完善我国房地产税收制度,该文是房地产税收方面论文如何怎么撰写与税收制度和房地产和浅论方面本科论文怎么写.
房地产税收论文参考文献：
（安徽大学经济学院,安徽合肥230000）
【摘 要】中国房地产市场的爆发式增长和衍生结构不良的行业局面,尤其是大多数一、二线城市商品房畸高问题,一直是社会关注的焦点.而我国房地产市场所面临众多问题的主要成因之一是房地产税收制度不成熟.本文借鉴美国的房地产税收制度的成功经验,提出完善我国的房地产税收制度的建议,促进我国房地产市场的健康发展.
【关键词】房地产税美国房地产税收制度
一、引言
想要研究房地产税收制度改革,首先要区分两个概念：房地产税和房产税.房地产税是一个税系,广义上说一切与房地产相关的税种都属于房地产税,这些税种具体可划分为房地产流转税和保有税两种类型.我国目前的开征的房地产税涉及增值税（注：原营业税涉及不动产部分）、房产税、城镇土地使用税、土地增值税、契税、耕地占用税等.而房产税是以房屋为征税对象,按房屋的计税余值或租金收入为计税依据,向产权所有人征收的一种财产税①.2011年,我国第一批房产税试点选择了重庆、上海,然而房产税试点效果并没有达到预期.十八届三中全会通过了《关于全面深化改革若干重大问题的决定》,该文件中提出的“加快房地产税立法”实际上已表明政府将停止进一步扩大房产税试点范围,而将工作重心更多地放在加快推进房地产税立法上.2016年“房地产税立法”被写进了“十三五”规划纲要且再次列入全国人大立法规划,房地产税改革已被提上议程.
由上述内容可知,房地产税和房产税是存在区别的,可以概括的说,房产税包含于房地产税范围之内.现在政府正在积极筹划的房地产税改革,是将涉及房地产的多个税种进行重新整合、重新设计.
二、我国现行房地产税收制度存在的问题
(一)流转环节税负重,保有环节税负轻
我国现行房地产税收制度在流转环节设置税收过多,整体税负过重,而在保有环节只有城镇土地使用税和房产税两种税,且房产税的征税对象只针对经营性的房地产,所以保有环节税负可以说非常轻.这样的设计会导致一系列问题,比如土地持有成本低而导致的土地闲置,资源浪费；流转环节各种逃避税手段层出不穷；税收对房地产市场调控能力较弱等.
(二)存在重复征税问题
我国房地产税收制度税种结构不尽合理,各种税之间主辅作用不明确,存在税基重叠以及针对同一税基设置两个及以上税种的现象,从而导致了重复征税问题.
(三)课税范围窄,免税范围宽
比如房产税和城镇土地使用税的征税范围都不涉及农村以及房产税还对个人所有的非营业用房产免税等.课税范围过窄,免税范围过宽违背税收量能负担原则,会导致财政收入减少,税收的调节作用削弱.
(四)计税依据设置不合理,税收缺乏收入弹性
比如现行从价计征的房产税以房产的账面原值减除固定比例后的余值为计税依据,房产的账面原值是固定数额,不能随房产市场价值的波动而波动,从而使得房产税缺乏弹性,不仅会减少财政收入,也会导致不同时间建造的房产承担的税负不公,这与国际通行做法不符.
(五)税收管理权限划分不合理
一方面立法权过度集中在会损害地方政府的积极性,无法有效地发挥税收的调节经济活动和组织财政收入的职能.另一方面地方政府在面临“事权”多于“财权”时,往往会通过扩大地方收费权限和规模来增加政府财政收入,从而导致房地产市场税费结构不均衡.
(六)税收法律效力级次整体待提升
我国房地产税收制度中除个别税种具有最高法律效力,多数税种并没有提高到国家法律效力层次,需加快税法建设进程,提高房地产税收法律的效力层级.
三、国外房地产税收制度借鉴
不同国家对房地产税有不同的称呼,但不管怎么叫,实际上都是对房屋及其占用的土地进行征税,所以,叫房地产税似乎更科学.目前,世界大部分国家都已开征房地产税,本文选取了房地产税收制度相对完善的美国进行研究.
