老旧小区物业管理存在的问题与,本文是有关物业管理论文范文文献跟物业管理和老旧和小区相关论文范文文献.
物业管理论文参考文献：
摘 要：近年来,我国物业管理发展日益加快,逐步渗透到社会各个层面,老旧小区的物业管理逐步引起重视.针对老旧小区,我国政府和各级主管部门相继出台了一系列政策和指导方案,探索不同的物业管理模式.文章通过梳理物业管理的发展过程,从老旧小区物业管理的角度,分析了目前物业管理存在的问题,并提出几点思考.
关键词：老旧小区 物业管理 存在问题 思考
中图分类号：F293 文献标识码：A
文章编号：1004-4914（2018）10-055-02
近几年来,政府和各级主管部门不断加大对老旧小区的改造和综合整治力度,高度重视老旧小区的治理水平.2017年11月1日,北京市政府常务会议审议通过了《老旧小区综合整治工作方案(2017—2020)》,这也标志着北京市新一轮老旧小区综合整治正式启动.物业管理则是老旧小区综合治理的重要环节.
一、物业管理的概念及发展历程
（一）物业管理的概念
经过30多年的发展,物业管理从无到有,管理体制逐步健全,管理水平逐步提高,人们对物业管理的认识也越来越清晰.通常来讲,人们对物业管理含义的理解分为两种.一种是《物权法》里对物业管理进行的概念界定,是不动产管理活动的总称,是指业主通过自行管理、委托其他管理人或物业服务企业等方式,对其所有的建筑物及其附属设施进行维修、养护和管理的活动.另一种是《物业管理条例》中对物业管理进行的概念界定,是指业主通过选聘物业服务企业,由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定,对房屋及配套的设备设施和相关场地进行维修、养护、管理,维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动.两种概念界定相比,后者界定的更为具体,得到了大多数人的理解.
（二）物业管理的发展历程
上世纪80年代,深圳市物业管理公司正式成立,这是我国第一家物业管理公司,意味着从此我国由传统的房产管理转向了物业管理.此后,物业管理逐步发展起来,成为关系各个群体日常生活的一个新兴行业.
1994年建设部发布《城市新建住宅小区管理办法》,明确提出住宅小区推行社会化、专业化的管理模式,由物业管理公司统一实施专业化管理.这一《办法》更加明确了要转变思想观念,从过去的行政福利型管理形式转变为企业经营服务型.这是我国第一个关于物业管理方面的全国性法规,也是我国房地产管理体制深化改革的重要举措.此后,建设部等国家部委和各地方政府相继出台了多个行政规章行业规范和地方性法规.
随着物业管理的不断发展,我国召开过多次全国性的物业管理工作会议.尤其是1999年在深圳召开的“全国物业管理工作会议”,该会议以“推进物业管理市场化和规范化”为会议主题,总结了物业管理工作存在问题、经验,推动了《物业管理条例》的出台,在物业管理发展历程中具有里程碑的意义.此后,全国范围内出现长期、大规模的物业管理招投标及市场竞争活动,物业管理也逐步从沿海走向了全国.
二、老旧小区物业管理的特点
老旧小区并没有完整、统一的概念界定,通常认为是房屋进入20年大修期的小区.2012年,北京市政府颁布的《北京市老旧小区综合整治工作实施意见》里,将1990年（含）以前建成的、建设标准不高、设施设备落后、功能配套不全、没有建立长效管理机制的老旧小区（含单栋住宅楼）,作为综合整治范围.
（一）与新建小区相比,老旧小区的特点尤为明显
一是建成时间较早.多建于上世纪七八十年代,超过20年房龄,设备设施老化落后,建筑面积小,结构不合理,大多为多层,没有电梯,有些老旧小区的房屋甚至已经超过五六十年,成为了危房.
二是所处位置在城市中心老城区.规模一般不大,并且较为分散,小区内产权不单一,多为机关事业单位的福利住房,存在一些小区具有多个产权人的情况.
三是物业管理一般由机关事业单位的房屋管理部门或区房管所管理.生态环境较差,功能配套不完善,管理观念基本沿袭了传统的房屋管理,管理方式较单一.
