房产测绘分摊方法以与房产面积的质量控制探究,本文是质量控制类论文范文数据库跟房产测绘和房产面积和质量控制有关论文范文文献.
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【摘 要】房产测绘中最主要的工作就是房产面积的测量和计算,而房产面积的测量和计算又关系着产权证的*、以及房产买卖等内容.为此,在房产测绘中,加强房产面积测量质量是尤为重要的.在本文作者通过对房产测绘分摊方法,以及影响房产面积测绘质量因素的介绍,试图找出控制测绘质量的具体措施.
【关键词】房产测绘；分摊法；房产面积；控制
由于房屋构造的不同,其采用的分摊方法也不同,相应的测量结果也存在差异.不过现阶段在房产测绘中,其房产面积质量却受到技术、人员以及制度等问题的制约,削弱了房产面积质量的有效性.为此,必须找出其中存在的问题,并有针对性的制定解决措施,确保房产面积的质量,维护用户的权益.
1、房产面积测绘的概念
建筑面积是由建筑内部面积以及公摊面积两部分组成的.内部面积属于用户私有的,是由室内面积、墙体面积和阳台面积这三部分构成.而公摊面积大多指的是公共空间的面积,如楼梯、电梯、走廊、公共门厅等.此外,建筑内部的一些公共用房,管理用房等也可被看作是公摊面积.在房产面积测绘中,其建筑面积的公摊系数也是最为重要的一项内容,其计算结果是通过公摊面积和套内面积相除得出的,不过在计算过程中,需要注意的是,建筑面积的公摊系数是针对于独立的建筑而言的,并不是固定不变的.
2、房产测绘的主要作用
2.1 房产测绘与用户的利益相连
房产测绘是产权户籍管理人员用来维护用户合法权益的重要保障,且其自身具有一套较为完善的操作流程；其次,房产测绘一方面可以解决用户之间存在的房产纠纷问题,另一方面还可以对建筑进行严格的审核,确保其不存在违章建设或者违章占地的情况.可以说房产测绘是房产证的重要组成部分,是维护人们合法权益的重要依据.
2.2 保证房产市场正常运转
房产面积是房产测绘的重要组成部分,也是房产测量的主要内容之一.很多用户对房屋面积的了解不是十分全面,在购房时,很容易受到销售者的影响,而产生错误的理解和判断,甚至有些房产*为了获得较高的经济效益,会在面积的概念上进行改动,导致用户自身利益受损.而房产测绘则可以减少上述情况的发生,防止纠纷的生成,从而保证用户的合法权益,促进房产市场的正常运转.
3、房产测绘分摊法
分摊法就是利用房产面积的比例进行房产面积分摊计算,其是按照使用人员的情况实行的合理分摊.通常情况下,按照常用的分摊情况,可以将房产面积分为以下几种：
①普通住宅楼.其在房产面积分摊计算上相对比较简单,只需要对独栋的建筑实行分摊计算即可.
②普通商用楼.同普通住宅楼相比,其分摊计算相对比较复杂一些.这种类型的建筑功能较为多样,且其中还涉及到很多的公共区域分摊,所以对于楼梯这些公用的公共设施,势必要分摊给每位用户,而设备房则是归一层管理.
③综合楼.这种建筑的用途比较广泛,在分摊过程中很容易出现交叉分摊的情况,相对就更为复杂.
此外,在建筑中,洗手间之类的公用空间,其可能会供好几层的用户使用,因此不能使用层共或者区共等方式进行分摊计算.且大多是采用自定义分摊方式计算的,并根据其用户以及类型的不同,进行自定义分摊,从而有效提升分摊的合理性,可行性.
4、房产面积质量控制的具体措施
4.1 完善房产测绘制度的建立,规范测绘市场运行的标准化
1) 在房产行业发展过程中,政府也提出了简政放权的政策,将房产测绘工作从房产管理部门中分割出来,并引进一些具有专业测绘器具展开房产测绘工作,增大市场竞争力.
2) 在房产测绘工作时,测绘人员需制定科学合理的流程规划书,以确保测绘工作的有序进行,提升测绘工作的质量和效果.同时在制定房产测绘流程方案时,还可以将质量检查融入到每个环节的工作中去,达到控制测绘质量,加强测量效果的目的.
3) 建立测绘人员的培训制度,优化员工的专业水平.测绘技术是保证测绘工作开展的基础,也是促进企业发展的动力.为此,企业应对技术水平较差的员工予以定期的培训和考核,以改善员工自身的能力水平.
4.2 保证资料收集的准确性,加大图纸检查力度
1) 资料的收集和图纸的审核是提升房产面积质量的基础因素.因此在实际的工作中,先要对图纸进行严格的审核,保证其符合标准的要求,同时还要细致的检查图纸的内容,加强图纸设计的全面性.
2) 为了加快数据翻查的效率,在提交图纸时,应保持其完整性.
3) 向测绘部门提交的相关材料中,重点注意建筑的总体平面图、工程规划许可证、房屋配套设施的设计及其功能和土地出让合同.
4.3 掌握房屋计算面积的部位
在房屋面积测算时,为了增强其准确性,测绘人员需按照国家的相关规定,对房屋进行全面、半面积以及不计算面积部位的确认.全面积的计算是指房屋处在一个封闭的状态内.而处在半敞开状态下的建筑,如果其共有部分大多都处在建筑主体结构内,其可以按照全面积来计算；但是如果共有部分是在建筑主体结构之外,则按照半面积的方式完成计算.
4.4 对外业质量进行严格的把控
首先,按照测绘流程规划书,对房屋的边长、墙体厚度以及特征点部位开展测量工作；其次,逐栋、逐层的完成测绘工作；最后,将丈量的边长同设计图进行比对,误差如果较小,则可按设计图的尺寸进行计算.
4.5 加强业内数据的管理力度
由于业内需要整理的数据较多,为计算工作带来了很大的困难,很容易导致计算结果存在误差,所以在业内作业时,一是按照房产测量规范的具体要求进行分层分户土的设计.尤其是在利用相应软件实行计算时,要保证尺寸、面块属性、图层等符合具体要求.二是准确的规划分摊中的面积块,并合理的选择分摊类型.三是在计算完房产面积后,要通过反复对比的方式对其细致的审核,这样可以减少误差的产生几率.
结语：
房产测绘的真实性、可靠性对房产开发商的经济效益有着重要的影响,同时也对用户的自身利益存在一定的制约.随着经济的发展,买房已经成为人们投资的一部分,这也使得人们对房屋面积的重视度越来越高,所以相关人员有必要加强房产测绘质量,在严格控制测绘效果的同时,也应合理的选用测绘方式,进而提高测绘质量,减少不必要的经济损失.
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