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对话人：艾古 满明
艾古：我并不认为技术水平的高低是个什么很重要的事,真正让我关心的是中国股市的水平.如果把股市建设好了,有没有高科技社会都一样会很美好.
主持人：那么现在A股建设得水平行不行呢？
艾古：不太好.以前吴敬琏老先生曾痛心疾首地批评过“中国股市连赌场都不如”,我觉得现在的情况比吴老说这话时还要不如.不过毕竟我们已经有了股市,这就是一个巨大的进步,有总比没有强.
主持人：上周讲的估值很有意思,20倍算是一个常量吗？
艾古：估值一定是跟基准利率密切相关的.由于基准利率也是有变化的只是相对稳定,因而其实都是变量并不存在什么常量.我这里只是一个粗糙的算法,合理收益率一定要能覆盖利率——这也是一条基本估值定律,把5%当作合理收益率,得出的20倍这个数字.用这个原理,能够很容易地理解几乎所有资产的估值方法.
主持人：哦,那试试房地产的合理估值.
艾古：按照这个原理,房地产估值,就应该遵循租金收入必须覆盖利息的原则.假如一套房子的月租金市场价为1万元,那么它的合理估值就应该是1万×12×20等于240万.
主持人：北上广月租金1万的房子要700万以上吧？
艾古：所以现在的房价肯定有泡沫是非常不合理的.
主持人：那么租金水平又是什么决定的呢？
艾古：租金水平是根据当地需要住房者的收入水平决定的,它一定是让人刚刚租得起的那个.如果某地人的收入水平提高了,那么房租就必然上涨,因为你需要工作就无法拒绝,房租上涨房价就必涨.所以一般来说,不管你收入多高,你都不太可能有多余的钱.没有多余的闲钱,就没有投资能力.做金融行业,你就得住在昂贵的曼哈顿,没有办法.
主持人：巴菲特不也一辈子住在奥马哈吗？
艾古：这就是巴菲特的过人之处,他能过普通人的生活,可以省别人省不了的钱.只有当你省得了的时候,你才会有闲钱,才能有投资的能力.大多数人不是不想省,而是根本省不了.能省,是一种重要的实力.既能省,又愿意投资,那么你想不赢都难.我父母很能省,但不肯投资就光存钱,那还不如不省呢.
主持人：租条件差一点的房子,可以省点.
艾古：只要是方便上班的地段,条件差条件好都差不多.如前面说的,租金的定价原则,就是掏光你所有的钱,越是收入高越是如此,因为你别无选择必须在某个地段上班.所以讲房地产的核心因素就是地段,跟品质的相关性相对较小.
不光住房,商业用房也一样,如果你的利润水平不能高于同一条街的其他商家,即使行业景气时期,你也赚不了几个钱,利润都被房东拿走了.
因此绝大多数人,不论你是上班打工还是做生意,都不太可能有机会发财.所以真正不被人制约能攒下利润来的成功企业,是极少数的.
主持人：还是当房东好.
艾古：那不一定,银行加息,房东就得叫苦.所以真正的最上游龙头,还是银行.
根据我对当前市场的认识,我强烈建议能省的地方就尽可能省吧.■
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