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目前一二线城市楼市降温的局面不太可能持续较长时间.
文│杨国英
春节期间各地楼市普遍“降温”,一二线城市表现尤其低迷.包括上海、南京、苏州、杭州在内的多个一二线城市,春节期间楼市成交量均出现大幅下滑,多地成交量甚至仅为个位数.以上海为例,春节期间上海地区只有8个项目有交易记录,且所有项目都仅成交1套.而去年同期则有24个项目有交易.
除了春节假期的原因,今年春节楼市遇冷最重要的原因不外乎两个,其一,2016年重点城市的楼市涨幅之大史无前例,目前房价高企；其二,2016年下半年楼市调控的严厉程度史无前例,且目前仍在延续,购房门槛持续提高.在这种局面之下,投资性的购房者趋向谨慎,部分刚需购房者则望房兴叹或坐等楼市回调时机.
当下楼市处境的特殊性,尤其是严厉的调控措施,决定了行情的惨淡.仍以上海楼市为例,中原地产最新数据显示,1月27日-2月2日,上海新建商品住宅成交949平方米,这个数据比猴年春节期间减少71.1%,为2011年以来成交量最低水平.与之对应的是,2016年10月和11月,上海相继出台了“沪六条”和信贷监管措施,而自2017年1月6日起,针对商业办公等“类住宅”受到热捧、频频出现在各区域成交榜单的三甲之列的新现象,上海市住建委会同相关部门对商业办公项目进行集中清理核查,在此期间暂停了此类项目的网上签约.
地方的楼市调控措施之所以高压不减,与“防风险、促改革”的定调有关.2016年,楼市“地王”频出,按揭贷款占信贷发放总量的比例过高,以及楼价高企令实体经济成本过快上升,都凸显了楼市金融化有可能带来的风险.而防范楼市风险自去年下半年以来多次被强调,去年底召开的经济工作会议更是专门明确“房子是用来住的,不是用来炒的”,为2017年楼市定下了基调.
不过,需要指出的是,就调控的效果而言,目前一二线城市楼市降温的局面不太可能持续较长时间,更不会成为楼市的中期拐点.须知,虽然楼市调控的意愿是好的,但调控并没有改变一二线城市楼市紧张的供需关系.就2017年的楼市而言,调控措施能否延续全年暂且不论,可以确定的是,目前北京、上海等城市都做出了未来建设用地只减不增的规划,在一二线城市土地供给普遍收缩以及刚性需求持续累计、难以有效释放的情况之下,全年房价温和上涨仍是大概率事件.
从供需的角度看,调控措施之所以能够令楼市持续降温,不仅是因为调控的措施足够严厉,还因为购房者的购房需求在2016年上半年相对宽松的政策下得到了较大程度的满足.长远来看,房地产要真正进入健康、稳定的发展轨道,仍需以优化城市空间布局（提高人口容量）等长效的市场机制彻底取代政策调控.
（作者系中国金融智库研究员、财经评论员.本文来自微信公众号：杨国英观察）
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