月初的近9个月时间内,公积金贷款利率5次上调累计1.03个百分点,5年期公积金贷款利率由3.87%上升至4.9%,多次加息有效抑制了公积金贷款数量,公积金贷款占成交总额比为有数据以来最低值6%.
2012年6~7月,公积金贷款利率下调, 5年期公积金贷款利率回落至4.5%,公积金贷款占成交总额比上升至9%,此后三年稳定在9%.
2014年11月至2015年8月, 公积金贷款利率5次下调累计1.25个百分点,5年期公积金贷款利率由4.5%回落至3.25%.2015年8月,住建部发文下调公积金个人住房贷款购房最低首付款比例10个百分点至20%.多次降息、降首付,使得公积金贷款发放额同比上升68%,公积金贷款占成交总额比同步上升至12%,为2011年以来最高值.
到2016年,公积金贷款额度有限公积金贷款占成交总额比回落至9%.2016年部分热点城市房价大幅攀升,其中15个热点城市全年房价指数累计上涨约29%.一般来说,在房价上涨或者预期上涨的过程中,人们更愿意贷款买房.由于住房公积金贷款利率较商业贷款利率更优惠（低1.6~2.6个百分点）,人们购房时倾向于充分利用公积金资源,然后将剩余贷款需求转向商业贷款,这使得房价涨幅较大的同时公积金贷款新增额相对稳定,公积金贷款额度有限公积金贷款占成交总额比回落.
消费贷违规流入不改居民购房杠杆下行态势
这里将人民银行公布的个人购房贷款新增余额占全国一、二手房成交总额的比重与9%公积金贷款占全国一、二手房成交总额比重的历史平均值加总,估算出全国居民表内购房杠杆率.此外,加上3月以来的新增异常短期消费贷款金额,考察此类违规资金对于居民杠杆的影响.
数据显示,全国居民表内购房杠杆率从2015年第三季度开始快速上升,2016年第四季度达到2010年以来最高位,达到44.1%.2017年第一季度,该指标小幅回落至43.8%,此后第二季度持续下行,第三季度回落至37.8%.目前来看,基本可以确认当前全国个人购房杠杆已经步入下行通道.加入3月以来的新增异常短期消费贷款金额,重新估算全国居民购房杠杆率.数据显示,消费贷款的违规进入提高了居民购房杠杆约3%,说明违规资金的进入体量相对较小,仅仅减缓了居民杠杆下降的速度,并没有改变居民杠杆下降趋势.
十九大报告重新强调要“坚持房子是用来住的,不是用来炒的定位”,让房地产回归“居住属性”,预计后续各类房地产新政将紧紧围绕“房住不炒”的政策导向.考虑到持续的金融秩序整顿以及第三季度对违规资金的打击,预计第四季度全国居民购房杠杆将进一步下降.
全国房价涨幅或将继续下行
比较全国居民购房杠杆率与70城房价指数季度环比走势发现,房价与居民杠杆总体呈现正相关关系.但值得注意的是,2012~2013年这轮楼市短周期繁荣期间,杠杆仅在初期小幅上升,此后一直保持在20%~30%水平低位盘整,这主要由于此轮周期仅部分一、二线城市复苏,大部分三、四线市场成交依旧低迷.
2015年3月起,居民购房杠杆和房价指数同时出现大幅攀升态势,房价指数季度环比在2016年第三季度见顶,居民住房杠杆在2017年第一季度见顶.本轮居民住房杠杆滞后于房价指数季度环比回落,反映了在“因城施策”的政策环境下,部分热点城市收紧信贷的同时,一些三、四线城市信贷依旧宽松.2017年3月,一部分三、四线城市出台调控之后,居民购房杠杆连续两个季度回落.从第四季度来看,随着居民购房杠杆的进一步回落,全国房价涨幅将保持下行.
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