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本刊记者_刘光宇
近年来,特色小镇、长租公寓等新鲜词汇火了,而这样的词越火似乎越意味着房地产行业的黄金十年真的远去了.继“ 镇”兴中国、巨变前夜后,安家融媒把焦点锁定在长租公寓上.一切的一切也都在深刻演绎着中国房地产的巨大变化.
房地产新房市场变了,租赁市场也要变天了？长租公寓又被推上了风口浪尖.
万亿级市场成掘金新战场
说起长租公寓,安家融媒记者记得至少早在2 0 0 2年就有这个概念了,但一直处于低调潜行,直到近两年才广为人知,2 014年,雷军突然携“小米公寓”杀进长租公寓,渐渐地让“长租公寓”这个概念突然就火起来了.实际上,2 013 年,安家融媒记者就采访过打着“北京首家出租式连锁公寓”招牌的普乐门连锁白领公寓创始人王戈宏,而到了2015年夏天,研究概念居住空间的王戈宏真的让新派公寓在业界又火了一把.
此后,以各种又萌又潮的名字面世的长租公寓被各家企业推向了市场.我爱我家的相寓、链家的自如、世联行的红璞公寓、万科的泊寓、魔方集团的魔方公寓、龙湖的冠寓、石榴集团的熊猫公寓、旭辉的领寓如雨后春笋般迅速崛起,成为长租公寓领域最耀眼的明星.然而,摆在大家面前的现实问题是,他们都在争什么？实际上,到目前为止,几乎难有盈利.
安家融媒认为,开发商选择商业地产、旅游度假地产或者养老地产、特色小镇,或者长租公寓的方向,无外乎是大环境使然,是被迫转型的需要,当然不排除很多是无头苍蝇乱撞一气,并没有方向感,更多是追潮流、炒概念.
但是,在房地产迎来后房地产时代的时候,存量市场即所谓的市场恰恰处在一片蓝海之中.无数企业看重的是存量市场这块大蛋糕.
大城市房价居高不下、土地资源开发殆尽、购房者也是望而却步,买卖市场逐渐向租赁市场过渡,加之租赁市场开发有限,所以,租赁市场的关注度越来越高,伴着各种资本力量的介入以及国家鼓励住房租赁市场的口号,长租公寓真正站在了市场的大风口上.
据链家研究院报告显示,2 016年中国房产租赁市场租金规模大约达到了1.1万亿元,预计2 0 2 0年这一数据将达到1.6万亿元,2 025年增长到2.9万亿元,到203 0年预计会超过4万亿元.过去几年中,长租公寓市场正迅速发展.据不完全统计,目前已有2 0余家长租公寓相关公司赢得近35亿元的融资,预计后续资本市场的投资仍将继续.
来自华创证券的一篇报告指出,长租公寓处于指数级发展的初期,2 015 年,国内青年租房的市场规模已经达到8 0 0 0亿元,每年新增应届生租房规模达到6 0 0 亿元,这无疑是一个令商家垂涎的“大蛋糕”.
无论是时代的驱使,还是市场力量的作用,或者是人们思想观念的转变,租赁市场正以不可阻挡之势汹涌而至.当一批打着“为都市白领打造新的租房体验”口号的企业戳中了买不起房的白领们后,一拍即合,租赁市场时代真的来了,而此时的租赁市场已经深深贴上了互联网时代的标签和印记,带着互联网共享思维的长租公寓应运而生.
品牌之争还是产品之争？
在各种力量作用下,各大企业纷纷抢食长租公寓,其竞争愈演愈烈.据克而瑞数据显示,在TOP 3 0房企中,已有三分之一进入了长租公寓市场.万科、旭辉、招商、远洋、龙湖、阳光城.与此同时,链家房产、我爱我家等*巨头也早已盯紧了这块肥肉.万科、招商蛇口、龙湖、中海、远洋、阳光城、旭辉、复地、景瑞等开发商,也纷纷推出自己的公寓品牌,由开发向运营转变.
去年房企万科在北京拿地也是以10 0 %自持只租不售为代价,可见开发商们对租赁市场还是有很大的期待.
