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一次次让人眼花缭乱的合纵连横背后,是房地产企业拒绝坐以待毙,纷纷主动做出战略性创新或转型.
6 月9 日晚,中国恒大发布公告表态决意退出,将所持14.07% 万科股份悉数转让予深圳地铁,作价292 亿元.
此番沽清万科（ 000002.SZ /02202.HK）,令中国恒大（03333.HK）蒙受约71 亿元损失.中国恒大此前收购万科14.07% 股份,总耗资约363 亿元.如今交易总价292 亿元,相当于每股定价18.80 元,约为万科A 股最新（6 月6 日）收盘价20.87 元的90%.
然而在恒大“巨额亏损”的背后,则是恒大借道入股万科,不仅成功地将总部从广州迁到了深圳,同时更是在深圳拥有了21 个旧改项目,旧改项目也是恒大在深圳土地储备的绝对主力,预计销售金额达到惊人的4025 亿元,恒大在与万科的合纵连横的游戏中赢得了先机.
从表面上看,万科的股权争夺战在经历了近两年之后,逐渐行至尾声.而房企之间时而竞争、时而合作的模式却一直在继续.
联合拿地蔚然成风
2017 年1 月份以来,受各地调控政策及季节性因素影响,全国土地市场深度降温.1 月19 日,北京市迎来新年以来首场土地拍卖,当日共有房山、平谷、门头沟三宗住宅用地出让,并吸引了包括远洋、愗源、富力、万科等20 余家房企及综合体参与竞拍.
其中,门头沟潭柘寺地块也吸引到多家房企竞拍,最终京投、远洋、龙湖、保利、首开5 家房企联合体以63.3 亿元竞得地块.业内认为,在面对限售价、限地价、限自持等诸多限制的情况下,房企选择抱团取暖,以大型联合体的方式获取土地储备.
亚豪机构市场总监郭毅表示,虽然政府工作报告中提出要加大土地供应,但是由于政策性住宅的挤占因素,以及自持类产品的出现,使得未来可供销售的纯商住宅份额仍在不断减少.
一位开发企业人士告诉记者,大多数企业自身并不希望出现这种联合竞地的方式.但是目前的形势下,一方面土地市场供小于求,如果企业之间各自分开竞标势必导致招拍挂环节竞争激烈,容易抬高地价,增加企业土地成本；其次,在普遍限地价的出让规则面前,激烈竞争推高地价还很可能导致地块触及政府限制的最高价而流标；另外,联合开发还可以分摊风险.组成联合体参与拿地,能够减少企业之间的博弈,从多输转为多赢.
事实上,房企之间的合作拿地并不是什么新鲜事.2009 年12 月22 日,被媒体冠以“广州第一拍”、“广州大拍卖”等诸多称谓的“巨无霸”地块——“广州亚运城项目用地”的公开竞价拍卖,在广州市国土资源与房屋管理局土地交易中心拉开帷幕.
由于恰逢内地房地产市场处于回暖行情的前夕,诸多不确定因素依然存在,市场对于后市走向的判断仍然在混沌中.因此,该项目地块在拍卖前就广受全国的关注.
经过一番惨烈争夺,由富力地产、雅居乐、碧桂园组成的竞价联合体,以255 亿元的出价最终竞得该地块,一举击败了保利地产、万科与中海地产竞价联合体与单独竞价的中信地产.
在拿地成本越发走高的背景下,开发企业面临着更高的资金实力要求.同时,高溢价地块也进一步提高了项目开发难度.因此,通过合作方式整合房企在拿地及融资等方面的优势、分摊开发成本无疑成为一种市场趋势.
合纵背后的矛与盾
在观察家智库专家、明源地产研究院副主编艾振强看来,房企“联姻”优劣势并存.“企业能以低风险的轻资产模式扩大市场规模.但不同企业开发理念、决策方式的差异可能会让合作存在较明显的磨合问题.”
旭辉集团总裁林峰曾经透露,仅在2016 年,旭辉就与万科、龙湖、恒基兆业等企业签订协议,多次共同开发.2016 年旭辉平均收购成本仅为3700 元/ 平方米,同比下降了50%.而之所以坚持合作, 林峰称因为“实现合作共赢,力降土地收购成本”.
“联合拿地是规避拿地风险、降低拿地成本的一种非常自然的模式.”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,从趋势上看,鉴于近期拿地的资金审核比较严,所以房企从获取优质地块的角度出发,依然会采取联合拿地的方式,保证在新的一年获取较多的土地资源.而对于房企而言,通过联合拿地,也能够实现产品开发技术和管理技术的相互学习和指导,具有积极意义.
业内人士认为,为规避高价地和市场不确定性带来的风险,多家房企联合拿地将可能成为2017 年的一种主流拿地方式.易居执行总裁丁祖昱分析指出,“未来五年的冠军究竟花落谁家,现在的TOP10 房企实际都有可能,最大的变数还是来自于兼并合作的力度.”
客观地说,联合拿地的方式也会存在一些问题.“比如说其中一家企业拿地资格审核未通过,或者说资金来源不正当,这个时候可能会拖累另一家企业的拿地.同时拿地以后联合开发要防范扯皮的现象等.”严跃进直言,存在如拿地的高低、由谁主导操盘、如何平衡利润和快周转等问题.近年来,数次退出风波已经暴露出联合拿地背后的隐患,因此,想要实现“1+1>2”的优势互补,仍需要合作双方努力去维持平衡.
在仍然潜而待发的进一步调控政策面前,一次次让人眼花缭乱的合纵连横背后,是房地产企业拒绝坐以待毙,纷纷主动做出战略性创新或转型.随着中小房地产企业的生存空间日趋逼仄,房地产企业之间出现像恒大、万科这样大规模的股权介入,将会成为常事.
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