美国的房地产税在建国之初就已经记载在各个州的法律条文上了,其房地产税收制度经过二百多年的漫长发展至今已经相当成熟.美国的房地产税征税对象主要是居民住宅,其税收负担主要由两个因素决定：税率和征税基数.其中征税基数是由不动产的评估价值和评估率决定的,评估率指的是不动产评估价值中应纳税比例.不动产的评估价值是根据该不动产购买时的价值确定的,并且会随着其市场价值的变动而变动.同时美国的各个街道和社区一般都会设有房屋评价机构,房主可以根据房屋状况的变化向该机构提出申诉,增减房产值.房地产税的具体征收方式,各州规定不尽相同,税率也是由各州政府自行确定,有意思的是在不同的州,或者同一个州的不同城市,甚至是同一个城市的不同街区,由于公共投入不尽相同,房地产税的税率都可能不一样,通常,房地产税税率高的地方,公共设施一定更优,公共服务质量也要好于其他地区.
总的来说,虽然在美国买房均要缴纳房地产税,但其税负相对合理,住房价值决定了其应纳税额,故其并不会对有稳定收入的房主造成沉重负担.同时,由于征收的税收收入会全部用于公共建设,且政府的财务账单完全公开,民众能够清楚地了解到自己缴纳的税收都花在了与自己日常生活紧密相关的教育改进、社区改造等公共事业上,美国民众能够深切感受到自己所纳房地产税的整体有偿性,因此他们对于房地产税的开支基本没有抱怨,这种情况下偷漏房地产税的现象也会相应减少.
四、合理设计我国房地产税制度
在此笔者借鉴美国房地产税收制度结合我国国情,提出以下几点建议：
(一)从税基角度来分析
应该适当扩大我国现行房地产税的征税范围,将所有居民拥有的房产,不论用途都纳入征税范围,这对于将房地产税建设为地方政府的主要收入来源有极大地意义.但是考虑到我国的地区发展不平衡的国情,现阶段应选择试点城市比如北京、上海、广州、深圳等推行房地产税政策,将居民拥有的非商业用途房产纳入房地产税征收范围,而不宜全国范围内同时实施.
(二)从征税环节角度来分析
应减少房产在交易环节的税收,将我国现行的房产交易环节征收的税种适当进行合并,简化征收,并且在征收的税收收入总量上适当减少.同时增加在房产保有环节的税种,也可以说是将税收从房产交易环节转移一部分到保有环节.鉴于我国国情,现在业界一个主流的房地产税设计思路,是从房产税和城镇土地使用税开始入手,将两者合并,而契税、土地增值税等暂时不纳入改革范围,待初步改革完成后选择合适时机再将这些税种逐步纳入征税范围.
(三)从税率角度来分析
首先应该引进差别化的税率体系,对不同的房产要进行差别对待.比如：对于中西部欠发达地区适当降低房地产税税率；对于居民的居住性需求住房应该予以低税率,甚至可以免税；而对于居民的非居住性需求的房产以及别墅之类的高档住宅适用税率适当提高等.这样的税率设计更符合税收公平原则.
(四)从税收征管角度来分析
予以地方政府一定权限,地方可以根据当地状况自行选择本地区税目、税率和合理制定地区性的减免优惠政策措施,另外,地方应该在的监督下,合理安排税收收入的支出方向,保证税收收入的支出方向明确而具体,用于地方的公共事业建设,优化公共服务,使税收真正做到“取之于民,用之于民”,减少税收征收阻力和偷逃税现象.
(五)从配套措施角度来分析
加强配套措施可以从以下几方面考虑：加快房地产税收立法,提高房地产税的法律级次,；完善分税制财政管理体制,合理划分、地方的财权和事权,帮助地方政府尽快走出“土地财政”的困境；完善不动产产权管理制度；.完善征税管理方法,优化协作管税机制,借助数字化信息系统加强部门间协作和信息共享,提高房地产税的征管效率,从技术层面减少偷逃税可能性等.
注释
①转引自娄华婷.关于中国房产税改革的思考[J].房地产导刊,2013,17:21-22.
参考文献
[1]林权,王文彤.我国房地产税收制度改革研究[J].合作经济与科技,2016,01:181-182.
[2]邵挺.正确认识美国房地产税的作用和局限性[J].中国发展观察,2016,02:38-41.
[3]高赠.中国房地产税收制度改革研究[D].山东财经大学,2015.
[4]记者乌梦达.“房产税”与“房地产税”,一字之差差几何[N].新华每日电讯,2014-03-11005.
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