地产服务商也不甘落后,世联行、我爱我家、链家等服务巨头也大力推出自有品牌,分食长租公寓的万亿级大蛋糕.而投资公司更是瞄准了这块待食的大蛋糕.
各大企业之间似乎正在展开一场品牌之争的较量,无论是企业品牌,还是项目品牌,都在追求夺人眼目的吸睛效果,各种长租公寓的品牌名也是五花八门,的确让人眼花缭乱.
似乎一夜之间,层出不穷的长租公寓品牌宣传充斥在我们的身边.除了在案名上多以“萌”态示人外,更是在迎合年轻客群的生活痛点上大做文章,讲出各种各样的品牌故事,不可否认,这是一个品牌的时代.虽然,多数也是二房东,但相比之前更具有品牌价值和优势,所以也更受年轻人的青睐.
但无论如何,安家认为品牌只是很重要的一部分,而另一部分则是用户的体验,是产品的舒适度和服务力.
所以,安家融媒认为,品牌和产品同等重要,缺一不可.
长租公寓深陷盈利困局,可为何仍受资本追捧？
有人说,很多野蛮人涌进长租公寓市场,资本和热钱也随之涌入,长租公寓企业也被推到了风口浪尖,但是风口上的猪,风停了就要摔死.这句话该如何理解,说真的,对于当下趋之若鹜的各大企业纷纷涌入长租公寓市场,安家融媒表示悲观,因为更多的企业只是跟风,希望通过抢占市场红利赢得市场先机,对产品和用户本身并不了解.但是从长远来看,对这块市场又持非常乐观的态度,因为存量房市场以及后房地产时代的社区运营服务可能比房地产的市场还要大.
如今干什么都讲究盈利模式,长租公寓也不例外.说到盈利,长租公寓市场的盈利前景不甚明朗.据悉,经营者大多每年向委托方收取相当于一个月租金的服务费,或者以设计装修后再出租的溢价为收益回报.
链家自如C E O熊林说,“长租公寓虽然热闹,但投入巨大,短期收益与回报不成正比,若想在这个行业长期耕耘就得探索自己的商业模式,提高管理服务和系统运营能力,与租户长期互动.”
相对于过往的住宅市场,长租公寓似乎是一个更为难啃的“骨头”.万科、世联等长租公寓都获得了不错的出租率,但却面临着“重资产”“有营收无盈利”的窘境.
广州万科助理总经理喻敏锋表示,“前期投入大、利润较低也是整个行业都面临的问题.虽然目前广州万科的长租公寓模式已经比较清晰,依旧会遇到这样的问题.”
“租赁物业是一个长线投资,如今的长租公寓市场接受度一般,仍需要一个较长的培育期,甚至比现在熟知的重资产—— 商场还要重.介入的商业一开始就要做好四到五年不盈利的准备.”世联首席技术官黎振伟同样这样认为.
的确如此,安家融媒也认为,作为靠出租赚取收益的长租公寓,相比传统地产业务必然有较大差距.而开发商由于人力成本较高,现阶段进入长租公寓市场更不容易获得很好的回报.
所以,看似很丰盛的大蛋糕,吃起来并没有那么好啃.不过安家融媒认为,这主要还是认识问题,说到盈利往往跟以往的住宅市场相比,特别是开发商,这完全是两个概念,没有可比性,而且房地产市场也到了瓶颈期,转型长租公寓也是市场所迫,所以心态要调整.
另外一个,就是大家还多沉浸在过去的传统的盈利模式漩涡之中,尚未走出来.如今房地产商的行业平均利润跌破两位数,开发商的利润大多下滑,甚至有些房地产开发商处于亏损状态.房地产们进入“白银时代”,房地产已经进入到下半场,房地产行业从增量市场变成存量市场.面对存量市场,社区O2O服务成为增加存量市场用户附加值、增加用户粘性、实现企业转型升级的关键.如果在长租公寓的市场下更加细分市场,做好服务,那将是不可估量的大市场,前景不容小觑.
由此看来,尽管这块蛋糕没那么好啃,但大家依然对前景非常看好,都希望在未来的发展中,分一杯存量房市场的羹.
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长租公寓：轻重之辩
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六问长租公寓
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全国长租公寓品牌市场布局面面观
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