四是业主群体较为复杂.多数为常年居住的机关事业单位老职工,部分为房屋交易后新入住的年轻人,因房屋多为老房,还存在一部分租房居住的承租者,流动性较大.
（二）与传统房屋管理相比,老旧小区物业管理也有较大差异
一是管理主体不同.传统的房屋管理工作一般由房管所或机关后勤部门承担,因此更多的采用的是福利性质的无偿服务,资金来源为房屋专项维修资金.随着机关后勤改革的逐步深入,物业管理的快速发展,老旧小区的物业管理也在走向市场化,原来的房屋修缮队转为社会化的物业管理公司承担相应工作,大型专业化的物业管理公司也开始收购老旧小区项目,其资金来源为向业主收取的物业费收入及其他经营收入.
二是管理形式不同.传统的房屋管理较为分散,更多从管理的角度出发,运用行政手段,手段多含有指令命令的性质,而业主处于被动接收状态,没有自由选择的权利.老旧小区的物业管理则更为社会化、专业化,从为业主服务的角度出发,运用经济和法律手段,与业主之间处于一种双向选择的关系.
三是管理内容不同.传统的房屋管理主要负责房屋维修、设备设施维护等,主要目的是维持房屋的基本状况,避免安全隐患.现代的物业管理则提供的是全方位、多层次的管理服务,除了传统的房屋管理,还负责绿化养护、停车管理以及快递代收、家政服务等其他辅助服务,主要目的是保障业主利益,为业主提供最大程度的便利.
三、老旧小区物业管理存在的问题
（一）物业管理行业缺少标准
我国物业管理行业发展时间不长,属于新兴行业,由于规模分散、情况复杂,目前尚未制定物业服务标准规范.《国务院关于第三批取消指定地方实施行政许可事项的决定》,取消了物业服务企业资质的审批.这一决定是全面深化改革下“简政放权”的重要举措,激发了企业的活力、发展的动力和全社会的创造力.与此同时,这一决定也对物业管理行业提出了更高要求,尽快研究制定相关行业标准规范.缺少行业标准既不利于物业服务企业提高管理水平,统一管理质量,也不利于监管部门进行监管.由于行业缺少标准,企业进入市场的门槛较低,整个行业较为分散,无法达到规模效应.
（二）物业管理意识难以转变
老旧小区建立时间较早,小区房屋大多都是机关事业单位解决职工住房问题分配的福利型住房,小区的管理也主要委托机关事业单位的后勤部门管理.这种管理模式已经存在多年,随着我国后勤改革的不断深化,老旧小区的物业管理部门会逐步与政府脱钩,性质也会从事业单位转为企业.这一转变造成物业管理部门的人员难以在短时间内转变管理意识,无法适应社会发展的需要.同样,老旧小区的居民也存在意识转变的问题,原来的房屋管理都是福利性质,长期以来,居民对过去的管理方式持有惯性思维,不愿意缴纳物业费,难以适应现代的物业管理理念.
（三）物业管理水平不够专业
老旧小区建立之初主要为了满足职工基本的住房需求,建筑面积较小,楼层不高.随着人民生活水平的日益提高,老旧小区的配套设施明显不足,存在绿化不足、停车位不足、健身器材缺少,结构不合理,有阳台扩建等等诸多问题,居民的诉求日益提高.而老旧小区的物业管理部门主要构成群体为外来务工人员组成的水电工、保洁员、绿化工,缺少专业的管理人才,缺少现代物业管理经验,接受的培训相对较少.由此引发了老旧小区居民诉求多、物业管理部门提供的物业服务少的矛盾.这一矛盾又造成了居民对物业服务不满意不缴纳物业费,物业管理部门物业费收缴率不高而治理经费不足的局面.
（四）物业管理手段相对落后
受业主群体老龄化、设备设施不完善、物业管理人员不愿意接受新鲜事物的影响,老旧小区的物业管理大多还是依靠传统的档案管理,有些使用的物业管理软件也较为简单,仅具有查询、统计等基本功能.物业管理工作涉及多个部门,多项工种,涉及的工作链条较长,包括安全保障、入户维修、绿化保洁、停车管理、费用缴纳、物资采购、咨询投诉等多个方面.传统的管理手段已远远不能满足现代物业管理的需求,会造成资源浪费、效率低下的结果,从而无法更好地适应整个市场的发展.
