收益法在房地产评估中的应用,该文是关于房地产评估方面在职毕业论文范文和房地产评估和收益法和应用相关毕业论文开题报告范文.
房地产评估论文参考文献：
摘 要：目前,房地产已经成为我国经济增长的重要支柱产业,房地产投资、出售、抵押、转让等业务十分频繁,这些业务都需要确定房地产的价值.收益法是评估房地产价值主要的方法之一.目前在实际应用中,收益法具有重要的实践意义以及巨大的发展空间,主要原因还是收益法作为一种以资产获利能力为基础的估价方法,和我国目前的经济形势不谋而合.
关键词：收益法；房地产评估
中图分类号：F293.3文献识别码：A文章编号：1001-828X(2017)021-0-01
一、收益法概述
收益法其实是收益还原法的简称,又称为收益资本化法.收益法,就是预测物品未来的价值估算得出物品的价值.
二、收益法在房地产评估中的应用现状
(一)收益法在国外的应用现状
随着经济的发展,国外房地产行业日益繁荣,越来越来的收益性房地产陆续建成,空置率也越来越高.
房地产估价师在应用收益法对房地产进行评估时,选用的还原率反应了较大的管理风险,在其他发达西方国家也存在这样的风险.但是,西方发达国家拥有良好的房地产专业管理队伍,因而可以减小管理风险的影响
(二)收益法在国内的应用现状
随着市场经济的完善,投资性房地产、收益性房地产成为了房地产市场的主流,随之而来的大量特殊目的的房地产评估使得收益法成为了房地产评估时的首要选择.但是收益法在应用中往往会遇到一些阻碍,比如说客观净收益的确定比较困难、在房地产评估过程中评估者很少考虑到风险因素和周期波动,导致无法判断房地产价值的长期趋势.相关的理论研究并未形成系统的理论体系,在房地产评估实际操作时定性分析比较多,定量分析还比较缺少,虽然有很多学者尝试引入各种数学模型和金融学模型对收益法进行修正,但是在实践中并没有引起很大的重视,而且在操作上存在很大的难度.收益法在现实生活中的应用还是依赖评估人员主观经验和职业判断的成分比较多,同一房地产很有可能会因为不同的评估人员产生不同的评估结果.
三、收益法在房地产评估中的应用
(一)收益法应用的优势
1.理论依据充足
2.运用范围广
随着社会的发展、市场经济的完善,越来越来多的房地产是作为投资性、收益性的目的而存在的,房地产评估人员在评估此目的的房地产评估时时常选用收益法.
3.符合投资者的观念
(二)收益法应用的劣势
1.法规的约束作用有待提高
2.评估机构行为不规范
原因主要有以下三点：来自于企业和政府主管部门等外界的干预；机构压低费用造成的不良竞争；主观因素的影响.
3.净收益难以准确预测
在实践中应用收益法进行房地产评估时,首要问题就是净收益的求取,净收益作为收益法应用时的基础数据对房地产评估结果起着十分关键的作用.
四、收益法应用于房地产评估中的建议
(一)收益法的应用需要完善相关法规
1.执业资格需要实行分级制度
在我国,注册房地产估价师没有建立相应的专业资格等级制度.只要通过了专业资格考试,并达到一些最低限的要求,大家所获得的专业资格就没有什么不同.
2.提高报考执业资格的学历条件
在我国,要成为注册房地产估价师只需要在满足相关工作年限的条件下通过四门考试课程,没有系统的培训,估价师的整体素质得不到保障.
3.严格注册制度
目前,我国房地产估价师注册条件还是较高的,但是具体实施时对注册条件控制的不好,借鉴国外及港台地区的经验,我们应该要求考试合格人员需要在考取后到房地产估价师学会各级分会指定的评估机构实习一年以上才能申请注册.
(二)净收益的准确确认
评估人员在评估待估房地产时候对建筑物折旧、地价分摊的基础采用了旧的历史数据.对于这个问题,我们可以综合原因合理解决.首先房地产评估人员在评估房地产时必须对房屋建筑物、土地重新取得价值.其次,对于房地产评估人员的职业资格必须严格审核,房地产评估是一种专业性极强的行业,从业人员必须具有丰富的相关经验和知识.
对于房地产评估中费用扣除的界限界定要分不同情况来划分,具体情况如表所示.
利用收益法进行房地产评估时,净收益、还原率和收益年限的确定决定其准确度.
五、结语
收益法是房地产应用中的重要办法,但是我国目前为止对于房地产的收益法运用还存在着许多缺陷,收益率的选择和还原率的原则都会产生误差.并且我国的法制法规还有待完善,房地产从业人员的基本素质尚待提高.借鉴国外的一些经验,我们应该对我国的房地产行业进行更进一步的改善.
参考文献：
[1]李淑颖,郭坤.谈房地产评估收益法[J].合作经济与科技,2008(11):16-19.
[2]王会芬.收益法在房地产估价中的应用分析[J].中国房地产业,2012,7(10):20-22.
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