个人住房房产税对房价影响的实证,本文是有关实证研究毕业论文范文与实证研究和房产税和个人住房相关毕业论文题目范文.
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摘 要：自从步入21世纪以来,我国的房地产业得到了充分的发展,随之而来的便是住房的不断攀升,房价已经成为了当今社会国民最关注的话题之一.然而,房价的增速却与国民购买力的提升不成正比,一些一线城市的房价甚至远远超出了居民的实际购买力,这不仅给居民造成了很大的购房压力,而且会对社会的公平和安定产生影响.针对这一现象,我国政府虽然先后出台了一系列的相关政策来维护房地产行业的秩序,但都没有起到十分有效的作用.为进一步调控房价,国务院批准上海和重庆两市由2011年1月28日起对个人住房试点征收房产税,从此拉开了我国征收个人住房房产税的大幕.目前该政策已经实施了近五年,对于其所产生的调控作用还有待于进一步的研究和探讨.本文首先从经济学中的供求关系角度进行分析,然后从实证方面,建立多元回归模型进行分析,最后根据分析结果,对征收个人房产税提出了一些可行性建议.
关键词：个人房产税；房价；供求理论；多元回归模型
一、绪论
近年来,我国的房地产行业得到了充分的发展,供求矛盾不断的激化,使得房价一路飙涨,尤其是一些沿海地区.而房子又是国民生活的必需品,因此房价问题成为了民众关注的焦点.自1998年我国取消了福利分房制度以来,实行住房市场化以来,房地产行业在住房商品化的背景下快速发展,不仅拉动了国民经济的快速增长,也已经渐渐成为国民经济的支柱型产业.在过去的十几年中,政府出台的相关政策均未有明显成效,个人住房房产税呼之欲出势在必行,是我国优化税制的必经之路.
个人房产税是以房屋为征税对象,按房屋的计税余值或租金收入为计税依据,向产权所有人征收的一种财产税.作为一种国家税收政策,是国家对经济发展进行宏观调控的有效手段.通过研究个人房产税对房价的影响,不仅能找出当前政策的不足之处,更能帮助政府完善改进对个人房产税的征收方案,为进一步扩大试点乃至全面征收房产税提供了理论依据.
二、个人住房房产税对房价影响的理论分析在当前的房地产市场上,是关键指标,根据微观经济学供求理论,商品的是由市场供求关系决定的,供求曲线如图一所示.从经济学的角度出发,我们可从以下几点来分析个人住房房产税对房价的影响：
1.征收个人住房房产税会增加房产的持有成本
因为个人房产税是对房产持有人征收的,一旦征收个人房产税,房产投机者的持有成本就会大幅上涨,持有多套房产的投机者会选择出售或出租当前持有房屋以转移风险.在这种情况下,需求曲线左移,房价降低.
2.征收个人住房房产税能抑制投资行为
个人房产税的征收会促使人们理性购房,降低投机性需求,维护房地产行业的正常秩序,比如仅持有一套房产的居民会因房产税的征收而谨慎选择不额外购置多处房产,以此来规避风险.这时,需求曲线左移,房价降低.
3.征收个人住房房产税能减少空置房数量
如前面所述,征收个人房产税会使得拥有多套房产的投机者出租或出售所持有房产,这样就直接提高了空置房的利用率,减少了市场上的空置房,增加了市场的有效供应.随之,供给曲线右移,房价降低.
4.征收个人住房房产税会减少开发商的供给成本
个人房产税的征收,对房地产开发商的决策也有一定的影响.开始征收个人房产税后,政府的保有环节房产税增加,减少了对“土地财政”的依赖,进而降低了开发商开发土地的,开发成本降低,则房产供给量会增加.
供给曲线右移,房价降低.
三、个人住房房产税对房价影响的实证分析
通过前文的分析可以知道个人房产税的征收会通过供求机制对房价产生影响,下面我们选取国民生产总值（GDP）,消费者指数（CPI）作为解释变量,将个人房产税的征收作为虚拟变量（X）,建立一个包括四个变量的多元回归模型,模型如下：
首先,方程调整后的拟合优度为0.678083,这表示GDP、SBC、CPI 和个人住房房产税这几个自变量能够解释房价变化的67%以上,所以这个模型的设计基本合理.回归后得到的F值为35.75545,表示次多元回归模型在1%的显著水平下通过了F检验,同时也说明房价和国民生产总值,住宅竣工面积,消费者指数都存在着线性关系,所以方程整体是显著的.
其次,在这几个变量中,国民生产总值和房价呈正向关系,符合经济规律；住宅竣工面积和房价呈反向关系,说明住宅供给增加将会导致房价的下跌,这也与供求理论一致.消费者指数呈现出负相关关系,而最重要的是对虚拟变量X的分析,从回归结果来看,X 的系数为1327.547,表明个人住房房产税对上海的房价存在着正相关关系,与之前的理论分析不符合.在正常预期下,征收个人房产税应该会抑制房价的飙升,从这里可以发现其并未能发挥控制房价的作用.从长期来看,不能夸大房产税对房价的抑制作用.
四、政策建议
根据以上的实证分析和数据统计,我们不难发现,在个人房产税开始实施的初期,对房地产市场造成了一定的影响,导致房价的短期下降,这是因为从经济学角度出发,房价是由供求关系决定的,房产税政策在初期或许能通过影响人们对房价的预期而暂时打压房价,但是从长期角度来看,如果政府出台的政策不能改变当前房地产市场供求失衡的状况,那么房价还会继续升高.因此,我国可以通过确定合理的税率,完善房产税征收制度、加速建立和完善不动产登记制度和增加经济适用房,廉租房或保障性住房的供给等措施,进而能更好的应对因征收房产税导致的房价波动.
1.确定一个更合理的税率
要想推动个人房产税的改革,最重要的应该是确定一套完整而且有差别的税率,而不是采用统一税率,例如不同的房型要采用不同的税率,房产越多的人缴纳的房产税越多,房产少的人缴纳较少的房产税或不承担税负,这样不仅能调整社会贫富不均的现状,也有利于促进社会公平的实现.另外税率的设置不能过高,也不能过低.如果设置的过高,可能会对居民造成过大的税负压力；如果设置的过低,不能对投机行为造成打击,那么也就不能抑制房价的飙升.
2.加速建立和完善不动产登记制度
要对个人住房房产税制进行改革,首先需要建立统一的不动产信息登记制度,建立一个全面、动态、实时的全国住房信息数据库,实现个人房产信息网络化,在这个数据库里,可以查到居民拥有住房的详细信息,但这个平台必须是准确和透明的,也要随时接收民众的监督.只有完善不动产统一登记制度、全国住房信息联网等机制后,才能使个人住房房产税发挥作用,对房地产市场进行调控.
3.增加经济适用房,廉租房或保障性住房的供给
如果政府可以制定一些优惠政策,鼓励开发商多建保障性住房,完善廉租房的进出机制,鼓励租房,那么就可以在一定程度上降低居民对商品房的需求,进而起到抑制房价的作用.
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（作者单位：中南财经政法大学会计学院）
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