四、关于老旧小区住宅物业管理的几点思考
（一）制定标准,形成行业规范化
随着简政放权的不断深化,物业服务企业资质取消审批.物业服务企业资质的取消,并不意味着整个行业没有标准规范.开放性行业准入机制更加需要强有力的监管,相关部门应尽快研究制定物业服务行业标准规范,通过建立黑名单制度、信息公开、推动行业自律等方式,加强事中事后监管.
（二）整合资源,形成规模效应
老旧小区产权多元,相对分散,管理老旧小区的物业公司规模也相对较小,有些只承担本单位职工住宅小区的物业管理工作,不利于资源共享,不符合规模经济理论,造成资源的极大浪费.老旧小区的物业公司通过扩大规模、整合资源,可以降低管理成本、提高经营效益,进而提高企业服务质量、提升服务品牌,从而扩大市场份额,提高市场竞争力.形成规模经济不仅为老旧小区的小物业公司指明了方向,对于整个行业合理配置资源、提升行业水准也有重大的益处.
（三）加强培训,提高团队专业化
物业管理涉及维修、保洁、绿化、安保等多项工种,要求从事各项工作的人员在不同领域内达到标准.从传统的房屋管理转变为现代的物业管理,对于老旧小区的物业从业者来说,全面系统的培训是必不可少的.现代物业管理理念对各方面工作的要求都有所提高,而老旧小区的物业从业者与要求还有差距,只有将物业人员的服务意识、服务态度和服务能力打造成专业水平,才能实现创造物业品牌、提高竞争力的目标
（四）运用科技,发展智慧物业
随着互联网技术的飞速发展,“互联网+”的应用也越来越广泛,它可以快速提高适应能力、反应能力.物业管理同样可以运用互联网技术实现现代化管理,尤其是老旧小区的物业,通过互联网技术建立物业服务平台,便于实现老旧小区的分散管理,提高反应速度,提高服务效率.
参考文献：
[1] 张作祥.物业管理概论.清华大学出版社,2014
[2] 张农科.关于我国物业管理模式的反思与再造.城市问题,2012（5）
[3] 张金娟.住宅区物业管理模式的优化与创新.城市问题,2013（7）
[4] 王筝.我国物业管理模式转变及其动因分析.经济问题探索,2010（12）
（作者单位：农业农村部机关服务局 北京 100125）
（作者简介：张莉,女,中国政法大学国际经济专业硕士研究生,经济师,工作单位：农业农村部机关服务局.）
（责编：若佳）
该文汇总：本文论述了大学硕士与物业管理本科物业管理毕业论文开题报告范文和相关优秀学术职称论文参考文献资料，关于免费教你怎么写物业管理和老旧和小区方面论文范文.
浅淡老旧散货船舶安全管理
摘 要老旧船的安全管理一直是船东和船舶管理人的安全管理重点工作 本文作者根据国际海事组织统计资料,结合自己对老旧大型散货船管理的实践经验,从船体强度、工况、检查保养、受载、天气影响……方面,对老旧船的.
全国老旧小区改造试点城市公布
在15个城市开展老旧小区改造试点,目的是探索城市老旧小区改造的新模式,为推进全国老旧小区改造提供可复制、可推广的经验 民生周刊记者 郑旭住建部“ 老旧小区改造试点工作座谈会”1.
装修物业管理费水分到底有多大
案例一最近,我买了一套二手房,正准备装修,物业公司要求我缴押金和管理费 物业公司说收押金的目的是以防我家乱敲承重墙、乱倒垃圾……；如果我家不存在野蛮装修和其他违规现象,装修结束后押金退还 另外,物业公.
车辆被盗，小区物业是否应担责？
【案例】王某我的小汽车停在小区楼下夜间被盗,物业公司应当承担赔偿责任吗【律师分析】物业公司是否应担责,关键看其是否履行了合理的安全管理义务 物业公司与业主之间形成物业服务法律关系,业主按合同约定缴纳物.