长租公寓，资本的风口还是需求的风口？,该文是需求方面硕士论文开题报告范文与风口和公寓和资本相关论文范文检索.
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在政府和市场共同推动下,长租公寓呈现出了多层次、多主体供应的良好局面,除了万科、龙湖等龙头开发商,链家、世联行等大型房产*,机构房东(YOU+、魔方等) 以外,各地国有企业( 承接“只租不售”地块)、互联网平台(BAT和京东)、大型商业银行( 建行、中行、中信) 等,近期都开始高调进入长租公寓这个被称为“风口”的行业,成为长租公寓供应的主体.
目前,租赁需求主体是2.7 亿新市民,城市户籍“无房户”.考虑到多数年轻人“先租后买”,甚至长期租赁已成为普遍选择,热点城市实际管理人口中,租房人群占比超过50%.从调研看,大城市70% 的租赁需求是以小户型、低租金为主的普通房源.链家地产统计,京沪深20~30岁的租客占比为70%~80%,超过50% 的月租金支付在2000 元以下,不到商品住房套均租金的50%.
由于主力需求户型(50~60 平方米) 严重短缺,供需缺口超过20 个百分点,合租比例高达65%,非成套商品房租赁( 合租、城中村、企业宿舍) 超过80%.例如,占深圳租赁供应70%的城中村,尽管套均租金仅为商品住房租金的45%(2200 元左右),但接近60% 的城中村租赁为单间或一房一厅.可见,小户型、低租金是租赁有效需求.目前,租赁供应多层次、多主体,但不能契合有效需求.
近两年,长租公寓成为投资风口,全国一下子涌现出上千家公寓企业,仅深圳就有300 多家.确实,长租公寓改善了居住环境,租赁关系稳定了、保障性提高了.特别是改造旧住宅区、城中村的长租公寓,消防安全标准提高了,“黑二房东”少了,适应年轻租客的居住体验性提高了,但租金也明显上涨了.据笔者在深圳调研,长租公寓“整租—装修—再出租”的一般模式下,相比装修前、相比同类普通住房,租金无一例外提高30%~50%,整租城中村的长租公寓,租金上涨了两倍左右.
而且,相比**下租客和房东间的“私人散租”、“二房东”租赁,企业化租赁增加了翻修、物业管理、运营( 人工、税收和财务、保洁、维修)等成本,这些都将以更高租金来收回.当然,在租赁供应端,政策也考虑到降低成本.比如2016年以来,热点城市土地出让完全自持租赁或配建租赁住房已常态化,并主要由市属或区属国企承接,楼面地价仅相当于同区域“招拍挂”地价的1/10~1/6.国企带头并发挥社会责任,无疑是降低租赁供应成本的重要渠道.不过,大城市新增地块供应的可持续性不足,另外新增地块多在城市,供应的有效性也需要考虑.
各方调研显示,对于新市民和广大租客来说,租房最看重的因素是：是否位于交通便利的位置( 如是否临近地铁站)、租金水平、公共配套服务等等.由此,新增供地建设租赁住房,需要考虑对租赁供应有效性的强烈诉求.2011 年,中国提出“建设3600 万套保障性安居工程”的战略,但事后显示,很多保障房建在、公共配套难以共享或跟进,甚至沦为“数字工程”,不仅浪费了土地和财政资源,住房保障的效率也不高,绝对不能重蹈覆辙.
国企承接的自持租赁用地,应作为引导或示范,带动社会投资进入.而且,基于国企运营绩效考核,以配建一定比例自持或公租房为主要模式,并以市场化部分弥补承担社会责任的损失.笔者认为,租赁已实现多层次供应,但并没有实现“多层次供应和多渠道保障”的结合.
目前,考虑到盘活存量( 包括闲置低效的商业办公),大城市住房供求关系并没有那么紧张,租赁房源供应潜力很大.不过,大城市存在租赁成本高( 高租金、高交易成本)、秩序混乱、监管缺失、配套不足、信息不对称等问题.
租赁是体验性强的“软服务”行业,政府可以将监管重点从新房转到存量房,并加快集信息、服务、监管于一体的租赁平台建设,加快配套公共服务跟进.这样,交易成本降低,平台化、标准化还鼓励更多房源上平台交易,挖掘供应潜力,以大规模供应来降低成本.
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